中央部委定调!楼市,一个新表态来了!

城市财经 2024-02-26 16:12:05
作者:余飞01 | 住建部表态

在前两天的文章中,我说过,进入2024年,在拯救楼市上,自上而下都非常积极。

一向在救市上显得矜持的北上广深四大一线城市集体出动,纷纷放松了限购。

此外,央行也对与房贷直接相关的5年期LPR进一步降息25个基点,成为贷款利率换锚依赖力度最大的一次降息。

紧接着就是住建部的最新表态。

2月20日,住建部召开了城市房地产融资协调机制工作视频调度会议。会议首先公布了一批数据:

截止2月20日,全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制,分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行,共涉及5349个项目。已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元,较春节假期前增加113亿元。

这一点,早在1月末住建部就已经放出风声,当时住建部就表示,要给房地产融资支持项目“白名单”。

市场按照首批3218个白名单项目获得超7000亿融资预估,后续还会有第二批、第三批白名单,这些项目能获得超2万亿融资。

更重要的是住建部在当天会议上的另一个表态:

各商业银行按照规程审查后放贷,对不予放贷的项目需要向金融监管部门报送“无法贷款的原因”,由城市政府及时协调解决,形成“白名单”项目。

这是一个风向大转变。

不仅仅是融资放松,而是大放松。房地产再次成为了融资扶持的重点目标。

02 | 风向转变背后

世道轮回,一切都是未知数。

短短几年功夫,房地产在管理层眼中,发生过两次急转弯。

第一次是楼市过热之后的疯狂压制。当时,铺天盖地的调控政策纷至沓来,其中最严厉的,莫过于融资收紧的“三道红线”,也即:

1、扣除预收账款后的资产负债率大于70%,2、净负债率大于100%,3、现金短债比小于1倍。

然而,三道红线叠加三年黑天鹅的影响,以及世界地缘政治大变局,让房地产遭受重创。

数据显示,2022年,中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

2023年直接跌至“双12”,商品房销售面积跌至11.17亿平方米,销售额跌至11.66万亿元。

数据:国家统计局

数据:国家统计局

此外,去年的房地产贷款也创近年来新低。

数据:央行

在这种背景下,2022年,管理层态度就发生了较为明显的改变,典型操作,就是“三支箭”。

所谓“三支箭”,也即:

第一支箭:信贷支持。去年11月23日,国有六大行与多家房地产企业签署战略合作协议,为其提供意向性综合授信额度超过1.2万亿元,涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。

第二支箭,债券融资支持。去年11月末,官方放松了房企的债券融资通道。

第三支箭,股权融资支持。去年11月末,证监会发布文件,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

三支箭,并没有改变融资难的局面,去年房企暴雷依旧不断,问题项目、保教楼压力依旧很大,所以,去年管理层又提出了“三个不低于”,也即:

1、各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速;2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速;3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

进入2024年,房地产市场下行趋势并没有改变。

以春节数据来看,克而瑞披露:

44个重点城市在春节周成交量仅为23.38万平方米,环比下降87%,同比下降40%,较2022年同期降幅也达到了82%。即便年前核心一二线相继松绑限购、放松限贷,对于购房者的刺激作用依然有限。

正因如此,才有了一线城市集体出动的局面,才有了进一步降息,也才有了住建部20日这场意味深长的表态。

以前是批复的贷款的项目需要审核申报,现在不给予贷款的项目,也需要向金融监管部门提交“无法贷款的原因”。

很明显,这是上头在施压银行,试图通过行政强压手段,倒逼银行满足房企与项目的贷款诉求。

之所以态度发生如此大的转变,主要是因为房企如果成批量肃清,以及清退速度过快,会发生更大更加无法控制的局面。

毕竟还有大批量的已成交尚未交付的楼盘,很多家庭都在等待着收房。

而且,一旦问题楼盘数目增加,又会进一步增加本就低迷的新房市场,土地市场也会进一步低迷。

说到底,住建部的表态,还是在救市场情绪,救土地市场。这与中央的“先立后破”原则,也相契合。

也即,在没有立起来之前,不能破。

所谓“立”,就是建立起新的经济驱动引擎,建立起新的房地产模式,建立起新的财政制度。

所谓“破”,主要是破除三点:1、破除房地产驱动经济发展的模式;2、破除中央和地方对土地财政的依赖;3、破除高房价的隐忧。

03 | 降价把房子卖出去,才是最好的方法

放宽融资,只能解决燃眉之急,无法从根本上解决问题。而且,如果房子还是卖不出去,反倒会弄巧成拙,加重房企的债务负担,加速暴雷速度。

所以,想要解决房企、房地产的根本问题,就必须从释放流动性上着手。

换句话说,寄托于他人救援,不如自救。

所以,症结仍是要把房子卖出去。房子卖不出去,一切都是无用功。

所以,本号一直在呼吁,放松限跌令,才是最好的救市良方。

既能释放风险,也能支援房企。

当下的房企正遭遇着融资困局、债务偿还压力、保交楼压力和卖房压力。

在这种背景下,房企根本没钱、没心情、没预期去拿地。都在为如何活下去,而苦思冥想。

卖房回款仍是房企最主要的融资途径,也是成本最低的途径。

房子卖不出去,开发商怎么避免暴雷,怎么去完成保交楼任务,怎么有钱去拿地?

房子卖不出去,房企会加速暴雷,最终心累的还是购房者,因为这会增加买到烂尾楼的概率。

如此,后续可能需要地方城市花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。

所以,在这种背景下,即便很多城市阻挡房企大力度打折,房企也会想方设法变着法儿降价卖房。

而且,人口通缩速度在加快,城市化速度放缓,市场需求在萎缩,此时不降价去库存,更待何时。

从目前的市场来看,已经有不少城市选择了对市场低头妥协,开始放松限跌令。比如苏州、广州、珠海等城市。

当然,顽固不化的城市更多,他们仍在坚守限跌。

挡不住?二手房已经经了普跌。去年12月份国家统计局公布的70个大中城市,二手房价格连续两个月无一座城市上涨。今年1月份,68个城市二手房价格在下跌。

二手价格下跌,会倒逼新房价格下跌。

14 阅读:17385
评论列表
  • 2024-02-26 17:15

    哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

  • 2024-02-27 00:27

    房地产拉不动了,换个思路吧

  • 2024-02-26 20:02

    只要看不见个体企业的发展优惠政策和环保对企业的适度放开就不可能出现经济大环境发生改变!没有经济大力发展农民工及大学生就业一定会是严重问题!这块不能解决一切都无从谈起!普通百姓手里有了钱都想改变住房和生活条件!

  • 2024-02-26 23:52

    中小企业,民营企业、才是经济发展压仓石。关注百姓民生需求

  • 2024-02-26 20:54

    直接免息,肯定能救

  • 2024-02-26 21:17

    一亩地卖300万人民币,小编你让房怎么阶价?

  • 2024-02-26 20:06

    支持,支持,搞活经济[点赞]

  • 2024-02-26 18:30

    拯救楼市,何不说楼价上涨的大少了?

  • 2024-02-26 23:47

    盖吧 盖来少了楼市的价格都降不下耒 多多益善

  • 2024-02-27 01:13

    我想入十套八套,可是钱呢?从哪来钱?

  • 2024-02-26 17:15

    开银行

  • 2024-02-27 11:38

    小河有水大河满!

  • 2024-02-27 07:09

    都是忽悠,不想拿出真金白银,如果把买房的利率讲到负数比如负五,房价还能不涨。

  • 2024-02-27 14:50

    沉船理论研究一下吧[得瑟]