知识城一宗在将近3年前拿地的住宅用地正式动工。

据@“中核华辰”公号消息，7月10日，由中核华辰承建的知识城JLXC-H5-1项目地块四一期工程正式开工。

中新广州知识城投资开发有限公司（简称“知识城合资公司”）、凯德地产、知识城集团、广州市越新投资发展有限公司、中核华辰等相关负责人参加活动。

JLXC-H5-1项目位于知识城中新合作二期——中新国际科技创新合作示范区，知明路以东、智能一路以北，即何棠下村东侧金水里社、招商雍景湾北侧。

JLXC-H5-1项目包含4个分地块，用途涵盖科研用地兼容其他商务设施用地、商业用地、二类居住用地等，总用地面积约10万平方米，总计容建筑面积为26.36万平方米。

其中地块四为居住组团，计容总建筑面积189212.9平方米。此次开工的首期，规划建筑面积约9万平方米，主要建设内容包括住宅、幼儿园、市政道路以及其他相关配套设施。

根据规划，项目建设聚集产业、商业、住宅、教育等多元业态的城市综合体。

JLXC-H5-1地块规划效果图

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该项目于2021年9月27日由广州知识城投资控股有限公司联合昆山昆安置业有限公司23.94亿元底价竞得，楼面价9783元/平方米。

在2021年楼市疯狂期，知识城二手成交价一度站上了3.8万/平巅峰。而该项目同期楼面价不足1万/平，足见在当时具有相当大的套利空间。

即便放到三年后的今天，经过房价腰斩，这个拿地价仍还有不错的利润空间。

而反观同年拿地的两位大“苦主”——德信与越秀分别拿下位于知识城凤凰湖西侧的ZSCN-E2地块、ZSCN-E3地块，楼面价均高达2.7万/平，是JLXC-H5-1楼面价的2.8倍！

过高的溢价，也导致了后面两个准地王项目——居山涧、山与墅，以超5万/平的价格直接劝退买家，让两个改善项目迅速冷藏，至今仍无人问津。

JLXC-H5-1项目的楼面价，为何这么白菜价？

只因拿地方背景特殊，一方为地方国企知识城集团，另一方为新方国资背景的凯德地产——

知识城投资控股现更名为知识城 (广州) 产业投资集团有限公司，为区属国企知识城集团全资子公司。

另一家企业昆山昆安置业有限公司，由英立投资有限公司与凯德华越（上海）投资有限公司联合成立，其中英立投资为大股东。

经过近三年腾挪，JLXC-H5-1项目建设方现已变更为广州市越新投资发展有限公司。

越新投资为知识城合资公司全资子公司，而知识城合资公司由知识城集团与凯德置地各占股50%成立。

值得一提的是，该项目之所以拿地近三年才动工，主要原因在于地块内竹园岭发掘了先秦文化遗存。算是“风水宝地”。

知识城此类住宅还有招商雍景湾、合景天峻、知城翰林湖畔。

何棠下竹园岭遗址发掘现场。李剑锋/摄

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JLXC-H5-1项目虽在知识城核心区范围，但在片区内的位置一般。距离地铁何棠下站步行约1.6公里，跟凤凰湖西侧悦辰壹号、保利拾光年这几个盘，交通便利度半斤八两。

但凤凰湖这边楼盘多，已成集聚之势，且教育配套也相对更丰富，有广州实验中学、会元学校两块牌子。

而JLXC-H5-1项目仅配建一所24班小学、一所12班幼儿园，项目南侧规划宅地配建一所中学，兑现周期较长。

另要注意，中新合作二期将规划10宗住宅用地，目前仅开发1宗，整个片区拆迁后为丘陵荒地，开发周期长，配套落地尚需时日。

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据项目规划设计方案，项目总建筑面积约26.3万方，计容建筑面积约18.92万方，容积率4.3，建筑密度22.41%，绿地率33.29%。

规划11栋高层住宅，其中D5栋为人才公寓。其余10栋为商品住宅，以31层、33层、45层、48层四个梯度，南低北高围合式布局。

其中，D1、D2栋为48层超高层，2梯3户；D3、D10、D11栋为45层，2梯4户；D5、D8、D9为33层，2梯4户；D6、D7为31层，2梯4户。

照此推算，项目供应量1472套，体量适中。

目前户型面积段尚未公布，但从地块条件和楼栋布局来看，大概为刚需产品。

忍不住要吐槽一下的是，项目楼栋布局，前后设计了四个梯度高差，且每栋楼独立，视角错位，地块中间设计园林前后左右拉开了楼距。

但由于地块偏小，加之围合式布局，搞成一只“水桶”，很容易导致相邻楼栋有“堆叠”感，影响视野采光。

老实说，看到这种布局，很容易想到知识城集团在长岭居开发的长岭雅居一期。

这两个项目如此神似，感觉是出自同一个设计师之手。

看起来，JLXC-H5-1项目前低后高有了“进阶”，但也仅仅拉开后排部分高楼层的视野。相邻楼栋距离过近遮挡的问题，依然没有解决。

目前，长岭雅居一期过半楼栋已安装外墙并开始“脱衣服”显露真容。大家诟病的堆叠遮挡问题，也有了相对更真实的感受。

坊间对于围合布局的诟病已久，类似问题非但没有规避，反而在同一家房企的新项目中得以“复刻”，的确令人不可思议。