#精品长文创作季# 3月4日，万科不论A股、港股还是债券都出现了大幅下跌。全天下跌超过7%，而且成交量巨幅放大。万科港股收盘于5.6元，盘中的5.56元创下了万科在港股的历史最低价。而万科港股的历史最高价则是2018年1月创出的42.85港元。同时，万科的A股也跌了4.65%，是当日A股房企中跌幅最大的，成交量一样也出现显著放大。 除了股价暴跌之外，万科的公司债也惨不忍睹。前几日暴跌的多只境内债，再次出现崩盘，其中一支盘中跌超20%，直接触发临停，而万科的债券下跌也几乎带崩了整个房地产债券市场。 那么问题来了，万科最近到底发生了什么？ 实际上在去年年底，万科的债券就出现过一波大跌，彼时万科美元债被市场疯狂抛售，半年左右到期的美元债收益率一度突破50%。 好在此后有深圳国资强势撑住场面，使得万科债券价格快速上升至安全区间，再叠加相关部门对于房地产的政策扶持，市场曾经一度认为万科基本稳了。但是现在看来，肯定并没那么简单。而且当时万科面对的情况只是境外债券价格波动，境内债券价格还比较稳定。 但是这次万科面对的情况更复杂，不仅美元债收益率再次占上了高收益区间，境内债券的收益率也直线飙升。那么市场为何再次看空万科？ 首先第一个原因，房地产市场进入2024年之后有继续降温的态势。虽然一线城市有所回暖，但全国楼市依然偏冷。 根据中指研究院的数据显示，2024年1至2月，百强房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。今年1至2月累计销售数据即使有春节假期影响，跟去年1至2月仍是可比的。 具体到万科，情况也不乐观。去年全年，万科累计合同销售面积2466万平方米，合同销售金额3761.2亿元，分别同比下降6.2%、9.8%。 到了今年，万科销售规模虽然继续保持行业第二，但前两月销售额仅334.5亿元，同比减少43.1%。如果单看2月销售只有140亿，同比下降43.5%。 虽然房地产销售遇冷不只是万科一家的问题，但是两个月平均下来，单月销售不到170亿。这个销售额对于整体万科的债务体量来说还是太少了。 如果从万科的公开债券余额来看，万科当前共有存续美元债6支，余额29.53亿美元，境内债券余额540亿元。债券高峰是2025年，境内外债券到期合计达362亿元，仅公开债券，偿债压力都很大。 市场担心，如果销售持续疲软，可能会使万科经营现金流出现更大的压力。最终是使得债券到期无法偿付。 而从股市角度，万科股价虽然跌了不少，但仍是市值超千亿的房企。目前内地房企市值超过1000亿的，只剩下万科和保利。 如果万科资金链出现问题，股价必然还会有下跌空间，这让部分投资者开始惊慌失措。 而第二个原因则是，万科最近不断传出出售资产转让股权的消息。先是在2月20日将上海万科七宝广场50%股权，卖给了香港领展房托基金。作价23.84亿.相较于3年前，领展房托以27.72亿收购的另外一半权益，这个价格等于打了85折。 值得一提的是，上海万科七宝广场近两年营收都超过4亿，可以说是万科旗下最赚钱的商业地产项目，连摇钱树都卖，还不惜大打折扣。这让不少人惊讶，万科这是有多着急。 紧接着刚过了一周，万科又计划出售旗下长租公寓铂寓的股权。铂寓体量巨大，布局全国32个城市，开业约18万间房源，累计服务80万人，还为超过5000家企业提供。 此前很长一段时间，泊寓一直是万科的一大难题。万科董事长郁亮曾透露，万科做长租公寓5年亏了90亿，从2023年6月才开始单月利润回正。但是好不容易熬过来，将要开始赚钱之际，却将其摆上货架售卖。从这个角度来讲，很难想象万科的财务状况到底是有多紧张。 两方面原因使得市场恐慌情绪已经到达顶点。而此后的一条传言则是把市场这一恐慌情绪直接引爆。 消息称，万科管理层近期到北京与某些贷款机构，主要是保险公司进行非标债务展期谈判，以求延长债务期限，一部分债务原定于2023年12月到期，已经延期了3个月，至今年3月。 随着到期日再次临近，董事长郁亮带领高管团队前往北京，与债主及监管机构会面。紧接着又传出万科高管与深圳国Z委拜访新华资管商谈100亿债券展期被拒绝。 公开资料显示，新华资管于2006年7月挂牌成立，是国内首批专业保险资产管理机构，前身为新华人寿投资管理中心，控股股东为新华保险。 再根据万科披露的信息，截至2022年末，在万科发行人金额排名前10的非传统融资明细情况表中，主要借款方之一就有新华资产，其合计借款金额约97.82亿元。最早一笔到期的借款终止日是今年的12月25日。 不过，对于不断发酵的传闻，万科方面十分沉得住气，没有公开回应此事，反而是传闻中的另外一个主角新华资产站出来辟谣。 3月3日上午，新华资产官方微信号发布公开声明称：“近期公告有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。作为一家专业的负责任的资产管理公司，我公司对中国经济发展的充满信心，坚决服务国家战略发展大局。 这个声明回应其实非常模糊，只说了消息不实，但却没说哪部分不实，到底是金额不对，还是万科要求展期不实，或是被拒绝了不对。声明里面均没有提醒。 而且新华资产虽然嘴上极力辟谣，但是减持的手却并未停下来。 截至2023年6月末，新华人寿保险位列万科第六大股东，持股比例为1.37%，持股数量为1.64亿股。 截至2023年三季度末，新华人寿保险降为万科的第10大股东，对万科持股比例降至1.01%，持股数量为1.2亿股。3个月内新华人寿保险就减持了4000多万股的股票。 既然看好，为何减持？只靠声明里的场面话，自然难以打消市场的疑虑。所以，新华资产辟谣后的第二天，不仅万科出现股债双杀，新华保险自己也是一路下跌，截至收盘跌了4.4%。 所以很多人的问题是，万科会爆雷吗？ 回顾中国的房地产企业，大体经历了两个时代，这两个时代都产生了有代表性的4家房企。 第一个时代，以“招保万金”为代表；第二个时代以“恒碧万融”为代表。第一个时代主要是国企，第二个时代则以民企为主。 但无论在哪个时代，万科从来都是中国房地产的第一梯队。另一方面，万科以特有的企业产权制度，使得人们很难说清楚万科到底是一家国企还是一家民企。 而正是这种产权上的模糊，让万科一直处于一个尴尬的位置。如果万科是一家明确的国企，那么现在所有的融资问题可能都不是问题。 如果万科是一家民企，那么可能早就和“恒碧融”三兄弟一样，出现债务展期或者违约。 而万科能不能挺过去？ 有的投资者已经用实际行动表明了态度。市场看空的理由也能站得住脚。从销售不理想到债务压顶，再到打折出售资产，出现这些情况的房企，几乎无一例外最后都是以暴雷结束。 万科现在面临的问题是整个房地产面临的问题。而万科怎么走，也不仅仅关乎万科自己，更是会影响整个地产行业乃至国内的宏观经济。在恒大以及碧桂园相继爆雷后，万科这种体量所能造成的冲击对地产行业来说，已经成了不可承受之重。 而作为行业的标杆企业，如果一向稳健的万科都出了问题，对整体居民的购房信心，对其他房企新一轮拿地销售都会是不小的打击。而后衍生的金融领域，不确定性事件或许会更多，整个宏观经济的压力也将会更为明显。 如果万科真的凌空雷响，那么一场史无前例的风暴，很可能席卷而来。