裁判观点要旨提炼
查扣冻规定第七条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”第八条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”据此，确定查封不动产或建筑物的登记情况是判断查封顺位的前提。案涉房产不属于可在有关登记机关办理登记手续进行查封或预查封的房产，驻马店中院在郭×丽申请执行一案中通过公告查封方式查封案涉房产并进行续封，于法有据。
裁判文号最高人民法院（2022）最高法执监50号
裁判文书相关内容
中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2022）最高法执监50号
申诉人（利害关系人）：高×花，女，汉族，1976年9月9日出生，住河南省驻马店市驿城区。
申请执行人：郭×丽，女，汉族，1974年8月2日出生，住河南省驻马店市驿城区。
被执行人：杨×理，男，汉族，1956年8月1日出生，住河南省驻马店市驿城区。
被执行人：驻马店市中地置业有限公司，住所地河南省驻马店市风光路中段100号。
法定代表人：杨×理，该公司执行董事。
高×花不服河南省高级人民法院（以下简称河南高院）（2021）豫执复587号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
河南省驻马店市中级人民法院（以下简称驻马店中院）在执行郭×丽与杨×理、驻马店市中地置业有限公司（以下简称中地公司）借款合同纠纷一案中，高×花对该院查封驻马店市驿城区长城房地产开发公司（以下简称长城公司）开发的位于河南省驻马店市××西××小区××楼××、××单元××至××层全部房屋（以下简称案涉房产）的执行行为不服，提出书面异议。驻马店中院受理后，于2019年11月19日作出（2019）豫17执异184号执行裁定，驳回高×花的异议请求。高×花对该裁定不服，向河南高院申请复议。河南高院于2020年6月1日作出（2019）豫执复504号执行裁定，撤销（2019）豫17执异184号执行裁定，将本案发回驻马店中院重新审查。
驻马店中院查明，该院在办理郭×丽与中地公司、杨×理等借款合同纠纷一案中，于2015年6月26日向驻马店市房产登记管理所（以下简称驻马店房管所）发出协助执行通知，预查封杨×理所有的登记在长城公司名下的、尚未进行权属登记的万家花园经济适用房商住楼A1、A2、A3，驻马店房管所在受送达人处加盖了该所司法文书接受专用章，签收时间为当日。驻马店中院在办理陈家忠申请执行一案中，于2015年9月7日向驻马店市房产交易所（以下简称驻马店房交所）送达查封手续，查封万家花园房产，受送达人处签字为“丁然”，备考栏标注“我单位已经没手续，该楼盘为经济适用房，非商品房，有特定出售对象”。驻马店中院在办理高×花申请执行一案中，于2015年12月29日向驻马店房交所送达查封万家花园房产的协助执行通知书，受送达人处有工作人员签名（字太潦草，看不出具体名字），备注栏标注“轮候查封，未办证，我单位无楼盘信息”，次日，该院又向驻马店房交所送达协助执行手续，受送达人处签字为“丁然”，上述两份协助执行手续均同日送达驻马店房管所，该所均签收，但是，房屋登记簿显示的该案查封登记时间为2016年1月12日。
该院另查明，该院在办理郭×丽申请执行一案中，于2015年11月20日采取张贴公告的方式对案涉房产进行了公告查封。2018年11月6日，该院采取张贴公告的方式对上述房产进行了续查封。该院在办理高×花与中地公司、杨×理等借款合同纠纷一案中，于2019年6月25日向驻马店房交所发出协助执行通知，对长城公司名下、尚未进行权属登记的万家花园A1号楼1、2单元所有住宅、商业用房，A2号楼1-2单元1-2层（不含1层S-02、03、04、06）、9号楼1-2层房产进行查封。
该院再查明，驻马店市不动产登记服务中心于2020年4月1日出具的书面情况说明（签字人王济航）称：驿城区万家花园小区是经市、区两级政府批准的经济适用房项目，由长城公司负责实施建设。2011年8月23日，原驻马店市住房管理中心所属市房地产产权产籍监理所楼盘表科受理楼盘表建设申请，2012年8月28日，依据该公司提供的建设用地规划许可证、土地使用证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，建立楼盘表。因经济适用房不需要办理预售许可证，权属主体指向已经明确，房屋物理属性已经具备。备案权利人为：长城公司，具备了预查封的条件。2015年6月26日，驻马店中院以（2015）驻执字第16号协助执行通知对该小区不动产进行首次查封，之后驻马店中院、驻马店市驿城区人民法院（以下简称驿城区法院）又对该小区不动产进行若干次轮侯查封。根据《不动产登记暂行条例》第二条、第三条和《不动产登记暂行条例实施细则》第三条等规定，这些查封登记都是不动产登记（即权属登记），收件材料完备，登记程序合法。
