昨天的文章里提到过：

现阶段，银行想保住房贷业务，开发商想保住销量，所以在想尽办法刺激需求。

为此，二者之间难免进行合作，比如有些地方推出的“先息后本”。

但我没想到的是，有城市竟然还会在15%的首付比例上再砍一刀。

胶州市是山东省辖县级市，由青岛市代管。

根据胶州市政府网站消息，胶州推出了房票安置、购房补贴、商品房团购、共有产权人才房等多项激励政策和举措。

其中最重要的一项是，首付款可按照50%缴纳，也就是7.5%，剩余的50%，缓交1~2年。

抛开“高评高贷”不谈，这个首付比例，是目前国内的最低水平了！

毫无疑问，这次的调整，主要针对收入困难的家庭。

确实，7.5%的首付大大降低了购房门槛，减轻了前期的资金压力。

可这笔钱只是暂缓支付，而非优惠打折，搞不好压力会变得更大。

普通家庭的收入，在1~2年内很难有较大的变化。

原本省吃俭用五六年，才能攒出这7.5%的首付。

买房后，收入基本不变，每个月还要支付几千元的房贷，你觉得还能攒下钱吗？

在这个前提下，1~2年后，你既要还房贷，又要支付剩余7.5%的首付款，压力可想而知。

所以说句比较难听的话，这种看似“友好”的政策，本质上在刺激穷人来接盘。

如果不想办法增收，刺激这个词，都可以换成“压榨”。

而胶州走到这一步，也是因为自己的处境确实太艰难。

它虽然由青岛代管，但和青岛根本就不在同一个等级上，青岛核心区域的情况都不容乐观，更何况一个边缘的县级市。

具体难在哪里，说白了就两个方面，一是高库存，二是地方财政。

先来说一说库存。

卓易数据显示，2024年1~5月，胶州商品房销售2766套，销售面积31.98万平方米，新建住宅去化周期45个月。

而中指研究院数据又显示，截止到4月底，胶州商品房可售面积279.6万平方米，可售套数约2.4万套，按6月的销售速率计算，去化周期64.4个月。

这个去化周期，在全国都是排得上号的。

一个经济较弱的县级市，再加上高库存，这属于把buff叠满了，房价自然也撑不住。

克尔瑞数据显示，胶州4月成交均价7683元/平方米，相比于2020年同期，下降了33.3%。

再来说说地方财政。

数据显示，截止到2023年末，胶州的地方债务余额为364.24亿元，增速19%，狭义债务率为248.3%。

若把城投有息债务加计进去，广义债务率直接来到了夸张的1184%。

这个债务率在山东众多区县中，排名都是很靠前的。

债务率之所以这么高，一方面是因为隐性债务存量很高，另一方面是土地出让金缩水太多。

根据胶州政务网发布的数据：

2022年，胶州政府性基金收入完成66.16亿，相较于去年，减少34.2%，其中土地使用权出让相关收入 39.7亿。

2023年，胶州政府性基金收入完成30.38亿，减少54%，其中国有土地出让相关收入13.7亿，减少65%。

而今年，胶州的政府性基金预算收入为34.9亿，其中国有土地出让相关收入为27.3亿。

说实话，这个目标是相当高的，想要实现就得拼命，所以现在把首付比例降下来刺激需求的操作，也就不奇怪了。

其实存在同样问题的不单单是胶州，很多区县甚至是地级市都是这样。

未来这些城市，未必不会像胶州一样，出台一个看起来优惠力度特别大的政策。

面对这些政策，购房者就要谨慎些了，不是说完全不能买，但你最起码不能上头，不能无脑加杠杆。

你要为自己负责，也要为家庭负责。