文｜邓浩志

自成都、杭州、西安也先后宣布全域取消限购之后，目前除了海南全域之外，全国仅剩5座城市还有限购政策，分别是北、上、广、深、津。经济学家连平认为，一线城市由于住宅库存较低，潜在需求旺盛，所以目前还不适宜全面取消限购。但实际上，目前仍在坚持限购的5座城市新房库存消化周期分别为：北京25.2个月、上海12.2个月、广州20.9个月、深圳29个月、天津19.7个月；而已经彻底松绑限购的杭州，成都库存分别为：8.6个月、16.9个月，比限购的城市低得多。

以上数据说明两个问题：

1、 就房地产问题，部分财经专家的评论有时候就是瞎掰，因为他们不在一线工作，看得不清，很笼统，甚至对某些具体问题知之甚少。所以，房地产领域的问题，必须专业对口，才能说得明白。

2、 解除限购并不是一个房地产问题，也不是市场去库存问题，有时候可能是政治正确问题。如果单纯以市场化标准进行分城施策。北京和深圳这些城市早就应该松绑限购，而且应该先于杭州成都等城市。

虽说部分财经专家说话未必靠谱，但实际情况却是，在连平说一线城市暂时不宜全面松绑限购的第二天，央视新闻就辟谣：没有住房限购时代的结束一说。具体内容大家可以自行搜索。所以，一线城市的楼市限购政策，到底要不要全面放松？？

自从4月底管理层会议定调楼市要去库存之后，无论是A股还是港股，房地产板块已经连续多天大涨了。其中，暴涨最厉害的世茂，两周不到，价格已经翻了一番有多。前期跌跌不休的保利、万科，也上了一个台阶，甚至是一种爆雷的民营房企，股价也是节节攀升。市场是不是就此翻转？怎么看房地产行业的未来？还有房地产股的未来？

1、从大趋势上看，地产板块仍在历史性的底部，虽然各地重磅利好不断，但毕竟，房地产市场目前仍然在底部。4月的各地的成交量，成交价都在低迷运行。目前可视为资本对利好政策的反馈，但股价最终能不能稳住，还要看市场实际复苏的情况。

2、此次各地出招稳楼市，效果能够维持多久暂时尚不确定。之前不少城市也通过松绑限购等政策支持楼市，但效果普遍只能维持2个月左右，之后市场会再次陷入低迷。这次能否就此逆转，重回上升通道？没人能给出确定性的答案。如果市场没有真正好转，这波反弹也只能是“虚火”而已。

3、房地产，房地产业，还有房地产股的确是超跌得太严重了。这个我们之前就分析过，连市场规模这几年不断扩大的保利也出现股价持续下跌，可见市场的非理性。所谓物极必反，这次地产股价反弹既是对利好的反馈，也是估值修复的一部分，并不能用炒作，虚高来概括。