驻马店市不动产登记服务中心向驻马店中院多次复函内容：原驻马店房交所不具有办理预查封的职能，因现在万家花园北区至今未办理不动产首次登记（大证），现在仍不能办理正式查封。万家花园项目建设单位是长城公司，房屋性质为经济适用房。2016年8月20日，房屋登记业务由市房产登记管理所划转至原不动产登记中心，司法查封业务于2016年8月20日前属于驻马店房管所，于8月20日后划转至原不动产登记服务中心，2019年11月，机构整合后，原不动产登记中心的查封业务移交至市不动产登记服务中心。不动产登记服务中心出具的情况说明是王济航起草的，是一种职务行为，该说明经不动产登记服务中心研究同意，不存在伪造或违法出具的问题。原驻马店房地产产权产籍监理所具体负责办理房屋产权登记发证、办理房产转移变更登记等工作，包括办理人民法院的预查封。原驻马店市房交所不具有办理预查封的职能。因现在万家花园北区至今未办理不动产首次登记（大证），现在仍不能办理正式查封。2013年4月22日，原驻马店市房地产产权产籍监理所更名为驻马店市房地产登记管理所，至2016年8月20日，具体承接了原驻马店市房地产产权产籍监理所的登记职责。
驻马店中院认为，一、根据《不动产登记暂行条例》第二条、第三条之规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，不动产登记包含不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、预告登记、查封登记等，从上述条款并不能得出查封登记属于不动产权属登记的一种。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。从《不动产登记暂行条例实施细则》的编排体系看，第四章节为“不动产权利登记”，第五章节为“其他登记”，而查封登记规定在第五章节，说明查封登记属于其他登记，而非不动产权利登记的一种。因此，根据本案查明的事实，案涉的万家花园北区房产并未办理不动产首次登记（大证），故不能办理包括正式查封登记在内的其他类型的登记。二、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条的规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，案涉的万家花园北区属于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应，由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。因此，案涉的万家花园北区房产不属于上述可以预查封的房屋类型。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第八条的规定，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。本案争议房产属未进行权属登记的建筑物，驻马店中院在办理郭×丽与中地公司、杨×理等借款合同纠纷一案，对争议房产进行查封时，于2015年11月6日通知了本案争议房产的管理人长城公司并在争议房产的显著位置张贴公告，查封行为符合司法解释的规定，合法有效。2018年11月6日，该院对争议房产进行了续查封，故对争议房产的查封并未超期。四、根据查扣冻规定第七条的规定，查封已登记的不动产，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。本案中，高×花申请执行一案在有关登记机关登记的查封不属于对已登记的不动产的查封，故不适用该条款。综上，驻马店中院在办理申请执行人为郭×丽的（2015）驻法执字第16号案件时对本案争议房产的查封合法有效且查封行为在持续状态，高×花异议称（2015）驻法执字第255号案件查封本案争议房产的时间在先的理由不能成立，不予采纳。2021年8月5日，驻马店中院经该院审判委员会讨论决定，作出（2021）豫17执异103号执行裁定，驳回高×花的异议请求。
