“带租拍卖”中租金归属的确认

——彭某与张某执行监督案

来源：人民法院案例库

整理：民商法茶座

【裁判要旨】1.带租拍卖时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，租赁合同对买受人仍具有约束力，买受人对原租赁合同的权利义务概括承受，承继原出租人的权利和义务。

2.拍卖公告中明示拍卖财产上附属租赁关系但未明确拍卖成交后的租金等归属的，买受人取得拍卖财产所有权时，依法享有收取包括租金收益权在内的排他性物权。

【基本案情】

河南省新乡市卫滨区人民法院在办理彭某申请执行廖某一案中，对被执行人廖某与共有人王某名下位于河南省郑州市XX号的房屋进行司法拍卖。拍卖公告中载明：房产有租赁，租期到2021年12月份。2021年2月13日张某竞买成功。2021年4月13日，该院作出（2020）豫0703执恢113号执行裁定，解除案涉房产的查封并过户至张某名下。因河南省新乡市卫滨区人民法院自2020年10月27日起要求涉案房产承租人协助将到期租金交付该院，房屋拍卖成交后，河南省新乡市卫滨区人民法院于2021年6月16日又提取案涉房产租金2.85万元。张某对此不服，以其于2021年2月13日通过司法拍卖竞得案涉房产且已取得不动产权证为由，对该院扣留、提取租金的执行行为提出异议，请求中止对涉案房产自2021年2月13日之后租金的执行，并确认该日期之后的房产租金归其所有。河南省新乡市卫滨区人民法院于2021年9月16日作出（2021）豫0703执异88号执行裁定，驳回张某的异议请求。河南省新乡市中级人民法院于2021年12月9日作出（2021）豫07执复301号执行裁定，撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2021）豫0703执异88号执行裁定；张某要求河南省新乡市卫滨区人民法院中止对河南省郑州市XX号的房屋自2021年4月13日之后租金执行的异议请求成立；驳回张某的其他异议请求。申请执行人彭某不服，向河南省高级人民法院提出申诉。河南省高级人民法院于2022年3月30日作出（2021）豫执监352号执行裁定，驳回彭某的申诉请求。

【裁判理由】

法院生效裁判认为，本案的争议焦点是案涉财产上设定有租赁权，拍卖成交后租金等权益归属应如何认定。第一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。河南省新乡市卫滨区人民法院于2021年4月13日作出执行裁定，将案涉房产过户至张某名下。依照上述法律规定，拍卖成交裁定送达张某时，案涉房产即归张某所有。张某基于案涉房产所有权享有占有、使用、收益、处分的权利，收益权包括享有收取房产租金的权利。第二，拍卖公告中明示该房产附有租赁，张某参与竞拍，表明愿意对原租赁合同的权利义务概括承受。法院作出拍卖成交裁定后，张某与承租人无需另行订立租赁合同，其在取得房产所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，承继原出租人的权利和义务。故张某有收取剩余租金的权利。第三，拍卖公告中只明确了拍卖房产附有租赁的期限，但并未明确限制竞拍人在拍卖成交后收取剩余租金。在该房产有剩余租金尚未收取的情况下，若剥夺竞拍人拍卖成交后的租金收益权，没有事实依据。河南省新乡市中级人民法院认定张某有权收取拍卖成交裁定送达之后的租金，并无不当。

【关联索引】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第491条（本案适用的是2020年12月29日修正的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第493条）执行异议：河南省新乡市卫滨区法院（2021）豫0703执异88号执行裁定执行复议：河南省新乡中院（2021）豫07执复301号执行裁定执行监督：河南省高院（2021）豫执监352号执行裁定