编者按

依据我国现行法律政策的规定，农村宅基地房屋只能在农村集体经济组织内部经批准后流转，不能向本集体经济组织以外的单位或个人出售，已经出售的买卖合同在法律上会被认定为无效合同。因此，在巨大的拆迁利益面前，不少已经出售了宅基地房屋的农户纷纷反悔想收回宅基地房屋，而且在办理征地拆迁过程中，征拆部门一般只会与宅基地使用权人协商拆迁安置补偿事宜，这就必然会损害买房人的合法权益，因此，这几年确认农村宅基地房屋买卖无效的案件持续增加，那么这种情况下，买方能要求卖方赔偿信赖利益损失呢？按照惯例，咱们先来看两个案例吧。

案例

案例一：广州市荔湾区法院（2020）粤0103民初2592号杜某琴与覃某勇合同纠纷一审《民事判决书》载：本院认为：......我国法律、政策已对宅基地使用权的主体限定为具有特定身份的农村集体经济组织成员即宅基地所在地集体经济组织成员。本案中，杜某琴与覃某勇所签订的协议书性质为房屋买卖合同。覃某勇并非案涉宅基地所在的集体经济组织成员，无权购买案涉房屋，故而杜某琴与覃某勇的《协议书》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。杜某琴与覃某勇所签订的《赠与合同》，系以赠与形式掩盖宅基地房屋买卖的非法行为，亦应为无效合同。

根据《合同法》（现为《民法典》）规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。

故杜某琴应向覃某勇返还购房款275000元，覃某勇亦应向杜某琴返还房屋以及宅基地证件。覃某勇主张购房款的资金占用利息无法律依据，本院不予支持。杜某琴与覃某勇在签订案涉房屋买卖协议时约定：“10天内付款后即办理赠与公证；乙方扣20000元，协助办理转名手续，一切转名费用由乙方负担；若转名结束，即时付清20000元给甲方；若一年内不转名或以后再转名，都要一年内付清20000元给甲方。”可见杜某琴对于案涉房屋可能无法办理过户手续的情况是有所预见的。案涉房屋为宅基地房屋，杜某琴和覃某勇明知该一事实仍进行房屋买卖；杜某琴明知覃某勇非集体经济组织成员依然向其出售房屋，在出卖房屋多年后又以交易违法为由主张合同无效，故杜某琴应对合同无效承担主要过错责任。

对于案涉房屋买卖关系确认无效之后，基于买卖关系无效产生损失的处理问题。1、杜某琴主张的房屋使用费请求。杜某琴在收取覃某勇购房款且覃某勇实际接收房屋使用将近二十年之时，仍向覃某勇主张房屋使用费，姑且勿论无法使用房屋系杜某琴自身主要过错行为所致的结果；杜某琴在宅基地存在升值有巨大利益的情形下，以违反法律规定为由主张合同无效，虽符合法律规定，但从道义、情感角度而言，杜某琴的行为违反了诚实信用原则。因此杜某欢琴主张房屋使用费无法律依据，本院依法予以驳回。

2、覃某勇主张的损失请求。本院认为覃某勇的损失应为房屋市场价值与买卖当时的差价损失。该损失系覃某勇基于对杜某琴信赖利益产生的损失，杜某琴应在其过错责任范围内对该利益进行赔偿。本案中，覃某勇陈述案涉房屋未纳入征收范围，且征收包括地价，故本院对覃某勇主张使用周边房屋拆迁补偿标准进行补偿不予采纳。覃某勇对案涉房屋重置成新价值进行了评估，但重置成新价值无法反映房屋市场价值，且从一般习惯，房屋重置成新价格相较于房屋市场价格亦略低。

因此，本院酌定杜某琴按房屋重置价格和购买价差价（620800元-275000元）345800元的90%即311220元赔偿覃某勇的信赖利益损失。覃某勇要求杜某琴赔偿房屋损失的余下部分，本院不予支持。本无不妥，但鉴于杜欢琴、黄穗业在二审期间表示同意赔偿给覃志勇财产损失金额为345800元，因此，本院对一审该项判决内容予以调整。覃志勇上诉要求将案涉房屋的重置成新价620800元全部作为损失赔偿给他，缺乏法律依据，本院不予支持。

荔湾区法院判决：一、原告杜某琴与被告覃某勇签订的关于某某镇某某村某某巷668号宅基地房屋的《协议书》及《赠与合同》无效。二、原告杜某琴于本判决生效后十日内向被告覃某勇返还购房款275000元，第三人黄某业对该款项承担连带清偿责任。三、原告杜某琴于本判决生效后十日内向被告覃某勇赔偿财产损失311220元，第三人黄某业对该款项承担连带清偿责任。四、被告覃某勇于收到上述全部款项后三十日内腾退登记在原告杜某琴名下某某镇某某村某某巷668号（现址为广州市荔湾区海龙街某某步漖三街十九巷6号）宅基地房屋及向原告杜某琴返还该址房屋宅基地证。

案例二：浙江省东阳市法院（2022）浙0783民初9128号吴某忠等与王某光等房屋买卖合同纠纷二审《民事判决书》载：本院认为，本案的争议焦点为1、原告与王迁来是否存在房屋买卖关系；2、若存在，该房屋买卖行为是否有效；3、无效后双方对损失的承担。

关于争议焦点：1、原告与王廷来是否存在房屋买卖关系。原告认为被告以5万元现金将涉案房屋出售给原告，被告认为没有将涉案房屋出售，只是借给原告户使用，5万元可能是王某来关照吴某忠或其儿子的感谢费，本院认为，房屋无偿交由原告使用二十余年不符合常理，被告主张5万元不是买卖涉案房屋的款项，理由不充分，该5万元也符合2000年左右农村房屋的价格，应认定原被告双方之间存在房屋买卖关系。

