我记得黄奇帆曾给出这样评价：

中国20%的人口建造了全世界50%的房子，没必要继续修建，没有需求了。

可见专家说的，不全是废话。

对于国内房地产市场走向，很多专家给出不同意见，一般我都抱着质疑态度，专家不是决策者，所有的预测大部分都是个人观（yi）点（yin），真正有参考性的还要看央媒的观点，他们给出的看法很多都是带有政策前瞻性，一定程度上也预示着国家未来会这么做。

前几天，中国房地产报在《房地产支持政策密集出台成效几何？》里给出了观点，对各地近期密集救市措施给出客观评价，我觉得有几个观点对迷茫的购房者还是有帮助的。

这个问题是大家最关心的，2023年商品房总销售面积11.17万平米，住宅销售面积比上年下降8.2%，销售额11.66万亿，住宅销售额同比下降6%，70个大中城市新房价格下跌的就有62个，二手房下跌的70个，从数据看，市场不大可能会深V反转。

央媒给出观点，房子虽然卖不出去，但不意味着房价还会继续降，因为市场供需关系分化，开发商减缓或不再建房，部分城市新房库存偏低（去化周期小于1年），像深圳、杭州、上海这些大城市房价会先于其他地方回升。

央媒客观评价，就是不踏空房价，2024上半年房价还会顺势下跌，后半年可能会探底回升，房价跌幅比去年会收窄2%左右。

我们主流的观点是，房子太多房价太高，买的人少，供需失衡，但央媒的观点是住房需求并未减少，问题出在开发商身上，还给出了详细数据。

截止去年12月，现房销售金额和面积分别增长11.2%、7.4%，而期房销售面积和金额却分别下降22.6%和15%。买房人群还在，只是现房供应不足，期房又怕暴雷，所以给了大家一个房子卖不出的“误会”。

短期来看，市场还不缺买房人，80后老光棍还很多，“韭零后”成家也需要买房，但烂尾楼、房企债务危机这些本身是房企自身问题，却影响了刚需的买房计划。

居民收入大减也是原因，3年的疫情导致人均收入明显放缓，这几年来城镇居民人均可支配收入增速只有5%，与以往10-15%增速少了一半，刺激消费和刺激买房逻辑是一样的，大家手里有钱不用刺激，都会自觉买买买，不买房不消费原因只有一个，没钱。

房地产市场风险不是来自高房价，而是房企。中房网统计的数据，2023年全国约有233家房企发布了倒闭文书，主要集中在广东、浙江、湖南这3省，尽管大部分破产都是小微型地方房企，这和前几年大家扎堆成立房企，风风火火拿地建房形成鲜明对比。

与前两年相比，2023年破产的房企数量有所减少，2021年有343家房企申请破产，2022年下降到308家，2023年减少到233家，这到底该庆幸还是不幸？

还有债务压力，2024年房企要偿还海外债高达431亿美元，1、6月将迎来到期高峰。二级市场方面，2023年中资房地产美元债回报率-27.89%，而到期美元债收益率为21.09%，比年初增加202bp。到了今年，中资地产美元债二级市场会逐步增多。

国内债务也不小，2023年国央企发债量为2502亿，同比下滑6%，民营房企发债规模为368亿元，同比大幅下降71%；虽然发债量减少，但多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。

有必要加大政策支持力度，多个部门强调促进房地产与金融的正常循环，将“金融16条”延长到今年12月。

所以现在最大的问题还是在房企自身。

房地产关联着经济发展、金融风险和居民资产，一定要软着陆，避免居民资产缩水，近期中央层面终于出手，释放了重要信号，感觉国家这次要开始“动真格”了。

最近，央行批复了1千亿住房租赁团体购房贷款，将下放到天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南8个城市，先到先得，用于收购存量住房。

通俗理解就是：央行发出1000亿，先在这8个地方试点，地方拿到钱后就去买房子，然后低价租给你。

这笔千亿资金的团体购房租赁贷款，仅开放给中行、国开行等7家国有制银行，附加的限制就是严禁收购商办公寓，只能购买住宅类商品房，并且是整栋整套的收购，不能买零散房源。

去年12月，天津就已经落地了12.88亿，近日青岛也获批18.5亿，涉及收购房屋2319套。更重要的是，按照政策这些贷款的成本其实非常便宜，能贷30年，利率只有3%，假如放开2成首付的话，这笔资金其实可能撬动更多的人来买房。

当然这些还都是表面，最很重要的是你看不到的楼市“大招”。

房地产市场目前最大问题是什么？土地市场低迷，民营房企自身难保，地方更没有钱推动拆迁，卖不出去的房子就无法拉动内需，经济就一潭死水，成库存房，房企、地方财政、银行三败俱伤，现在央妈出手，给出千亿地方买房，减轻了地方化债压力。

现在已有福州、青岛多个城市用这笔贷款购买房源，并列入保障租赁房，对外出租。

不要总说房子不好，当它的价格足够低，足够香，足够有性价比，大家就会争着抢着要。

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