文|凯风
房地产，迎来历史转折点。
刚刚召开的保交房工作会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
这意味着，“国家队”开始下场收房子，中国版的房地产收储模式呼之欲出。
同一天，央行等部门发布通知，首套房贷降至15%，二套房贷降到25%，同时下调公积金贷款利率，且取消全国贷款利率政策下限，由各地自主确定。
这意味着，继取消限购之后，低首付时代开启，房贷利率步入“下不封底”模式。
几套组合拳打出来，标志着房地产“救市”步入新阶段，中国楼市迎来史上最宽松时代。
这一次，能否刺激房价上涨？
01
这一切，并非突然落地，而是早有迹象。
就在上月底，重要会议已有定调：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。
未提“房住不炒”，没讲“三大工程”，首次提出“消化存量、优化增量”，信号意义再明显不过。
这让人想起10年之前的“去库存”，正是那一轮去库存，开启了有史以来声势最大的上涨浪潮。
这一次提出的“消化存量，优化增量”，被坊间称为“化库存”，虽然叫法不同，但目的是一致的。
不同的是，上一轮“去库存”，政策工具满满满。
降准降息、棚改货币化、1亿人进城落户……叠加经济增长、城镇化加速、居民加杠杆，可谓无往而不利。
然而，这一次“化库存”，面临的环境截然不同。
房地产供求关系正在发生“重大变化”，居民杠杆率处于历史高位，经济、人口、城镇化、债务等基本面早已不同于以往。
非常时期，需要非常之策。
取消限购、限贷只是第一步。目前，除了北上广深津、雄安、海南7地之外，所有城市都已取消限购。
面对供求关系发生重大变化的现实，国家队下场收储房子，也正在变成现实。
02
史诗级救市，有多重要？
自从1998年开启住房市场化改革以来，楼市虽然波动不断，但总体呈现上行走势。
但这一次，房地产调整的幅度之大、范围之广、时间之长，都远超过往，市场亟需稳住。
一方面，全国商品房库存创下历史新高，“去库存”箭在弦上。
目前，全国商品房库存量为7.45亿平方米，其中住宅占了一半以上，相当于数千万套子还没有卖出去。
然而，市场需求仍在持续萎缩，去化周期仍在上升。
根据国家统计局刚刚发布的最新数据，今年1-4月，新房销售面积2.92亿平方米，同比下降20.2%，其中住宅同比下降23%。
要知道，高峰时期，全国商品房销售面积接近18亿平方米，月均1.5亿平方米，而销售额也高达18万亿。
另一方面，几乎所有城市房价都在遭遇深度调整，部分城市甚至回到6-7年前，稳房价任务艰巨。
如果说前几年楼市调整更多集中于三四线城市，这一次一线城市也难以置身事外。
根据国家统计局发布的70个大中城市数据，所有城市二手房价都出现同比负增长，最高降幅在10%以上。
一度领跑的南京、厦门、武汉等地，二手房价同比降幅超过10%，而房价相对坚挺的北上广深，二手房同比降幅也都在7%以上。
这还是最近一年的数据。从历史高峰相比，多数城市房价回到2020年之前，部分城市甚至回到了2016-2017年。
这种局面想想都可怕，任由其发展下去，显然不符合宏观层面的设想。
03
取消限购限贷并不令人意外，国家队下场收储，则是前所未有的新动作。
国家队下场收房子，有多大用？
一方面，国家队批量收购新房，既可以立竿见影减少库存，还能盘活房企的现金流。
多家房企之所以陷入危机，与其高杠杆、高负债、高周转的模式不无关系，但市场需求的萎缩更为致命。
当前最大的问题，用官方的话说——房地产供求关系发生重大变化。
供求关系之变，说到底是我国房地产市场早已不再是短缺模式，除了个别超大特大城市外，大多数地市都已饱和乃至过剩。
换句话说，建的房子太多，买房的人越来越少。
