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最近的热点新闻是打新，消息铺天盖地。昨天，金融街认筹了8997人，抢394套房，中签率4.37%；海纳公馆认筹了1191人，抢5套房，中签率0.42%。金融街，394个幸运儿，8603人陪跑；海纳公馆，5个幸运儿，1186人陪跑。有多少人陪跑不重要，重要的是，我们发现，深圳还有这么多有钱又有名额的购买力，随时准备冲进市场。绝大部分打不到的人怎么办?一部分人会选择继续等待，等华强城，海岸城，电建洺锐府，等到哪个打哪个；还有一部分人会及时转向，转投二手市场。之前盛传六月份开盘的润四，六月已到了尾巴还没有一点消息，最新说法是要推迟到九月份，不幸又被我言中了。

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已经涨了九个月的深圳，真实现状到底什么样?4月份，深圳又跳涨一轮之后，很多人认为已是强弩之末，叠加政府的调控政策，5月份要渐渐熄火了。我也曾经这么认为，然而被事实啪啪打脸，5月份的深圳仍在此起彼伏地上涨，6月走到今天，深圳的上涨还在持续。早已高处不胜寒的深圳，继续涨的底气到底是什么?我试着用商业术语来解释一下，深圳这一波涨幅之所以连绵不绝，是因为后期出现了长尾效应。所谓的长尾效应，是指一些销量小但种类多的产品，最终累积起来的总收益不弱于主流产品，并不断推动市场继续前行的现象。来说说深圳为什么会出现长尾效应?很多人有一个认知误区，就是认为一个城市持续数月的楼市热卖高峰，房子被大量卖出，购买力和资金迅速消耗之后，后续的购买力会跟不上，楼市自然慢慢熄火。这种思路在绝大多数二线和三线是对的，因为二三线主流购买是新房，大量资金流进了少数开发商的口袋，很难产生二次购买。但一线城市就不同了，尤其是深圳这样的城市，二手成交占了绝对主力。去年9-12月楼市火热之际，深圳一共卖出33524套二手房。很简单的道理，有多少买家，就对应多少卖家。业主在卖出一套房子之后，几百上千万现金到手，不论是置换还是投资，绝大多数的选择都是继续加仓深圳，并加杠杆买入更贵的房子。所以，从去年到今年，深圳楼市是分为上下两个半场的。

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去年9月份到年底，是深圳楼市的上半场。9月最先入市的是外地投资客，很多手里有闲散资金的本地客随后加入，手头100-300万资金的居多，去年主流的销售房源是400-800万区间。今年4月份，楼市转入下半场，第二轮资金和买房人开始进场。去年底卖房的本地客户资金陆续到帐，开始积极投身二手市场，他们手头都有几百到上千万的现金不等，腰杆都很硬，要买的都是1000万以上的房子。这不是我的个人猜测，有大量事实和数据做为支撑。去年下半年，找我们买房的大部分是外地客户和本地刚需，总预算多在300-1000万之间；今年4月份之后，找我们买房的外地客户剧减，本地客户猛增，大部分是改善需求或纯投资，预算基本都集中在1000-2000万之间。为什么深圳这轮上涨连绵不绝，看不到尽头，因为下半场是从今年4月份才开始的，目前只走到了中程。再说说长尾理论。因为下半场客户需求的产品变单一了，有一半集中在1000-2000万之间。1000-2000万的产品，本来在深圳各个片区都有分布，龙岗、罗湖、盐田、坪山都有，福田和南山的很多老房子，总价也上了一千万。这个价位段在深圳本来是不缺产品供应的，但问题就出在，所有人都被深圳楼市教育过了，都认定这个总价只能买西部。不但要买西部，还要买西部热点片区的房子，而且不能买老房子。这样掐指一算，值得买的片区和值得买的楼盘就寥寥可数了，有限的供应量面对连绵不绝的购买力，严重供不应求，惟一的结果就是涨涨涨。今年4-6月份，我们在帮千万以上预算客户买房的过程中，最大感受就是房源紧张，很多上千户的小区无房可卖，诚心在卖的不过两三套，价格稍微实在一点的很快就出掉了，同户型的房源一套比一套卖的更贵。其实并不是整个深圳的房源都紧张，而是被大家看好的少数区域房源极度紧张。导致结果就是这些片区的某些楼盘价格被继续拉高，和其他二类三类片区价差进一步拉大。价差拉大到不合理程度之后，二类片区的同质化产品就会跟涨，然后是三类片区。然后是对其他价位产品的拉动，1000万的涨到1200万了，800万的自然会跟涨，然后是600万，400万，房价就这样被互相拖拽着轮番上行。

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如果说去年的上涨是大江汹涌轰轰烈烈，今年的上涨就是小河漫灌无声无息。不停地制造洼地，再不停地填平洼地。以华侨城为例，大家公认的落寞豪宅，价格洼地，大多数人对华侨城还停留在10-12万的印象。可今天的挂盘价会让你大吃一惊，华侨城品质较好的纯水岸4期、15期，报价已悄无声息地攀升到了16-18万。

什么原因?洼地效应罢了，深圳湾，半三、双玺等豪宅成交价都到了20多万，香蜜湖也上了18万，而且供不应求，品质同样过硬的华侨城豪宅自然要跟涨。4000万，已经成了深圳豪宅的新门槛。深圳已经没有真洼地，只有相对的洼地；没有真正的便宜，只有相对的便宜。等华侨城砸实了16万，宝中是不是便宜了?前海是不是便宜了?房价就这样一轮又一轮地拖拽前行。什么时候才是个头，不知道，现实还有很多购买力被润四和海岸城暂时锁住，但迟早都会解除封印。我知道很多人一听到涨就恼火，可我说与不说房价都没停止涨的脚步，连西丽的宝能城都冲刺15万了。

所以，现在的买房人面临两个选择，一是彻底放弃，二是马上出手。还有第三个是等待打新，这是最煎熬最不确定的选择。等到这一轮彻底尘埃落定，大家会最终发现，深圳优质片区的整体涨幅不是30%，也不是50%，很可能是70-80%，横盘价最终会停留在一个大家都想象不到的高度。现在，还不是深圳的尽头。

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再说另一个问题，东莞已经快速跟涨，广州跃跃欲试也要跟进，周边的惠州、珠海、中山、佛山还未明显异动，还有大量一万多两万多的房子，转投这些城市是不是更明智，收益更好?这个问题我觉得分两个层面来说。第一，看资金量，如果手里只有百八十万，一百来万现金，总预算150-300万，不是纯刚需，确实没必要再死磕深圳，可以找找其他机会，看东莞还有没有补涨的片区，看惠州珠海还有没有跟涨的机会。第二，看城市，这一轮行情远比上一轮复杂，城市分化，片区分化，加上各类黑天鹅事件层出不穷，谁也不敢准确预测哪些城市会跟涨，看起来的洼地是不是真洼地，需要时间去验证。如果资金量够大，也有深圳房票，投资类型更偏好稳定，也没有太多时间去反复折腾，我建议还是认真考虑深圳。因为二三线放不下太大的资金体量，如果再叠加限售，转手困难，人的行动惰性等因素，即使运气好抓住了这一波涨幅，也未必能及时置换回深圳，抓住深圳下一波涨幅，到时可能就和深圳真的彻底无缘了。向左，还是向右?买深圳，还是买其他城市?等待打新，还是立刻买入二手?站在十字路口的你，都要尽快做出决定了。