高×花不服驻马店中院上述裁定，向河南高院申请复议，请求撤销该裁定，并中止驻马店中院对（2015）驻法执字第16号裁定中万家花园A1幢房产的执行。其主张的主要事实与理由：一、查封登记既是不动产登记，也是权属登记的一种。驻马店中院曲解不动产登记的相关法律法规，认为案涉房产不能办理查封登记既不符合本案事实，也不符合法律规定。二、案涉的万家花园小区具备了预查封的前提条件。该小区由中地公司法定代表人杨×理挂靠长城公司实施建设，办理了四证，并建立了楼盘表，权属主体明确，手续完备，已经具备预查封的全部条件。三、驻马店中院在郭×丽案中采取“公告查封”方式续封，不能对抗高×花案件中已经办理的预查封登记行为。1.2015年6月26日，郭×丽预查封案涉房产，并办理了预查封登记手续，但预查封期限届满后，未办理续封手续。而是在首次查封期限未届满的情况下，于2015年11月20日以公告查封的方式重复查封，并于2018年11月6日通过公告查封的方式进行续封。郭×丽和办案人员陈述采取公告查封的方式续封是因为无法办理续查封登记手续，但该院在2015年6月26日对案涉房产已经办理了预查封登记手续，说法自相矛盾。况且，因其他诉讼案件，驻马店中院、驿城区法院也多轮次对案涉房产进行了轮候查封，均在不动产登记机构办理了预查封登记。2.即使2015年11月20日和2018年11月6日所谓“查封公告”是真实的，驻马店中院应当通知管理人或该建筑物的实际占有人。驻马店中院在郭×丽案中两次采取“公告查封”方式查封案涉房产，既未通知管理人或该建筑物的实际占有人，也未登报公告。根据查扣冻规定第九条之规定，郭×丽（2015）驻法执字第16号案件没有通知登记机关办理登记手续，不得对抗高×花已经办理了登记手续的预查封行为。四、高×花申请执行一案，预查封登记的材料完备，登记程序合法。根据驻马店市不动产登记服务中心《房屋登记簿》记载，2019年6月25日，（2015）驻法执字第255号案对案涉房产进行了预查封。虽然协助执行及签收单位是驻马店房交所，这与2020年9月15日《关于调查万家花园小区有关事项的复函》并不矛盾，因为原驻马店房管所不直接接收法院查封，都是由驻马店房交所接收司法查封的，驻马店房交所接收司法查封后，核查查封的房产无交易无抵押信息后移交驻马店房管所。所以才会产生2015年12月29日向驻马店房交所送达协助执行通知书，房屋登记簿查封登记时间为2016年1月12日的情况。根据驻马店中院、驿城区法院对该案涉房产查封，按照预查封拍卖多起房产并已执行案涉房产的多种情况，足以说明该房产已经具备预查封的条件。五、不动产登记中心的登记档案表明，万家花园小区房产已被包含郭×丽在内的多人申请多轮次预查封，预查封的效力等同于正式查封，同时，在郭×丽案中因未依法办理续查封登记手续，其已经丧失首封地位。高×花向本案提交刘海泳就案涉房产在驿城区法院进行登记查封的送达回证、协助执行通知书、执行裁定书、房产登记簿、郭×丽对案涉房产进行登记查封的房产登记簿信息，以证明郭×丽的查封期限已过，案涉房产不论过去和现在，还是在不同法院，都可以进行登记查封，而不是公告查封。
河南高院对驻马店中院查明的事实予以确认。
该院另查明：驻马店市不动产登记服务中心于2020年9月15日出具《关于调查万家花园小区有关事项的复函》（驻不动产函〔2020〕35号），载明万家花园项目房屋性质为经济适用房，万家花园北区至今未办理不动产首次登记（大证），不能办理正式查封。
河南高院认为，本案争议问题为案涉房产是否属于已登记房产。驻马店市不动产登记服务中心于2020年9月15日出具《关于调查万家花园小区有关事项的复函》载明，万家花园项目房屋性质为经济适用房，万家花园北区至今未办理不动产首次登记（大证），不能办理正式查封。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，说明案涉房产不属于已登记不动产。查扣冻规定第八条：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”结合本案，郭×丽申请执行时，驻马店中院于2015年6月26日向登记所送达了执行裁定书、协助执行通知书。因案涉房产不属于已登记房产，2015年11月6日，该院通知了争议房产的管理人长城公司并在争议房产的显著位置张贴公告，进行公告查封。2018年11月6日，该院进行公告续封，符合上述司法解释的规定，合法有效。高×花申请执行案，驻马店中院于2015年12月29日向交易所送达协助执行通知书，工作人员在送达回证备注“轮侯查封，未办证，我单位无楼盘信息”，与驻马店市不动产登记服务中心《关于调查万家花园小区有关事项的复函》所载案涉房产未办理不动产首次登记，不能办理正式查封相印证。由于案涉房产不属于已登记房产，不能适用查扣冻规定第七条，高×花以郭×丽未办理登记不得对抗其登记查封，高×花取得首封的复议理由不能成立。综上，驻马店中院（2021）豫17执异103号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2021年9月22日，河南高院作出（2021）豫执复587号执行裁定，驳回高×花的复议申请，维持驻马店中院（2021）豫17执异103号执行裁定。
