解读!政府工作报告,给房地产指明了怎样的发展方向?

有一万间房 2024-03-07 21:43:22

3月5日,两会政府工作报告发布,相关房地产表述内容较多,充分说明政府对于房地产发展的重视和支持。

得注意的是,今年房地产部分的表述对比去年没有再提“房住不炒”,而且明确了继续满足所有房企合理融资。

政府工作报告,关于房地产的内容如下:

第一,标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定。

第二,优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。

第三,适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给。

第四:稳步实施城市更新行动,推进 ‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造。完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

对于此次会议内容,一万间挑一些重点内容给大家简单解读一下。

01房地产表述的总体定位

此次关于房地产的表述,是放在“更好统筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险”的框架下进行的。

这表明,2024年房地产要统筹做好发展和安全两手抓的工作。

相比于之前,去年房地产的主要目标是保交楼,今年更多是关注风险,甚至防范房地产的风险。因为房地产背后是金融系统,是地方财政。

房地产不稳住,经济也很难企稳。所以一万间认为,只要楼市没有起色,政策就会不断出,而且越到最后越重磅。

对此,易居研究院研究总监严跃进认为,这体现了“以进促稳”的工作导向。

客观来看,房地产风险依然较大,相较于此前的发展长效机制、管理长效机制,此次提及“健全风险防控长效机制”,意味着今年防范化解房地产风险会有大招,且有一些制度性方面的突破和创新。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:

“房地产领域的风险点有可能波及全行业和稳健经营的企业。”

“必须将一个个风险点,特别是房企债务违约风险有序处置,包括企业自救、债务重组、收并购、破产清算等,避免风险无序蔓延导致爆发系统性风险。”

因此,我们也可以乐观地预估,今年的楼市下半年会比上半年好,形成前低后高的走势。

02今年对于房地产的“新思路”

“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”

这句话首次在政府工作报告中被提出,什么意思呢?

过去新型城镇化的概念,从农民进城+城市建设,而此次搭建了“新型城镇化-房地产市场供求关系”的概念。

意味着新型城镇化是房地产发展的关键点。

在去年(2023年)国家统计局副局长盛来运表示,我国的常住人口城镇化率为65.2%,户籍人口城镇化率仅为47.7%。所以,无论从数量还是从质量来看,城镇化都有较大的提升空间。

一万间认为,这是从需求端拉动房地产的发展规模。(没有需求创造需求,而推进城镇化就是创造的需求)

那么怎么推进城镇化?

把加快农业转移人口市民化摆在突出位置,深化户籍制度改革,完善‘人地钱’挂钩政策,让有意愿的进城农民工在城镇落户,推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。

这就是此次会议提及的四项抓手,即户籍制度改革、县域经济发展、城市群建设、城市更新等。

从这个角度看,今年城镇化工作基础是非常牢固的,也有助于我们增强城镇化发展的信心,对推进城镇化发展指明了发展方向。

而这个方向,就涉及到此次会议提到的“完善商品房相关基础性制度”。

完善商品房相关基础性制度,简单来说,就是市政设施短板补充(医疗、教育,平急两用设施等),片区的人居环境、房屋质量把控等(城市更新),同时,推进保障房建设,让新市民有体面的住所,迅速扎根城市。

.......

深入实施新型城镇化战略行动,促进各类要素双向流动,形成城乡融合发展新格局。

这样在推进城镇化的过程中,围绕居住和住房的消费就会旺盛起来。

在市场下行期,这样的改造模式能部分替代市场下行,提振就业+消费。

而且随着城镇化推进+因城施策,在楼市调控上,地方有了更大的自主权。(今年1月份,住建部已明确将房地产政策的调控权下放给地方政府。)

“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”

在这个提法之前,我们看到更多的表达是:满足居民刚性住房需求和改善性住房需求。

这次多了三个字:多样化。

”多样化改善性住房需求”怎么理解?

简单来说,就是重视并且满足高端改善需求,让有条件的居民住上好房子。

之前的政策,是“打击”高端改善性住宅,如““限墅令”。

这个政策直到直到2023年9月才解除,同时间,自然资源部还宣布,建议取消土地拍卖中的地价限制。

这两个政策的解除味着新房限价将会随之取消。市场重新回到充分市场化的状态,优质地块可以通过开发高品质产品来兑现其价值,房企不用担心地拿贵了。

改善购房者也不用因为政策等原因,不敢买豪宅。

而这个方向,就跟之前的“新房改”不谋而合,“刚需有保障房,改善有商品房”。

(满足居民刚性住房需求,可以加大建设安居房、共有产权房,人才房这类型的保障房性住房。)

03为什么不提“房住不炒”

李宇嘉认为,当前投资需求已经退潮,各地已开始鼓励提升房地产交易活跃度,再提房住不炒的意义不大。

大家记得去年年底,全国住房和城乡建设工作会议提到的一个词吗?先立后破!

一万间在去年的解读中,就说过:要“当经济企稳后,再破解“中国经济不能再过度依赖房地产”的局面。”

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04总结

从今年政府工作报告可以看出,2024年房地产的目标就两个,一个是维稳,一个是加速新制度建设。

未来房地产市场走势依然要看政策,我们可以一起期待一下,2024年一线城市会出台什么重磅政策。

同时,一万间建议大家,如果要买房的话,尽量在上半年入手。

参考香港“撤辣”,楼市热度一下子飙升,议价空间取消,还要排队登记买房。

虽然深圳不会像香港一样一下子完全放开限制,但是肯定会逐步出台重磅政策,一步步刺激楼市上升,直至企稳。

那时候买房,上车成本肯定会增加。

附:

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