买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王一场秋雨之后,这短袖直接换上羽绒服的大风降温天气,让许多人都猝不及防。
对于被垄断中介套住的中介而言,他们还经历了另一场“大降温”。
“老王,老王,今天一早我们收到平台的消息,许多楼盘都大幅降低了佣金”。
周六早晨,老王刚一起床,就接到了很多朋友的爆料。
海鲜壳通过一二手的联动,几乎垄断了当下楼市的渠道客源,开发商集体挑战者垄断中介的底线,释放出来的信号,可以说比数据更值得我们去思考:
收紧渠道合作之后,下一步开发商是不是就该收折扣涨价了?
“金九”,原来是2024年最惨一月
老王看了一下明细表,这一次大幅下调海鲜壳的楼盘,基本都是一些主城区的新晋红盘,甚至有靠着海鲜壳杀入青岛TOP10的销冠楼盘。
他们要把这楼市大蚂蟥的“吸盘”拔掉几根,老王其实很理解,因为:
之前确实给得太高了。
原因很简单:九月份的市场太差了,自己的营销团队也不给力。
据数据显示,九月的新房市场去化同比去年已经跌了24%,其中,除了北上广深一线城市下滑25%,其余城市在成交量上也均下滑30-40%。而且,九月全国市场价格也同比下滑了6%。
市场只有之前一半的份额,在各个区域,这些份额一大半又集中在区域性价比最高的楼盘上,有些楼盘九月份就卖个三四套房子。而且呢,优秀的人才不断流失,想整顿团队也有气无力。
金九还不如淡季,这日子还怎么过?
数据来源:明源数字营销院 统计分析
所以,地产老板们慌了。
重赏之下必有勇夫!
垃圾盘开始挥刀割肉,在九月份最后一个周末大幅提高了海鲜壳的渠道费。
大家回忆一下,是不是很多中介十一前后跟疯了似的推销一些冷盘,道理就在这里。
但是,我希望大家相信:不论是现存的羊毛,还是透支的羊毛,都出在羊身上。那些给垄断中介高佣金的开发商,最后都会通过减标降配的方式,让购房者买单。
然而,从九月末开始,先是城市层面,再是国家层面,楼市的利好一个接一个,楼市的人气确实起来了。不论是到访量还是成交量,青岛都排在了相对较好的上半区。
数据来源:明源数字营销院 统计分析
对此,老王是有深刻感受的。虽然周六温度骤降,但是一些品质开发商的楼盘里客户不断。上午11时左右,甚至出现了所有置业顾问都在带客户,前台空岗的情况。你好不容易抓个置业顾问,那嗓子哑得你都不忍心让他讲。
自访量暴涨,还需要引流的中介吗?
所以,苦海鲜壳已久的开发商们,通过了最直接的方式,反馈了市场的冷暖。
成交量,确实提上来了
十月份已经过去大半,老王认为市场最大的变化是:买房人出手变得越来越坚决,一些好房子的去化速度,超乎了我的想象。
在青岛主城,老王跑得最多的,也是最了解的楼盘,莫过于自己买的楼盘。这个在一片拆迁工地中的项目,在中秋节加推了最后两栋楼。当时老王就预言,最后一栋34套小高层当日就会去化大半,这个楼盘也完美验证了老王的预测,到目前为止还有五套房子可售。
但是,最让老王感到意外的,不是片区内小高层卖得好,而是精装的高层,在有14个竞品的红海市场中,作为板块内最贵的房子,竟然也卖爆了。
去年11月份首开的高层,只有高楼层可以选;
五一加推的高层,卖了60%左右了;
一个月前加推的最后一栋高层,105㎡的中间户竟然卖到了11层……
而且,你说预算不多,你给我找个3层,5层这样采光一般的低楼层吧,还真找不到……
你真正每个周跑两天营销中心,你就会发现,现在买房的,还都是99.9999%的纯刚需。
一家三代两个孩子,住在老房子里,工作朝九晚五,还必须通勤方便。老房子卖不掉,以前手里攒的这三四十万只能去郊区上车。
现在呢?公积金余额可以直接当首付了,而且老房子不卖,有俩孩直接认首套,公积金最高拉到150W,房子还是现房准现房,宽厅四阳台的元宝户看着就喜欢,你说这些刚需买房不买房?
买房,对于很多人来说,就跟吃饭一样。有的人会因为两点半后,饭菜半价,而扛到两点半,去档口收拾点残羹冷炙;但是更多正常的人,还是在正常点吃热乎饭,在需要房子的时候,买能解决痛点的改善房。
今天,又降息了,青岛商贷首套房的房贷利率有望直接降到3%以下,这是史无前例的金融利好!一定会有更多的人跑步入市!
就如同倪部长所说的那样:房地产数据在10月份一定会有一个积极乐观的结果!
房价波动,将上演“小马过河”
说了这么多,大家最关心的问题还是:
未来房价会怎么走?
老王认为,未来的房价,就如同我们所熟知的儿童故事《小马过河》一样,不同的楼盘会给你不同答案。
高层住宅,特别是地段比较差、容积率高、交房时间久远的新盘,房价还会继续跌,他们也将是四季度流量“专家”们的的主角。
80%的楼盘,会在未来一个月维持原有折扣不动。
但是,折扣不变,是不是就意味着房价不涨呢?
我举一个例子:一个楼盘首开小高层的均价是2万元/平方米,折扣九折,这栋楼很快卖完了,板块内的竞品也没有小高层了。
开发商加推第二栋小高层,均价2.1万元/平方米,折扣同样是九折。
你说房价涨没涨?
当年,到了年底,还有另外一种可能,房价没变,开发商折扣降了,但是你买房成本提高了!
举例来说,某开发商推出了最后一栋高层,备案价就是1.72万元/平方米,折扣九折,然后开盘一个月,把17层以下除了一二楼全卖了,首开买个五楼是195万元。
然后,维持这个折扣一个月,这时候房子只剩下23层以上了,按照九折都要210万左右,这个价格确实卖不动。
开发商为了年底冲刺,给出了88折的折扣,但是你在这些小区上车,依然要205万。
80%的人都不需要那么高的楼层,甚至有人恐高只能住10楼以下,那么你说你等俩月,等到88折折扣再买房,合适吗?
当然,降价卖高层可能很多人还能接受,但是如果开发商涨价卖高层,把折扣收回一两个点,那买房人是不是更痛苦?
现在市面上这些开发商,都已经一年多甚至两年多没拿地了,融资这么容易得背景下,很多央国企没有迫切的回款要求。
明年金三银四,房子更少、距离交付时间更近的旺季,开发商收折扣,并不是痴人说梦。
看得清现在,更看得清未来,而不是被杂音干扰,你买房才能有自己的节奏,你的人生也才能有自己的节奏。