南宁法拍市场又一个大项目上架,涉及金额2亿元。
它位于火车站-朝阳商圈,正地铁口,地段一绝。
地段含金量如此之高,是哪个盘被迫“割肉”?
市中心40间商铺+100个车位被法拍
不卖关子,今天的主角是天成一品。
天成一品占地约14亩,由3栋32层高层塔楼组成,其中地下负二、负三层为停车场、负一层为超市、地上一层至三层为商铺、四层至三十二层为住宅。
▲天成一品临近地铁
此次拍卖并非住宅,而是它的车位和商铺。
阿里法拍显示,天成一品100个车位将于6月10日拍卖,价格约7.1万-8.58万元/个;40间商铺将于5月份拍卖,价格54万-5000万/套不等。
它们的产权均为天成一品背后开发商所有,有一个共同的房东。
我做了统计,天成一品将拍卖的资产价值达2亿元。
▲拍卖资产(部分)
我们重点来看商铺部分。
天成一品40间商铺分布在负一层、一楼、二楼、三楼,其中一楼商铺居多,达30余间。
先来看总价达到千万元以上的几间商铺,都是面积稍大的铺面。
201号,面积3779.57㎡,拍卖价5490.96万元;
301号,面积3832.12㎡,拍卖价4163.216万元;
负一层超市,面积3867.3㎡,拍卖价2234.9888万元;
139号,面积869.84㎡,拍卖价2119.3472万元。
单这4间铺总价已经超1.4亿元。
剩余的商铺面积多数不到100㎡,最便宜的是49㎡户型,总价54.68万元。
其他的面积段60-90㎡,总价在70万-170万元之间。
我核算单价,除了负一层超市5字头,其他商铺单价在1.4万-2.6万元/㎡不等。
有一说一,市中心的地段,这个价格不算太贵。毕竟社区黄金商铺价格也要卖到2万-3万元/㎡。
这些商铺拍卖的时间在5月17日、5月24日、5月30日,但是截至扒房发稿时间(5月15日),暂未有人报名。
我了解到,天成一品此次法拍的商铺中,有30余间早在5月6日已经开拍,但只有1间商铺成交。
不到1个月再次上架,总价有所下调,降了30余万元左右。
▲5月6日140号成交,成交总价198万元
▲二拍总价减少30余万元
值得一提的是,天成一品100个车位、40间商铺并不是整体打包拍卖,而是“散”卖,你看中哪个车位、哪间商铺,可以参与竞拍。
如果捡漏,说不定几十万就能在市中心拥有一间店铺。
实探:多个商铺未腾空
天成一品位于朝阳路65号,直线距离南宁火车站300余米,地铁火车站B口可直达项目。
火车站-朝阳商圈的商铺,低至50余万元,确实吸引人。
▲项目距离南宁火车站300余米
那么这些商铺现状如何?能不能下手?
5月14日,我来到天成一品现场,发现事情没这么简单。
一是,多个商铺未腾空。
一楼的不少商铺正常营业,比如美宜佳、南鸭榜、五谷渔粉、中信银行、中国银行、快餐店、SF物流等。
从业态来看,有金融、餐饮、物流类。
有的店开了好几年,比如南鸭榜,2017年开业,至今已经近7年,看来生意不错。
▲一楼店铺正常经营中
▲餐饮类的店铺多一些
▲中信银行
负一楼的利客隆超市,正常运营中,非周末人流量一般。
据了解,该超市2013年开业,至今也有11年。
我咨询工作人员超市是否会闭店,对方告诉我,目前没有听说超市要关闭,正常经营。
▲超市正常运营中
二楼法拍商铺有201号不动产,面积3779.57㎡,现场看到广西长江天成投资集团有限公司、广西长江天成农业集团有限公司有人员进出,说明未腾空。
据悉,其中的399㎡有租赁。
▲二楼还有公司
多个商铺未腾空,说明竞买人需要接受带租拍卖。
对于租客无需担心,买卖不破租赁,不影响正常经营。
二是,部分商铺退租。
现场还有一些空铺,说明天成一品商铺行情一般。
从“痕迹”来看,此前还有工商银行、华为店、舞蹈室等,不过现在已经搬走。
▲华为店已搬走
▲天成一品租售中心没开门
可以看到,天成一品商铺业态,餐饮、日货类比较吃香。
这不难理解,毕竟天成一品小户型居多,投资客为主,这里经营多家酒店。再加上地铁口、火车站旁的优势,酒店业态经营面不错。
此外,C区还是办公区,多家公司入驻。
有人的地方,对餐饮就有需求。
▲负一层的舞蹈室闭店
总的来说,如果打算下手哪间商铺,前期需要做好功课,算一算成本。
它们能拍出高溢价率吗?
