越来越多城市开始商改住了

单盘主义 2024-09-20 14:37:58

最近,全国多个城市相继发布“商办改类住宅”的政策,将此作为去楼市库存的手段之一

对比之前,楼市开发最火热的时期,各地严控房地产开发,纷纷出台政策堵上了此类“商改住”的口子

即使有零星的改动,也往往都在郊区,很少会出现在市中心

但是,今年以来的“商改住”之风,明显不同

越来越多城市正在加入进来,以杭州为代表,在控制土拍总量的前提下,拿出了多个核心板块的优质地块,大刀阔斧地进行“商改住”

这到底是怎么回事?让我们来一探究竟

01

上海徐汇地块“商改住”后,有望成为新晋“地王”

近期上海最受关注的地块,莫过于徐汇斜土路地块,也就是原小米总部地块

出现在了今年第四轮土拍的名单中,预计将在8月上旬组织出让

尽管仍有限价规定,但因为第三轮土拍中,杨浦平凉地块整整经过60轮竞价,

最终由保利发展拿下,溢价率已经达到了21.18%,一举刷新楼板价纪录,成为杨浦新晋“地王”

大家对徐汇地块更多了几分期待,有望成为徐汇滨江的新晋“地王”

据了解,该地块是2021年10月,由小米的间接全资附属公司以15.5亿元总价拿下

当时的土地性质为商办用地,小米曾表示计划用作公司总部,但此后两年多时间里,始终没有对此进行开发

直到今年3月,上海市规划和自然资源局重新将该地块收回,并列入了2024年土地储备计划

根据出让文件显示,该地块性质由商办改为住宅用地,总出让面积和限高都不变

容积率由3.0调整为2.2,同时配建一处1840平米的社区级公共服务设施

来源:上海市规划和自然资源局

该地块没有中小套型住宅比例的要求,同时要求100%精装修交付,集采装标5000元/㎡

将采用招挂复合的出让模式,也就是并非单纯的“价高者得”,最高总价限制为48.048亿元

从地图上看,该地块紧邻西岸金融城,距黄浦江直线距离约400米

周围的配套堪称“豪华”,从商业到学校和医疗应有尽有

隔壁就是汇元玺、香港置地启元、御江廷等一众红盘

其中,香港置地启元的备案价已经来到了17.84万元/㎡,套均总价在5000万元以上

4月开盘摇号共收获了235%的认筹率,成为今年又一“日光”的豪宅红盘

因此,预计该地块将来入市的价格,也很有可能将在17万/㎡以上

目前招商置业已经公示了项目的招标计划,总投资额达到54亿元

来源:上海市住房和城乡建设管理委员会

该地块最终到底花落哪家,接下来的土拍结果和产品方案,我们也会持续关注

02

杭州全市多个地块计划“商改住”

如果说上海这个地块的“商改住”还是个例,由特殊原因导致的

那么,杭州今年的“商改住”可就不一样了,短短数月,全城东南西北都出现了多个拟调整的地块

从热门的未来科技城,到蚂蚁退地、重新出发的之江

从三塘、石桥老城到日新月异的滨江,从申花到刚需板块临平星桥、东湖

据不完全统计,近一年杭州涉及到“商改住”的土地面积,就超过500亩

来源:杭州市规划和自然资源局

我们也实地探访了两大热门地块

第一个是万众瞩目的未来科技城板块

7月6日,这里的7宗地刚公布调整招标方案,两天后就“因项目有所调整,故终止招标”

图源:杭州城内

其中,5宗地位于杭州城市新中心中轴线东侧、五常湿地北岸,原为商业/商务金融用地

2宗位于未科北,靠近云城,原为中小学用地和商住混合用地

加起来总共约20万方,体量可谓不小

目前都还是纯空地,暂未看到开发的迹象

0407地块一河之隔就是淘天集团正在建设中的办公楼

地块实拍图

周边直线3公里内,还有菜鸟总部、人工智能小镇、浙江海外高层次人才创新园等产业园区

科技城知名的“三兄弟”:阳光城未来悦MAX、东原印未来和中南樾府也都在不远处

后续这7宗地是否继续“商改住”,还要等待官方的进一步通知

第二个来到的是滨江长江单元的R21-11地块

该地块原为商业兼容商务用地,于2022年8月被调整为住宅用地

用地面积从原来的16400㎡调整为25900㎡,容积率从原来的4.0调整为2.5

来源:杭州市规划和自然资源局

地块西侧紧挨着时代高架,南侧是第六空间建材馆,一路之隔是中南乐游城

现场看到小学和幼儿园相关配套正在建设中,住宅建设还没有动静

地块实拍图

周围有多个豪宅盘,包括滨江金茂府、丹枫四季和绿城柳岸晓风

就拿绿城柳岸晓风来说,不少挂牌价都在12万/㎡以上

该地块也在继续等待土拍“上架”

