本次测评的第6期，位于东海板块的碧桂园天玺湾。

2016年10月，碧桂园天玺湾以其带装修9000-11000元/㎡首开价格，爆销泉城；剩余房源即使均价上涨到1.22万元/㎡，仍创下非刚需中签率不足1%的摇号盛况。

小区于2019年5月底交房，至今已5年时间，基本已过限售期。从二手房市场来看，在高峰时期二手房价曾达到3万+/㎡，在当下行情近半年成交均价约2.2万元/㎡，价格还是相对坚挺的。

今天就具体来看以下小区的优劣势，仅供参考。

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地段

>优势

1、东海中央商务区。

天玺湾小区位于东海中央商务区，大兴街与滨海街交汇处，交通便利。项目周边为已交付小区/学校，人居氛围较为成熟；且临近东海双公园（魁屿公园和滨海公园），适合自住客群选择。

2、幼儿园+小学就在家门口。

天玺湾小区与丰泽区第二实验幼儿园&丰泽第二实验小学东海校区仅一路之隔，近校优势明显，这是该小区最大地段优势所在。

中学可参与泉州一中东海校区摇号、划片东海中学。（具体以当年的教育局招生政策为准）

3、部分房源有比较好的外部景观优势

小区虽然位于瞰海二排，但视野整体还是相对奢阔的。小区偏南侧楼栋，部分可享有瞰海景观视野；小区东侧为学校，因此绝大部分房源可享有瞰公园视野。

>不足

1、距离东海核心商圈较远。

小区相对不足的是商业以小区底商（沿街商铺）为主，距离东海大街商圈（东海湾新华都广场）和商务区商圈（静安荟+万象汇+万科里）有一定距离。

2、噪音影响

小区临近东海主干道以及，稍微的不足的是会有一定的噪音影响。

2

项目

>优势

1、围合式布局

天玺湾小区由11栋高层住宅围合而成，无明显遮挡，整体居住舒适度较高；小区内部绿化还可以，且公共设施较为齐全，基本能满足业主日常休闲所需。

2、同区域内户型得房率较高

小区户型相对中央商务内其他项目来说，公摊更小，户型划分更合理，得房率更高。

3、全盘装修交付

小区为装修交付，可实现“拎包入住”，省去很多装修烦恼以及装修的噪音。

>不足

1、物业相对一般。

小区物业虽然为碧桂园物业，但从业主反馈来看，整体服务水准一般，体验感较差。

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产品

天玺湾小区主推建面约89-142㎡的三至四房，可适配不同需求的购房者选择。

我们不妨从总价预算，来具体了解以下几套房源。

01

挂牌总价200万以内

该总价段就是小区的低价房源，房源数少，且主要是低楼层小户型。目前挂牌的几套房源，总价在169-199万。有自住需求、预算有限的刚需自住客群不妨可以“捡漏”。

02

挂牌总价200-230万

该总价段对于刚需自住客群来说，在楼层方面有更多的选择，部分高层房源可实现小视野瞰海。

户型主要包括89㎡三房，该户型也是东海板块内刚需自住热门房源。

【房源一】

特色：高楼层视野开阔，小视野直面一线海景

建筑面积：89.49㎡三房

房源情况：高楼层装修

挂牌价：215万（折算单价约24026元/㎡）

【房源二】

特色：低总价边套四房，捡漏

建筑面积：119.75㎡四房

房源情况：低楼层装修

挂牌价：210万（折算单价约17537元/㎡）

03

挂牌总价230-270万

该总价段适合初改或者二孩家庭选择，主要包括120㎡四房户型以及110㎡复式三房，能满足基本自住需求。

120㎡四房

110㎡复式

【房源一】

特色：高楼层视野开阔，采光充足，可直面一线海景

建筑面积：104㎡复式

房源情况：高楼层装修

挂牌价：233万（折算单价约22404元/㎡）

【房源二】

特色：高楼层通风采光效果佳

建筑面积：119.76㎡四房

房源情况：高楼层装修

挂牌价：258万（折算单价约21544元/㎡）

04

挂牌总价270万+

该总价段对于改善客群来说，四房选择性很多（120㎡、130㎡、140㎡），并且可以拥有较高的楼层以及视野。

【房源一】

特色：视野看阔，可实现部分瞰海视野；四房南北双阳台户型，居住舒适性高

建筑面积：130.51㎡三房

房源情况：中楼层装修

挂牌价：279万（折算单价约21378元/㎡）

【房源二】

特色：视野开阔

建筑面积：129.9㎡四房

房源情况：中楼层装修

挂牌价：298万（折算单价约22941元/㎡）

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购买建议

综合来看，天玺湾小区与东海其他项目相比的话，具备2个优势：

其一就是近校优势，与区二实小/二实幼仅一路之隔。其二就是户型优势，在同等面积段，天玺湾可以做到得房率更高。

整体来看，适合刚需、刚改自住客群选择，三房户型基本在总价200-220万便可成交，四房户型基本300万以内便能成交。