其实长期以来，我们一直都有个误区：房企造房卖房肯定稳赚不赔！

真的是这样吗？其实并不是！

数据显示，自2011年到2021年，我国房企数量大幅增加，从不到6万家飙升至近10万家，然而看似稳定的背后，却无时无刻不充满腥风血雨。光是2019年到2022年就一共有1436家房企破产，甚至就连一些千亿房企都已经半只脚踏进了破产边缘。

这也就不奇怪，为什么会有人直言，“未来我们中国只需要10家房企，其他都得倒闭！”真的是这样吗？

我的观点很简单，10家有点夸张，但是大幅降到百家规模却很有可能。

就在3月9日，住建部长倪虹更是提到了关键一点，对严重资不抵债、失去经营能力的房企。该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，让他们付出应有的代价。

实际上，我们完全能从这句话中看出两个重要信息。

毋庸置疑，我一直认为房企数量和楼市冷暖成正比。只要楼市越冷，房企大洗牌的可能性就越高，尤其是资金链本身就不稳定的中小型房企和高负债率的大型房企。

注意看，同样是在2011年-2021年间，我国城镇人口从69927万飙到了91425万人，年均增加2149.8万，然而在此后两年里，增量明显放缓，年均仅新增921万，降幅接近60%。

再对比我国房企数量走势，两者的确有太多的相似之处。

问题来了，为什么会出现这种现象？

说白了，过去绝大多数城市都是增量房时代，新房是成交量主力产品，因此只要楼市火热就会催生出了大量的房企，就是因为有利可图。

直到近两年，新房饱和、房价难涨、民众不敢投资……这一系列的变化就使得房子难卖，而房企本身就是高负债造房，既然无利可图，退出甚至破产就是自然而然。

从这个角度来说，我认为未来房价很难暴涨，至少从全国来看是这样。

因为想暴涨就必须要有成交量支撑，一旦房子失去了高流通性，就是销路不畅，房企就肯定会破产。

注意看这五个时间点，2013年新房销售面积为13.05亿平，2015年为12.84亿平，2016年15.73亿平，2020年为17.60亿平，2023年为11.17亿平。走势非常清楚，根本就不是直线向上，而是上下浮动。

既然成交量都不稳定，而去年更是直接降到了2012年水平，直接回到10年前，房价还可能暴涨吗？我觉得不可能。

其实当我看到“2023年1-11月，全国二手房交易量占总交易量的比重接近40%”的信息之后，我第一反应就是如果烂尾问题不解决，比重肯定还会继续提高。

请注意，我说的是肯定，而不是可能，这点很关键。

因为对于大部分人来说，新房和二手房（主要指房龄小于5年的次新房）并没有本质的不同，这也就是为什么很多人都会犹豫的重要原因。

然而，如果遇到烂尾，天平就会立刻倾斜，因为新房就会越来越被质疑。在这种情况下，很多人本着趋利避害原则，就会不得不考虑二手房。更重要的是相比较有些人把地段、性价比当成主要原因。

我根本不这么看，我认为想降低风险才是决定性原因。

事实完全证明了这点，2023年350万套保交楼项目已经至少完成300万套，交付率超96%。从房企来看，TOP5分别是碧桂园60万套、万科31.8万套、融创31万套、保利29.1万套、绿地28万套。

更重要的是央行、银保监会还制定了一系列的计划，2000亿元保交楼贷款支持计划、3500亿元保交楼专项借款、金融16条适用期限延长至2024年底……

这难道还不清楚吗？

为什么国家一定要力度落实保交楼？我认为就是因为保交楼能做到一举两得，一是保障购房者的合法权益，消除不敢买新房的心理阴影；二是打击不良房企的不作为。

由此来看，这完全符合住建部长的定调，必须要让不良房企付出代价。

我记得曾经有人这么说，刚需族完全不受房价的影响，因为他们手上只有一套房，不管涨还是跌都得住，你赞同吗？

我完全不赞同，原因非常简单。

现在换房市场越来越大，尤其是在独生子女家庭，他们都希望把父母接到身边，而过去因为资金不足，只能先买套小房子过渡，所以今后肯定有换房打算。

而且他们和纯改善族有一个本质不同，必须要先卖房才能买房，所以房价涨跌非常重要。

因此，我建议第一个准备就是能换房就尽快换房，尤其是城市的远郊区地段，过去很多人出于投资才会购买，但是现在投资时代结束了，今后卖房难度大大提高，一定要提前做好准备。

至于第二个准备，我建议做好长期亏本的打算。

正如之前所说，虽然贷款利率已经从3年前的5%-6%降到了现在的3.4%，可问题是房价也不涨了，所以这一来一回，买房还是亏本。

举个例子，贷款100万且三十年还清，贷款利率为3.4%，年均利息就达到了1.98万，如果把本金也加上就共计5.32万元。

你觉得一年还能涨这么多吗？我觉得很难！

这就得出一个结论，今后到底买不买房，不要再跟风，而是结合自己的实际情况。

对此，你怎么看呢？

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