说实话,这两大热门板块的地块“商改住”进程并不算快

最快的当属丁桥板块的JG0404-11地块,3月10日刚公布“商改住”,4月29日就组织了出让

最终由中天联合海威以总价9.5亿元竞得,溢价率达到了15.09%,打造容积率仅为1.6的低密住宅

总的来看,杭州近期的“商改住”规模可以说是史上最大

这些已经执行或者拟调整“商改住”的地块,主要集中在拥江两岸核心区,以及申花、蒋村、三塘等核心板块

相关部门正在以更前瞻的视角和高效的执行力,为居民提供更多优质的居住选择

03

深圳、长沙、万宁等地也在行动中

和上海、杭州一样,深圳的宅地供应同样非常稀缺

7月7日,深圳宣布计划将后海片区两宗商业服务业设施用地的性质,调整为“商服用地+居住用地”

两块地一块临近中海油大厦,另一宗临近海能达大厦,与2号线登良站地铁口无缝衔接

分别有占地约1.22万平方米和2.25万平方米的地块变更为商业和住宅用地,容积率均为8.0

规划调整后,住宅体量占比均达到70%,另保留30%的商业比例

在符合要求的前提下,结合建筑方案需求,可在两地块间适度腾挪

来源:深圳市规划和自然资源局南山管理局

早年,后海总部基地的定位为总部经济和科创高地,土地规划以商办用地为主

但是近年来商办用地存在一定难度,深圳也适时做出了相应调整

地块毗邻“深超总”板块,周边豪宅云集,二手房挂牌价普遍超过20万元/㎡

这两块地一旦挂牌出让,将成为片区内仅有的可供开发的住宅用地,必定又是各大房企争夺的“香饽饽”,诞生新的高端住宅项目

与此同时,云南昆明、湖南长沙、海南万宁、湖北襄阳等多个城市,今年也相继出台了支持“商改住”的系列政策

符合条件的商办公寓产权性质不仅可以转为住宅,还给予购买者一系列住宅业主才拥有的权益

比如家庭子女就近上学,用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等

金融机构也给出相关的贷款支持

昆明将暂停新的商业办公用地供应,长沙更是停止了新增类住宅项目规划的审批

不仅在用地上做了调整,存量建筑也做了调整,有了很大程度的突破

04

“商改住”的背后……

据地产行业专家透露,在商办公寓销售火热的年份,房企更青睐做公寓项目,看重其拿地成本低、利润高

未来公寓卖出后所收的物业费,也比普通住宅高出一截

但是不久后,多地开始禁止“商改住”,不得擅自将商服用地改变为居住用途

公寓产品开始走向了“下坡路”,这几年一直是“以价换量”的局面,在低位徘徊

目前,全国大部分城市都存在商办类产品的库存问题,远远供大于求

多地密集的“商改住”调整背后,也经过了大量的统筹考量

首先是宅地紧缺问题,核心板块和郊区板块的土地供需严重失衡,一直困扰一二线和热点城市

住宅用地的增多可以缓解中心城区的住房压力,满足更多人的购房需求

而且部分地区还不是一刀切的全部“商改住”

要么是保留了部分商业面积,要么是补充了学校和公共绿地的配套

力争在保证居民商业配套和生活便利度之间,找到一个更好的平衡点

其次商业尤其是办公楼需求明显过剩

官方数据显示,截至今年5月末,全国待售商品房中,属性为办公的面积达到了5214万平方米,同比增长9.3%

商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米,同比增长2.0%

此外,通过盘活闲置存量土地,也缓解了房企的经营和去库存压力

政府部门获得土地所得资金后,还能更快速投入到城市建设当中

总的来看,“商改住”属于是房地产市场的结构性调整,从开发端解决问题

05

以前,各个城市最好的地段都是办公用的摩天大楼,打造标志性的天际线,而住宅则退让到边缘地区,很少有人能住在市中心

接下来,在城市更新的大环境下,在“商改住”的趋势下,将进一步平衡商住比例

相信会有更多的城市核心区出现住宅用地,高端供应有望大幅增加

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