2023年，全球经济面临诸多挑战，包括通货膨胀压力、地缘政治紧张以及供应链的不稳定等。在中国，政府为了稳定房地产市场，实施了一系列政策，包括“房住不炒”和加快房地产新模式的探索。这些政策旨在遏制投机性购房行为，推动房地产市场健康发展。

在房住不炒和加快房地产新模式的政策下，在人口增长率放缓及城镇化率提升放缓的背景下，房地产开发商和服务平台面临前所未有的挑战，房地产市场将会迎来巨变。可以预见的是，随着新房销售和新开工量的降低，大量的房企会退出，新房的交付量会逐步下降，很多上市房企都回不到原来的位置了，但贝壳昨日披露的2023年年报显示，贝壳已经悄悄的走出了低谷，重新迎来了增长。

一、贝壳2023年财务业绩

2024年3月14日美股盘前，贝壳发布了其2023年年报和2023年四季报，在房地产行业不太景气的大环境下，贝壳交出了一份让市场瞩目的成绩单：

总交易额（GTV）：2023年达到3.14万亿元人民币，同比增长20.4%，2023年第四季度，贝壳实现的GTV为7,356亿元，同比增长13.7%。净收入和净利润：净收入778亿元，同比增长28.2%；净利润58.90亿元，经调整净利润97.98亿元。应收账款周转天数：新房应收账款从2022年末的105天降至2023年四季度的43天，首次下降至50天内。

这个成绩单不仅在房地产行业遥遥领先，即使放到互联网板块，也是相当不错的存在。

二、业务视角

贝壳2023年GTV为3.143万亿，虽尚未恢复至2020（3.4991万亿）及2021年（3.85万亿）的高点。但贝壳的总营收，已经超过了2020年，仅次于财报上最好的2021年。2021年及以前，贝壳的营收，97%以上与房产交易相关。2023年年报揭示了贝壳业务转型来得比预期的可能更早一些。

营收结构：2023年，贝壳的营收结构发生了变化，房产交易相关营收占比从97%以上下降到75%，显示出业务多元化的成果。交易货币化率：存量房和新房的交易货币化率保持稳定，存量房约2.7%，新房从2.7%提升到3.0%。经营效率：在房产交易增长的同时，经纪人及支持人员的员工总数增长，但内部分佣及薪酬金额保持稳定，显示出经营效率的优化。公司没有详细说明，估计和压缩薪酬和门店开支有关。

但今年家装和新兴业务的营收增长较高，掩盖了房产交易的低增长（同比增长11%，其中存量房增长16%，新房增长7%）。三、业务结构与市场策略，主要的两个增量

贝壳的业绩增长并非偶然。在业务结构上，贝壳进行了积极的调整。传统的新房和存量房交易仍然是其主要的收入来源，但贝壳在家装和新兴业务上的布局开始显现成效。2023年，家装和新兴业务的收入贡献达到了24.7%，相比上一年提升了11.7个百分点。

1、家装家居业务。因为低基数，四季度净收入同比71.4%达到36亿，全年同比增长速度达到113.4%，财报显示，2023年贝壳家装家居业务全年完成合同金额133亿（GTV），创造净收入108亿，全年有11个城市能够实现运营利润为正，这是四季度公司净收入超预期的主要原因之一。

随着存量房翻新需求的持续释放，家庭装修需求增长得趋势已经成为必然，恰好，贝壳已经赶上了车。

2、新业务中的省心租业务。模式跑通后业绩快速增长，带动新兴业务在四季度同比增长163.6%，创造净收入29亿元，全年同比增长196.4%，创造净收入83亿元，这是公司四季度净收入超预期的第二个原因。

财报解释：于省心租模式下的租赁房源数目增加带动租赁住房管理运营服务的净收入增加。

四、未来展望

排除传统的新房就存量房交易业务外，家装家居业务和租房业务，都是公司基于对行业理解比较深一些，切的一些比较精准业务点，能充分发挥公司传统规模和用户和客户存量优势。公司在业绩会也表示在2024年，公司对传统的一体业务和两翼业务都有新的发展规划，传统一体业务是提高效率和寻找新机会，两翼业务是重点提升产品和服务质量。

公司CEO在业绩会也强调2024年最重要的是稳中求进和长期主义。地产行业是一个周期性比较强的行业，所以行业的服务公司，也会出现相应特点有一定周期性。公司在前几年经营处于周期性低点，这时期公司做了很不错对长期的业务建设和现金流及业务效率的建设和管理，今年也是迎来反弹，也就是公司去年自己提到的翻山宣言，今年反弹看上去发生在2024年，实际很多工作是在2020-2023年做的。

坐拥最大的经纪人网络（ACN），面临着广阔的存量房和新房市场，贝壳在这个领域，基本上没有对手，其穿越周期的特性，正在逐步形成。它不是传统的房企，如果非要找个类比对象的话，跟腾讯会比较像。有意思的是，腾讯本就是贝壳的股东，占比11%，可见腾讯对投资的理解也是很高的。

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