2020年才刚刚过去四分之一，青岛二手房的寡淡行情似乎还在延续。

二手房市场越来越难，这已经成了很多人的共识。不只是青岛，全国多地降价的二手房越来越多了，有的甚至打折“抛售”也卖不出去。

一周前，青岛解限政策“三日游”，预示着接下来的日子里，青岛楼市在调控政策上基本没有什么大的悬念了。本来寄希望于政策刺激房价的二手房东们，只能继续被动等待成交。

01

青岛二手房从上合峰会后，就开始不怎么“风光”了，利好没等来，却等来了一波连降。

在国家统计局发布的最新数据中，3月青岛二手房价格同比、环比双降。其中同比2019年3月下降了5.9%，降幅在70个大中城市中位居第一。这已经是青岛二手房14连跌。

整个上半年，大概率都是这样的状态：二手房整体微跌下行。而反应在市场上，就是越来越多的二手房业主选择主动降价抛房。

02

前几天，购房群里分享了一个很典型的案例。

一位二手房东出售市南金门路小学的学区房，峰会之前有人出230万，但房东并没有出售，现在把价格调到了170万，总房款直降了60万，却没有人问津。房东说，170万已经是她的底价，不可能再降了。

而像这样的二手房降价已经不是个别现象，以前绝对不还价的房东，在看不到逆转希望之后，只能是不断下调自己的预期跟价格底线，进一步让价。

根据诸葛找房发布的信息，截止2020年4月19日，青岛二手房挂牌总量为117342套。其中西海岸、市北、城阳挂牌房源排名前三。我们又在贝壳及链家二手房市场上查了一下，二者显示的二手房挂牌数量基本一致，接近7.4万套。

根据挂牌量，我们可以看到这样两层含义。

一是青岛的二手房挂牌量已经到了鼎盛的时候，并且随着满五年的次新房上市，一些投资客选择出货套现，二手房的挂牌量还会增加。供需决定价格，如此大的供应量，价格肯定是“相杀”的。

二是去化周期很漫长。按照贝壳指数统计，近90天二手房成交房源1582套，占挂牌量的比重仅约2%，这样的去化压力指数是重量级的。而这也意味着，二手房想在短期内价格大涨的可能性几乎是不存在的，毕竟库存摆在那儿。而手握钞票的购房者一部分在观望，还有一部分被新房市场分流，剩下为数不多的人开始在房源中优中选优，看谁家更有性价比，因而房东降价是大势所趋。

03

但也不是降价就能换来成交的。有几类二手房正在步入“老大难”的境地。

1.主城地段房龄长、非封闭小区、没有物业管理、户型较差的老破小，去化比较困难。特别是2000年之前的房源，除非有重点学区，比如市南中片，有大学路小学、江苏路小学、太平路小学，这几所学校的学区房有多值钱，大家都知道。

2.主城总价过高的二手房。大户型高总价房源，几乎有价无市，比如崂山、市南一些“富人区”，挂牌价太高。而目前徘徊在二手房市场的购房者大多是购房自住的刚需族，有着迫切的现实需求，所以这些总价动辄三四百万往上数的房子，想成交恐怕还得“折上折”。

3.相对偏远的非主城地段、房产前期透支较大的新区，房价下跌比较明显。像即墨、胶州，有着大量的新房供应，二手房几乎没有竞争优势。

综上，如今区域板块之间、产品之间档次之分愈加明显。在目前的局面下，地段好、带学区、年代较新的二手房，尤其是小户型，仍然能卖出好价钱。其他很多二手房，都是之前的“虚假繁荣”，在楼市潮水退去之后，谁是真金白银的“硬通货”自然一目了然。

04

相比之下，新房价格目前已经到了相对的“安全期”，开发商为了卖房已经自行挤出了不少水分。像执行限价政策比较好的高新区，1万出头的价格对于当下的青岛楼市来说，已经算得上“底价”，所以可以看到，虽然没有政策刺激，高新区的楼市成交量还不错。