最近南宁法拍市场涌现不少“大项目”,比如广西昔日首富名下位于凤岭北地块,涉及金额5亿元;再如桃源湖居,521套房打包拍卖,涉及金额5亿元(二拍4亿)……
还有房屋方面,豪宅、普通住房,价格直接腰斩。
当然,也有一些项目拍出高溢价率,比如位于金浦路的商铺,113位竞买人报名参拍,最终以307.7万成交,溢价率高达529%。
有一说一,这一批法拍物业位于市中心,靠近火车站,周边居住人口密集,地段很不错,出行挺便捷。
从置办商铺、车位的底层逻辑出发,它们该价值多少,相信很多人心中有数。
但我认为其想拍出高溢价有难度。
一方面,不少商铺一拍已经流拍,如今降价再度上架,就说明大家对天成一品商铺预期没有很高。
而且即便降价,商铺价格优势没有太明显。
另一方面,火车站商圈的商业醇熟,竞争也大,周边商铺不少。比如一路之隔的朝阳里,华润操盘运营,即将开业。
▲朝阳里将开业
最重要的是,如今的实体经济遇到挑战,商铺是自营还是出租,经营业态选择尤为关键。
当然,不排除正在运营的店会把商铺直接盘下。
我倒是觉得车位可以入手,毕竟市中心的停车费不低,7万元/个,是真香。
具体40间商铺最终会有多少买家?我们拭目以待。
为何开发商要忍痛割爱?
整体看下来,市中心火车站-朝阳商圈的商铺+车位,一直有产出,好比是“会生蛋的母鸡”。
那么为何天成一品背后的开发商要忍痛割爱呢?
天成一品的开发商是广西长江天成投资集团有限公司(以下简称“长江天成”),成立于2002年,发展至今已有22年,在南宁只开发了1个项目。
长江天成的房地产业务起点在百色,2003年开发百色幸福花园,之后几年又陆续开发多个项目。直到2008年,长江天成拿下火车站旁约14亩地,开发天成一品项目,成功入邕。
▲长江天成拿地信息
天成一品于2011年首期开盘,均价9000元/㎡;2012年年底陆续交付。
从走量来看,住宅、办公基本售罄。
整体来看,天成一品已经安全着陆,为何如今车位、商铺被拍卖?
房地产行业下行的环境,长江天成百色地区的项目停工、延期交付。
▲长江天成百色地区项目逾期交房
企查查显示,2023年5月至2024年5月,长江天成被执行,执行标的累计超3亿元。甚至企业法人被限制高消。
可见,长江天成的资金压力紧张,因此变现资产。
不仅如此,长江天成作为北部湾财产保险的股东,其1.46亿股股权于今年3月被拍卖,起拍价2.0287亿元,但无人报名流拍。
据悉,5月23日,1.46亿股股权将于5月23日二拍。
▲部湾保险股权拍卖
如果以上资产顺利成交,长江天成有望获得超4亿元资金解困。当然,这些资金将被各法院执行。
长江天成是一个多元化集团,房地产市场下行的环境下,集团考虑转型。
2024年工作展望中,长江天成将对在建项目进行彻底收尾,并且把重点放在农业方面。在天成一品项目,有农业产品的旗舰店。
房企适度而退,也是自救。这些地段不错的物业,如果能顺利拍卖,无疑是纾困企业的甘霖。一家企业背后,提供很多个就业岗位,背后关系着他们的家人,希望熬过去!作者|乔 妹编辑|李寻欢重磅福利
南宁验房节,为南宁人免费验1000套房
扒房将携手南宁专业、资深的验房公司砖一验房重磅推出“南宁验房节”,未来5年将为南宁人免费验房1000套。
验房,我们是专业的。
我们拥有资深与专业的验房团队,此次验房福利,我们将以专业的态度为您的房子“扫雷”,名额有限,先到先得。(免费验房仅限毛坯房)
●援兵撤出,五象这个楼盘的“复活之路”一波三折●资金到位开拆!南宁“最有趣”的城中村改造动工●新一轮“去库存”大战打响,南宁有多少房子卖?●离青秀最近的城中村已开拆,很多人成拆一代●13年修出3条“断头路”,南宁最难的路有望打通?