不管是基本面问题、收入问题还是预期问题，楼市一旦陷入“无人买房”的负面循环，就很难走出来。
这时，就需要一条新的鲶鱼——国家队，直接消化部分需求，进而重塑供求关系。
另一方面，国家队回购的房子，可以转化为保障房，在减少保障房建设压力的同时，也遏制了楼市库存的进一步扩张。
保障房建设，与城中村改造、平急两用设施建设，被称为“三大工程”。保障房是其中的重头戏，也是各地必须落实的民生任务。
然而，且不说保障房建设需要天量资金投入，而房子越建越多，市场上的供求关系更难逆转，商品房的库存更难消化。
所以，将保障房建设的资金，转移到收储商品房身上，既能完成保障房任务，又不乏化解商品房库存之效。
不过，能覆盖多少城市，收储规模有多大，资金量有多大，决定了是托底、稳住还是刺激的可能。
04
国家队收储，既然效果这么好，为何不早推行？
钱从哪来，一直都是最大问题。
根据天风证券测算，要想房地产库存回归到合理水平，大约需要约7万亿元的资金。
要知道，去年全国财政收入也就21.6万亿元，这笔钱显然不是一个小数字。
更进一步，谁来出这笔钱？
地方政府，恐怕手中无粮。
且不说土地财政 “失血”后，地方的可支配财力远不如前，而债务压力一直高悬于头顶，加杠杆的空间极其有限。
央妈放水或中央财政托底，就是难以绕开的选项。
10年前的楼市去库存，靠的是央行定向放水，5次降准5次降息，加上棚改货币化贷款，直接搅热市场。
这一次，或可通过国有银行贴息贷款或者发行特别国债的形式，来为收储提供资金支持。
也有人建议，由国家出面，成立专门的收储平台，或组建住房保障银行，专门用于全国商品房的化库存。
最激进的想法是无锚印钞，让央行直接下场购买国债，打开印钞机的开关，从根本上解决资金难题。
然而，任何救市，都不可能不计成本，否则财政将成无底洞，而大印钞的弊端更是众所周知。
房地产收储，资金问题是其一，而回报问题是其二。
租金，或是收储之后最大的回报来源，但我国的租售比远低于国际平均水平。
目前，大城市的租金回报率只有1-2%，甚至无法覆盖贷款利率或专项债利率成本，遑论收益？
所以，国家队收储，不会覆盖所有城市，也不会一哄而上，必然有所取舍。
05
房地产，为何需要拼命救市？
任何行业，如果随行就市，价格涨跌起伏都是正常的，暴涨时形成的泡沫，自然能通过自然破裂来调节。
然而，房地产并非普通产业，从一开始就与国民经济、地方财政、居民财产捆绑在一起，牵一发而动全身。
作为支柱产业，房地产业GDP持续下滑，成了经济增长的最大拖累。
今年一季度，全国GDP同比增长5.3%，大超预期，但房地产业同比下降5.4%，在12个主要行业中独此一家。
这已是房地产业连续第四个季度负增长，自1998年住房改革以来，可谓头一遭。
房地产走势，影响的不只是自身，而是关系到一连串上下游产业链条，从建筑业到建材、家居家电等产业，整体占经济比重超过10%。
再考虑到土地财政的存在，可以说无论是规模体量还是拉动效应，房地产都非其他行业所能匹比。
同时，根据央行报告，我国居民家庭7成左右的财产都是房子，而70%左右的负债也都与房子相关。
所以，房价的剧烈波动，势必透过金融系统，传导给每一个人。
无论是从国民经济层面，还是居民财富层面，房地产都不能轻易任其下坠。
史诗级大招之下，未来房价会不会大涨？
要知道，虽然大招威力不小，但房地产面临的环境已经完全不同了。
一方面，作为房地产最终上涨动力的三大基本面——经济、人口、城镇化，也在面临转折点。
房地产从“黄金时代”到“白银时代”再到“黑铁时代”，也几乎成为全民共识。
另一方满，这几年的市场波折，彻底重塑了预期，无论是居民收入的预期，还是房价走势的预期，都与过去大相径庭。
所以，即使救市堪称史诗级，也难以复制“一松绑就集体上涨”的历史，房地产很难再简单回到过去。
一句话，稳地产是第一步，软着陆是最乐观的预期，先不要想太远。
