编者按

近日，重庆高院发布2023年度十大典型案件，以下为典型案例九。

任某与雷某、陈某申请执行人执行异议之诉案

【案件索引】

一审：重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初6142号

二审：重庆市第二中级人民法院（2021）渝02民终1957号

再审：重庆市高级人民法院（2023）渝民再275号

【基本案情】

2016年8月5日，陈某与盛豪公司签订《商品房买卖合同》，约定盛豪公司将案涉房屋出售给陈某，双方依法将该《重庆市商品房买卖合同》进行备案。但因房屋未办理初始登记，该房屋未登记至陈某名下。2018年4月4日，陈某将案涉房屋出售给了雷某，雷某在扣除3万元待陈某完成协助办理产权转移登记后，支付了剩余房款。双方的买卖合同经人民法院确认为有效，雷某与燃气有限责任公司签订《居民天然气供用合同》等。

因陈某欠付任某合伙工程款，任某将其诉至重庆市开州区人民法院，经调解，重庆市开州区人民法院于2019年8月27日作出民事调解书，确认陈某应当偿还任某合伙结算工程款28万元，在2019年11月30日前支付14万元，在2020年5月1日前支付14万元。因陈某未按调解内容履行义务，任某申请执行，重庆市开州区人民法院于2019年12月9日作出执行裁定书，裁定查封案涉房屋。2020年8月26日，雷某提出异议，要求中止对案涉房屋的执行并解除查封，并向重庆市开州区人民法院交付了3万元购房尾款。重庆市开州区人民法院于2020年9月3日作出（2020）渝0154执异87号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋执行。任某不服该裁定，向重庆市开州区人民法院提起申请执行人执行异议之诉。经重庆市开州区人民法院一审、重庆市第二中级人民法院二审后，重庆市人民检察院向重庆市高级人民法院提出抗诉，重庆市高级人民法院裁定提审。

【裁判结果】

重庆市高级人民法院认为：本案的争议焦点是雷某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。雷某与陈某于签订房屋买卖合同是在人民法院查封之前，且该合同已经人民法院确认有效；雷某提供了交接单、天然气供用合同等证据，足以证明在查封涉案房屋前陈某已经将涉案房屋交付给雷某占有；雷某已经按照约定支付购房款，并且还按照人民法院的要求将剩余尾款3万元作为陈某的债权交付执行；涉案房屋在2020年被人民法院查封前，开发商尚未办理产权初始登记，到2021年才完成初始登记，雷某客观上无法将涉案房屋过户登记至自己名下，前述情形属于非因雷某自身原因未办理过户登记。雷某作为案涉房屋买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。遂判决撤销二审判决，维持一审判决。

【典型意义】

本案是重庆法检“两长”同庭履职，共同推动法律适用统一的典型案件。本案依法认定案外人对未登记在被执行人名下不动产享有可排除强制执行的民事权益，对统一类案法律适用有重要意义。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用条件是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，司法实践中，不动产次买受人对未登记在出卖人（被执行人）名下的不动产提起执行异议之诉，是否可以参照适用前述规定，存在较大争议。本案从法理内核和司法一致性角度，论证了不动产次买受人对未登记在出卖人（被执行人）名下的不动产提起执行异议之诉可以参照适用二十八条的正当性，为类案法律适用提供了参考。本案已被人民法院案例库收纳入库。

【专家点评】

本案的争议焦点在于，在执行异议之诉中不动产次买受人对未登记在出卖人（被执行人）名下的不动产是否享有排除强制执行的民事权益。对此问题，各地裁判规则并不统一。本案在法律并未直接规定的情况下，参照适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，保持了法律的内在统一和当事人的可预期性。在第二十八条的具体适用中，再审法院运用体系解释的方法，明确“登记在被执行人名下的不动产”这一前提条件是为了便于人民法院在执行过程中从外观上对权利进行识别，从而高效推进执行，而不是在适用该条款时对买受人作出限制性规定，避免了如果认定本案房屋因未登记在被执行人名下不宜参照第二十八条的规定，而在案涉执行中却作为执行财产进行执行的逻辑失洽。在此基础上，再审法院结合证据对该案情形是否符合第二十八条规定的四个要件逐个进行说理，最终依法改判，维护了不动产买受人的合法权益。本案厘清了裁判规则，对类案裁判具有指导意义。本案例对次买受人在执行程序中对房屋享有的民事权益予以优先保护，是房住不炒的生动司法实践，充分体现了司法为民理念，对增强人民群众的司法获得感具有示范意义。

点评人：盛学军，西南政法大学教授、博士生导师

转载来源：重庆高院