房子，由于是一种非常特殊的商品，并不是普通人说买就能买得起，古今中外都是如此。而且正赶巧我们的住房赶在了城市化快速发展期，农村进城人口多年一直处于快速增长中，对商品房需求一直处于高位，加上货币超发、城市建设赖以生存的土地财政，铸就了房价螺旋式上行的趋势。

这是有数据可查的。回顾1998年住房商品化改革以来的25年时间里，除了90年代初海南房地产泡沫破裂，房价在两年不到时间从7000元/平米滑落至不到2000元/平米外，全国房价较深度调整也仅有03年非典、08年全球金融危机、14年市场化调整这三个时间段，整体下跌幅度在20%-40%之间。但这三次均在行政措施干预下，快速恢复，且不断超过前高，特别是后一次，3年时间均价翻倍。

不过，随着城市化进入下半程、生育人口锐减，以及前期房企积累的债务风险，需要强制降杠杆等综合因素，这几年进入“疫情”式的调整，使整个房地产行业从“白银时代”直接进入“黑铁时代”，一些还没回过神的巨型房企如恒大等纷纷跌下神坛，让业界唏嘘不已。不少人对中国未来的房地产非常迷茫，无论是从业者，还是购房者，有种“不识庐山真面目，只缘身在此山中”的感觉，如果个人看不清，下面我们不妨来看看知名投行高盛日前对中国房地产走势的预测。根据观点网6月12日报道，知名投行高盛发布报告称：

预计内地房地产市场将在未来数年出现L型复苏，因政府似乎决心不将房地产行业用作短期刺激工具，而是希望减少经济对该行业的依赖。

文章还显示，高盛认为会进一步降低房贷利率和放松限购，但不认为政府会推动一个上升楼市周期，最终目的是降低国家经济对房地产的依赖。那么，投行预测的靠谱吗？

笔者查了一下发现，高盛对我们的房地产预测了多次，而且几乎每次都有模有样，其“神预测”也多次命中。比如，早在2014年就警告内地的房地产债券风险，说未来将是亚洲债券市场最具风险的资产。

现在回过头来看，2014年后，我们启动了国家战略去楼市库存，不少销售额只有几十亿、过百亿的房企纷纷高额负债，迅速扩张，在随后的几年时间，有超过30家房企销售规模突破千亿，这在任何行业中都是不曾发生过的，非常之壮观。但其中大多数房企负债额超80%，有的甚至百分之几百，在国家推出“三道红线”后，这些房企债务纷纷“暴雷”，无论是境外债务，还是境内借款，均频频出现到期违约不能偿还的情况，一些房企不得不退市。

在2022年6月时，高盛发布报告称，内地房地产最坏情况或已经过去，但何时明显复苏还难以判断，且还认为短期内不会有实际意义的销售刺激措施，认为很多城市将面临更大的库存和销售压力。对此，就不多解释了，快一年时间里，除了各城因城施策局部放松外，并没有强有力的刺激楼市措施出来。从统计部门发布的今年1-4月楼市库存数据中看到，商品房待售面积同比增加了15.7%至6.4亿平米，住宅库存量位于自2014年来的第二高，仅差0.8亿平米。

还有，高盛在2023年1月发布报告称，今年内地房地产建设萎缩程度缩小将导致2023年可售资源增加，销售同比降幅收窄。这个就不赘述了，可售资源数据在上一段已经说明，库存增加明显，受前期积累需求作用，我们前几个月商品房销售面积同比降幅缩小至个位数。

可见，这家有着154年历史的国际投行，经验和眼光都是非常独到的，这也不难理解它能够存活这么多年。所以，在笔者看来，这家投行一定有不止一位专家级的“中国通”，对我们的房地产情况非常了解，对后市的研判往往具有相当的水准，这些预测也被业内视为“神预测”。

回到本次预测，首先了解一下“L型”到底是啥意思？

从网友们的评论看，出现了两种理解结果。一种认为现在就是底部，未来几年保持这一状态即可；另一种认为目前还没到底，还要继续调整，特别是房价，需要降一降，达降到一定水平才能达到动态平衡。

到底哪个理解靠谱呢？我们都知道，我国一直有经济“L型”说法，指的是GDP平均增速固定在某一个水平或者区间小幅波动。比如在十三五设定的GDP目标增速为6.5%-7%这个区间，十四五就更低一些，可能只有5%-5.5%，反正就是一个阶段的水平，随着经济越发展，基数越大，其平均增速肯定是不断下移的。

如果套到房地产的话，其实也是合适的。原因很简单，房地产不可能保持过去那样的高速增长，反而是进入下一个台阶。比如2021年创历史地出现了销售面积和销售额“双18万亿元”，这是顶峰，到2022年就下滑到“双13.5万亿元”的规模。如果划一根线的话，那就是掉在“L型”下侧了，现在问题是，目前是不是底部？

在房君看来，对于未来房地产走势，任何人都无法预测一个精准，但逻辑是可以判断出来的。根据以往的经验，房地产市场与政策关联度极高，除非出现“自上而下”的提振市场情况，否则，仅靠地方上的优化修补措施，是很难做到市场共振，下滑趋势也只能延续。所以，从这个角度看，是否是“自上而下”情况有两个讯号点可作为参考：一是一线城市放开限购，通过大城带动小城市场复苏，二是从国家层面出台楼市相关优化措施，给市场信心。

从目前看来，有央媒已吹风建议放开一线城市限购等措施，意味着放开的可能性大增，估计等不了多久了。现在未解的讯号是，国家相关部门是否有指令性的提振措施出来。但需要明确的是，房住不炒是大原则，而且正如投行报告所说，不希望短期刺激经济发展，对房地产的依赖也会逐步减少。所以，我们不要用过去的思维来看待下面可能的促楼市恢复措施。那该怎么看呢？

可举一个例子说明。假如增加1万亿的GDP，原来房地产贡献1500亿，占比15%，未来几年GDP只增加8000亿，房地产如果还占15%的话，房地产对GDP的贡献就只有1200亿。看似比重没变，但绝对值减少了。翻译成白话说，房地产出现一定程度萎缩，但对经济而言，房地产还是要发挥它应有的作用，从眼下看，房地产开发投资、开工面积下降过快，显然是拖经济发展的后腿了，这也是接下来加码调整楼市优化措施的必要性所在，但绝不会再有促进楼市恢复到1500亿的力度，我们要看清这个逻辑。

当然，对未来房地产我们也不用太悲观，就好比老美，城市化都超80%了，但在2020年5月到2021年期间的20个月，全美的住房均价涨幅超30%。就我们而言，主要是城市改善需求在未来将逐步释放，这是支撑未来楼市的主要着力点，而且房地产还受到货币超发等综合因素的影响，即网友所说的，手中的钱越来越贬值，这些都是房地产价格得以提升的因素。