2、关于房屋买卖合同是否有效。根据我国法律法规的有关规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定无效。因原告吴某忠与王某来非同一集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖合同无效。

3、合同无效后原被告对损失承担。原告实际占有使用涉案房屋20余年，对房屋所有权产生一定的信赖，而拆迁利益属于信赖利益损失组成部分，原告主张按补偿安置协议中货币安置方式的金额计算损失，本院予以支持。

根据征收补偿安置协议，房屋补偿款为400081元；安置面积货币补偿金额为116.57㎡×4×3250／㎡×1.15=1742721.5元。其中房屋补偿款系基于原告已支付对价的房屋取得，应当由原告享有。安置面积系基于集体经济组织成员身份取得，根据过错责任由被告按货币补偿金额赔偿损失。关于责任比例，因涉案房屋被征收产生高额补偿，被告方主张不曾将房屋卖给原告，严重违反诚实信用原则，过错程度较大，应承担主要责任。原告明知自己非花上头村集体经济组织成员，仍向王某来购买房屋，对买卖合同的无效也有一定过错，应自负一定的责任。综上，本院酌定三被告对原告的合理损失承担80％的赔偿责任。三被告应赔偿原告的损失金额为400081＋1742721.5＊80％=1794258.2元。

律师解读

一、何为信赖利益损失？

所谓的“信赖利益的损失”是指一方实施某种行为后，足以使另一方对其产生信赖（如相信其会订立合同），并因此而支付了一定的费用，后因对方违反诚信原则使该费用不能得到补偿。信赖利益的损失是构成缔约过失责任的一个重要的条件，也是缔约过失责任赔偿的范围。

二、信赖利益损失赔偿范围

信赖利益损失赔偿范围包括了直接损失和间接损失。

直接损失主要有：1、缔约费用，包括邮电、文印费用，赴订约地或察看标的物所支付的合理费用；2、准备履约和实际履行所支付的费用，如为运送标的物或受领对方给付所支出的合理费用，信赖合同成立而购买房屋、机器设备或雇工支付的费用；3、因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失；4、因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。

间接损失主要有：1、因信赖合同有效成立而放弃获利机会的损失，亦即丧失与第三人另订合同机会所蒙受的损失；2、因身体受到伤害而减少的误工收入；3、其他可得利益损失等。

三、宅基地房屋所有人在出售宅基地房屋多年后主张合同无效，要求收回房屋或获得拆迁安置补偿利益的情况下，如何承担信赖利益损失？

（一）、非本村村民购买宅基地房屋的合同无效

我国《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。我国法律、政策对宅基地使用权的主体限定为具有特定身份的农村集体经济组织成员即宅基地所在地集体经济组织成员，非本村民集体村民购买宅基地房屋因违反了法律的强制性规定为无效合同。

（二）、合同无效的法律后果

我国《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

（1）双方各向对方返还取得的财产

在宅基地房屋买卖合同中，双方互负的返还义务，即卖方向买方返还购房款，买方向卖方返还房屋及宅基地使用权证等。

（2）卖方需按照过错责任的大小向买方承担其由此所受到的损失

1、买方的资金占用费与卖方的房屋使用费法院一般会认为相互抵消，互不支付。

2、买方的信赖利益损失

其实，就短时间内的宅基地房屋买卖行为本身来说，买卖双方都有过错，且很难判断过错的大小，如果宅基地房屋交付使用之后因自然原因倒塌了，买方申请重建不被批准的情况下，其应当自行承担该法律后果。

如果不是拆迁，没有巨大利益的诱惑，卖方一般也不会违约。只是这几年的城镇化进程不断加快，农村宅基地房屋拆迁的也越来越多，而拆迁安置补偿中的一项重大的补偿就是房屋安置，有些拆一栋房屋可以补好几套商品房，所以，此时有些卖方会主张双方的买卖合同无效而收回房屋或所有拆迁安置补偿利益归其所有。

依据法理和相关法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信的基本原则，而且行为人也不能因其违约而受益，买方在购买的房屋之后基于对房屋所有权的一定信赖，卖方在房屋出售之后就应当明白其不再对房屋享有所有权，此时卖方违约主张买卖合同无效，如果还能获得房屋增值或巨额的拆迁利益无疑是变相对不诚信的违约行为的纵容，破坏交易市场的规则，对整个社会不利。由于合同无效是自始至终无效，也就不是违约责任，而是信赖利益损失的缔约过失责任。

买方在不具备该村民集体经济成员身份的情况下购买该村的宅基地房屋自身也存在一定的过错，其也应当承担部分责任，但相较于卖方来说小很多，所以案例一、二认定卖方占80%、90%的责任。

3、信赖利益损失的计算标准

如果有拆迁的可参照拆迁安置补偿标准；如果没有，可以委托评估机构进行评估，或参照房屋市场价值与买卖当时房款的差价计算损失，也就相当于买方如果不买该宅基地房屋，而买其他房屋所能获得的房屋本身及其增值。如果买方有对房屋进行加建（含违法加建），加建部分预期能获得的利益也归买方享有。

结语

诚实信用原则是做人的一项基本原则，是市场经济活动一种具有道德内涵的法律规范。它作为一种民事立法的价值追求，本身不直接涉及民事主体具体的权利义务，而是要求人们在民事活动中应当诚实、守信用，正当行使权利和履行义务，不得任意违约，如果违约，则应承担相应的法律责任，更不能因其违约而获得利益。村民在向非本村村民出售宅基地房屋后如果反悔收回，那就应当承担买方的信赖利益损失。为了避免合同无效带来的麻烦，小编建议城镇居民或非本村的村民尽量不要购买该村的宅基地房屋。

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