高×花不服河南高院上述裁定，向本院申诉，请求撤销河南高院（2021）豫执复587号执行裁定，认定高×花为案涉房产的首查封人，中止郭×丽申请执行一案对案涉房产的执行，恢复高×花申请执行一案对案涉房产的执行。其主张的主要事实和理由为：一、复议裁定认定事实错误。按照《不动产登记暂行条例》和案件事实，案涉房产属于已登记房产，且当地法院多次进行预查封。1.根据《不动产登记暂行条例》第九条“不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式”的规定，不动产登记簿是不动产唯一、合法的介质形式，而驻马店市不动产登记服务中心提供的“房屋登记簿”明确显示，案涉房产已经载明房屋坐落、地号、建筑物总楼层、建筑面积、房屋结构、分摊共有面积、查封情况等。2.根据驿城区法院（2020）豫1702执4355、4568号协助执行通知书、驻马店市不动产登记服务中心出具的送达回证及房屋登记簿，充分证明案涉房产可以正常预查封。二、案涉房产已经办理土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，因房产属于经济适用房，不需要办理预售许可证，因此已经具备预查封条件。三、郭×丽的“公告查封”与客观事实不符，并且已经失效，不能对抗高×花的预查封。1.2015年6月26日，郭×丽申请执行案中，驻马店中院向驻马店房交所、房管所均下达查封裁定，2018年6月26日查封期满后，未办理续封手续，查封效力消灭。但驻马店中院称2015年11月20日，该院通过公告查封对案涉房产进行重复查封，与事实不符。2.根据查扣冻规定第八条，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。2015年的公告查封通知了开发公司及实际控制人，但2018年的公告查封没有通知管理人及该建筑物的实际占有人。
其他当事人、利害关系人未向本院提交意见。
本院查明的事实与驻马店中院、河南高院查明的事实基本一致。
本院认为，本案的争议焦点为：驻马店中院对郭×丽申请执行的案涉房产进行公告查封是否具有在先效力，高×花在后申请的查封能否阻却执行。此问题有赖于进一步考查案涉房产是否属于可在有关登记机关办理登记手续进行查封或预查封的房产。
查扣冻规定第七条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”第八条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”据此，确定查封不动产或建筑物的登记情况是判断查封顺位的前提。本案中，根据查明事实，案涉房产至今未办理不动产首次登记，结合《不动产登记暂行条例》第三条“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”和《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”的规定，案涉房产无法办理查封登记，而且，案涉房产又不属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定的可以预查封的“（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”三种情形，故案涉房产亦无法办理预查封登记。因此，案涉房产不属于可在有关登记机关办理登记手续进行查封或预查封的房产，驻马店中院在郭×丽申请执行一案中通过公告查封方式查封案涉房产并进行续封，于法有据。
况且，高×花申请执行案，驻马店中院于2015年12月29日向交易所送达协助执行通知书，工作人员在送达回证备注“轮侯查封，未办证，我单位无楼盘信息”，与驻马店市不动产登记服务中心《关于调查万家花园小区有关事项的复函》所载案涉房产未办理不动产首次登记，不能办理正式查封相印证。因此，高×花所提其申请执行案向相关部门送达协助执行通知书在先，郭×丽申请执行案公告查封不得对抗其登记查封，理据不足，本院不予支持。
综上所述，高×花的申诉请求不能成立，本院予以驳回；河南高院（2021）豫执复587号执行裁定认定事实清楚，结论正确，本院予以维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定，裁定如下：
驳回高×花的申诉请求。
审 判 长 刘慧卓
审 判 员 林 莹
审 判 员 仲伟珩
二〇二二年三月三十日
法官助理 苏 萌
