上个月，深圳二手房成交量2557套，创下自2013年以来的历史新低（春节除外）。

之前我在复盘5月份的市场时就说过，后面几个月的数据会更难看，

现在来看，果不其然。

当下深圳市场冰冻，已经是公认的事实，

自从208新政以来，买卖双方僵持了几个月的局面，最终以卖家彻底退败结束。

市场上大量出现降价房源。

房价进入下跌通道，已是定局。

1.

我们说，深圳的楼市是一个非常值得研究的对象，

因为它行情启动得早，而且各方面的机制，包括交易流程、金融服务，甚至政策调控，都是非常全面的。

有这样一个样本，对观察其他城市楼市也能起到非常好的参考的作用。

比如我们来看，上海。

上海的行情要比深圳晚半年左右，那按照时间推算，现在行情应该也进入到一个末尾的阶段了。

前不久，上海又出台了一个二手房核验价用于指导信贷，

正如同深圳出台二手房指导价一样，这可以认为是上海楼市正式进入盘整期的一个分水岭。

这个核验价对不同板块的房价影响不同，但从整体看，差不多是市场价的90%-95%。

相比深圳，上海二手房核验价的影响不算大。

一是因为上海的核验价更加温和，

二是上海买房的杠杆要比深圳低，受信贷政策收紧的冲击也会更小一些。

现在，深圳的房价大概回撤了5%左右，前期涨的比较多的楼盘，跌得更多。

我们由此推及上海，即使进入调整期，回调幅度也不会太大，

至少不会有深圳这么大的震荡。

更确切的说，上海更大的可能是横盘，而不是回调。

2.

这时候应该怎么办。

如果你是单纯的投资需求——

除非是遇到笋度非常好的房源，这个时候可以不必急于下手，

毕竟资金也是有成本的，现在房价的租售比也不太友好。

当然了，如果没有更好的投资去处，现金拿着烫手，现在买也没什么问题，

就是多持有一段等待的时间罢了。

如果你有买房自住的需求——

这段时间是非常好的捡漏的时机。

因为你的竞争对手少了，而且市场也在一定程度上帮你过滤掉了无效的房源：

这种行情下，不是特别着急卖的，差不多都撤盘不卖，或者随便挂着玩儿；

或者说，现在挂出来还诚心卖的，基本都有不得不卖的理由，价格上往往也会表现出诚意。

所以一定不要偷懒和松懈，要时刻保持对市场的关注，

遇到喜欢的房源，价格又合适，能拿下是最好的。

注意啊，这里说的自住，是“只要有自住需求”就算，因为我们都默认买房肯定要考虑保值升值的因素。

那像深圳这样的城市，房子的价值肯定是毋庸置疑的。

即使现在是低谷期，房子买来最多就是不涨，

只要你不卖，房价就不会跌。

等到你需要卖出的时候，——大多数人的置换时间在六七年左右，

房价大概率会迎来或者已经经历了另一波涨幅。

因为房价的周期就是这样子的，快涨慢跌嘛。

说到这里不得不感叹一句，

这个时候深圳还有资格、有资金的买家，实在是太爽了。

遍地是笋盘啊。

3.

其他城市，你们也可以参照行情启动的时间来推算一下。

整体而言，除了北方的行情还没走完（以及有的地方刚开始）以外，

大湾区、西南、长三角这些楼市重点区域的重点城市，基本都已经进入调整阶段。

调整期的楼市，是一面照妖镜。

在上涨周期，尤其是炒作氛围比较浓烈的时候，会有一些城市的涨幅有比较大的泡沫，

同一个城市里，也会有一些不怎么样的楼盘鱼目混珠；

但横盘、下跌的时候，谁的价值硬，就体现出来了。

那句话怎么说的来着，

退潮的时候，才能知道谁在裸泳。