我发现,身边不少中产,开始靠「反向置换房产」自救了

麦子熟咯 2024-03-27 01:57:32

这段时间唱衰中产的文章特别多,很多中产开始反向置换房产了。 什么意思呢? 之前经济形势一片大好,大家都是小换大,刚需换改善,用足杠杆; 现在不少中产反向操作,市区换郊区、四房换三房,主打一个能屈能伸。

至于唱衰的原因,总结起来无非就几点:

1、中产不具备生产资料,受环境和形势的变化影响太大。

2、中产的资产和职业无法传承,下一代只能从零起步。

3、中产资产少负债多,现金流不稳定,很容易突然返贫。

说的都没错,但未免太悲观负面,身为一个中产,我就发现,我和身边这群人有一个最大优势,被很多人都忽略了,那就是——可以随时跑路。

对,你想想看,中产这些年,能在社会立足的强大力量是什么?

没有生产资料,也没有资产,唯一可依存的,就是自身技能的强大。

技能这个东西,看起来虚无缥缈,能换钱么?能长存么?

但正是因为它的独特存在,让中产在生态位上有了自己的优势。

——技能在身,可以随时发挥自己的优势。

不需要追求单次决策的确定性,反而可以追求多样本的确定性。

说人话就是:

身段轻巧,脑子灵活,可以随时准备跑路。

这话说起来有点形而上,我就来给大家举个真实例子。

前些年,社会整体经济发展不错,中产收入一年比一年高,大家买房都讲究置换改善。

100平换150平、郊区换到市区、三房换到四房,总之,置换方向一直都是节节向上,越换越贵;

但最近,我发现身边很多朋友买房置换的思路发生了改变、而且都是180度掉头的那种——

用一个学术名词,叫「反向置换」。

比如,我一个金融圈的同业,2020年上车了一套150平的二手房,总价约1500万;

那时金融行业刚启动一轮涨薪潮,他又刚升职、意气风发,觉得贷款月供对于职场上升期的他来说不算什么压力,所以上满了杠杆果敢买入;

他也不是没算过账,可想想去掉首付和税费,650万的贷款每月还4万月供,他月收入6万,老婆也有2万月薪,横看竖看,这点钱都不算什么事。

但计划远没有变化快,这两年,一切都发生了颠覆性的变化——

先是老婆所在的地产公司发不出工资了,正好他们生了娃老婆索性辞职在家带娃,然后二手房价开始一路下跌、他的房子刚住进去没多久就降了20%,再然后今年金融行业开始限薪,他每月的月薪一下子腰斩,年终奖拖到现在还没发……

要说这些变化,单拎任何一个出来,都只是小打击,但连到一起,足以让他每月4万的月供压力变得很大。

比钱压力更大的还是对未来的预期和信心。

在他看来,现在的经济形势,叠加自己孤注一掷的家庭情况,手上留好更多现金流才能更有安全感,而房子少了几十平方、每天多花一小时上班并不是什么不能接受的「消费降级」。

所以和老婆商量后,他果断卖了这套房,置换了一套70平的两居。

幸亏卖的早,卖出去了,手头付完首付后,月供变成了一万出头,他手上还留下了几十万现金。

和我说起这件事的时候,他显得很平静:

人么,就得能屈能伸,能住高楼也得能住平房,本来也不是什么土豪出身,实事求是,过好自己的日子最重要。

还有另外一个朋友,最近也做出了同样的选择。

这是位70后老大哥,一直在互联网公司工作,去年开始公司不断裁员,虽然目前还没轮到他,但也岌岌可危。

老大哥买房早,十多年前就买了学区房供娃读书,现在娃中学都上了,本想留着房子再升升值,但想来想去还是决定卖掉。

今年3月,他成功卖掉了第一套带学区的老破小,是80年代30平的小房子。

5月开始挂牌第二套老破小,90年代70平的房子,但看的人不多,一问就是要降价。

但老大哥心意已定,要2换1,所以同步也在看郊区次新100多平的大房子,他算过了,过户还可以预留半年时间卖掉第二套老破小,基本可以做到。

这样一换,一举两得,房子住的更宽敞了,想到以后也不一定继续天天朝九晚五上班,找个舒服的居住环境还挺重要。

另外,卖两套买一套,他算了一笔账,就算郊区房子全款买下,自己手头还能剩下100万多。

更何况,现在贷款利率正在低点,也可以薅薅利率羊毛,手头更多现金流再加上每月一点房贷,整体上经济压力能减少不少。

这样无论职场是去是留,对他这个技术性人才来说,负债减少了,做出职业决策都会更轻松。

说实话,「反向置换」这个思路,换到10年前,估计大家都会大骂一声有毛病。

因为过去十年,在房地产疯狂上涨的红利之下,太多人,太多例子,都在实打实地教育我们:

买房子,一定要买踮踮脚才能够到的房子——

把杠杆用足、预算撑满、差一点钱,借也要借出来。

因为大城市房票可贵、首贷更是只有一次机会,如果不一步到位把额度用满,就亏了;

也因为,你的未来收入一定会增加,结婚了两个人的收入还会翻倍,就算现在再难偿还的房贷月供,放到十年或更长的维度上来,都不是问题……

但很多事,就怕循规蹈矩,就怕把过去的经验当做可以长久通用的原则。

经历了口罩3年的魔幻,经历了各个行业的反复波动,经历了房地产的由盛到衰,也看到那么多固执导致的惨剧后。

我和我身边大多数的中产,都彻底明白了「好汉不吃眼前亏」、「留得青山在,不怕没柴烧」的道理。

这也正是我所说的,中产的优势——灵活性。

一方面他们没有生产资料,也没什么稳定性资产,所以不会像富人一样尾大不掉,只能硬挺。

另一方面,他们又比底层生活思维局限的穷人具备更与时俱进的认知,能够随时去修复既有的一些观念,迅速调整行动。

当对未来经济的预期变了,对自己收入的预期变了,或是对鸡娃投入产出比的预期变了后,因势而动,就成了大多数人的明智选择。

所以把大房子换成小房子的的金融同业,虽然折腾了一番,现在心态比过去更稳了,像他说的:

有钱的时候有有钱的活法,没钱的时候也有省钱的活法,风水轮流转,说不定过几天,又把房子买回去了。

而把两套学区房卖了换一套郊区房的大哥,也没那么拧巴,他只是在预知到风险之前,就给自己留下了充分的余地。

孩子上学用完了学区资格,自己也应该去享受更好的生活,何乐而不为呢?

所以说这些,我不是为了劝你不要买房,也不是为了劝你卖房,只是希望用身边人的真实例子,和你说说面对现实困境,面对下行周期的解决方法。

悲观没有意义,怨怼也没有意义,好好去盘算下自己手头的现金流,也总结下自己的技能优势点。

然后,根据自己的实际情况和对未来的预期,做出一个实事求是的可行性规划,别怕折腾,去执行,去修复。

人生本来就是一场修行,各种境遇和状况都要去修,根本没必要自己跟自己较劲。

这个世界,方法总比困难多,出路总比危机多。

换句话说,「此处不留爷,自有留爷处」,你说不是么?

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