银贷只是工具，经营创造价值，我是小睦，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文写于2023年11月，保鲜期三个月，适用地上海。

本文多涉及个人、小微经营性抵押，对公经营性物业个案各议。

【要点概括】：

经营较好，利率2.7~3.1%；经营一般，利率3.1~3.6%；难点较多，利率3.6%以上。

部分银行部分地区评估价下调20~30%，85成政策收紧。

能申请高新、专精特新的企业尽可能申请，对提额有较大帮助。

【利息】：一抵年化2.7~8.6%、二抵年化3.4~8.6%

低息的银行相对要求高，如果是低于3.0%年化的先息后本每年循环、随借随还的抵押贷款产品，经营不善降贷、断贷、抽贷的倾向也高。想要规避抽贷，挑选每年都会归还（并不取出）一点本金的银贷产品，如等额本息、等额本金、先息后本每年归本N%。息高的银行抽贷概率低，当然，预防抽贷更好的方法是踏踏实实做好企业，管理好现金流。

目前较受欢迎的银行抵押贷款梯队：

T0：广发

T1：建行、农行、北京、工商、招商、中信、平安、浙商（二押）、交通、浦发、厦门国际等

T2：民生（二押）、农商、中行、光大、稠州（二押）、邮储、兴业、各类村镇等

本文不涉及任何单个银行融资方案推荐，融资须谨慎

【额度】：个人经营100万~3000万，企业经营贷额度不限

个人消费类抵押贷至多300万，二抵消费贷极个别银行才有。需要贷300万以上的个人必须是有经营资质，或有实际经营证据。

注意：额度超1000万，可贷银行数量锐减，操作难度增加。必须找专业、经验丰富的银行老师或行长。切忌随便托人去做，特别是有过桥的朋友！！

【还款模式】：

先息后本3~10年：每年循环的贷款，经营不善抽贷风险高，利率洼地2.7~3%；每年不循环的低利率集中在2.88~3.2%。

先息后本每年归本N%：目前多为3~5年期的中期方案，抽贷风险低。

等额本息20~30年：注意借款合同期限，多数银行只能签3~5年合同，少数银行能签10年合同。合同期限越长，断贷概率越低。

【年龄要求】：主贷人18~65岁，权利人18~80岁。

不要轻易将老人（超过60岁）和小孩（低于18岁）的名字添加在产证上，会影响到可贷金额、利息和可操作银行的家数。

【可做物业范围】：住宅、别墅、办公楼、商铺、厂房

住宅类经营贷上限5000万，5000万以上就要走对公流贷，还款模式较差。商办类基本上1500万以上就得走对公。商铺要沿街的，不沿街的商铺操作难度较大。

【成数上限】：（较上季度明显下降）

一抵：住宅7.5成，别墅6成，商用房5成。

二抵：住宅7成，别墅6成。

部分银行部分地区评估价下调20~30%，部分方案已经收紧了85成政策。与开票、纳税相关联的担保基金、企业信贷、科技信用是大趋势。能申请高新、专精特新的企业尽可能申请，对提额有较大帮助。

【放款周期】：1~3周

1周内放款是可以实现的，那些收件收据的银行或者提放保险可帮我们一周拿到款项。有条件的情愿未雨绸缪也不要临时抱佛脚加急。一旦加急失败，只能被动过桥，目前市场过桥资金紧张，建议大家至少提前3个月准备银行抵押贷款。

【面积、房龄要求】：

单套房面积大于40平。多数银行要求房龄25~30年内，优质房产房龄在20年内（可降息减流），少数房龄30年以上可做。面积小房龄超的房子必须估值得高，一般银行要求评估价超过350万，不然即便可做，利率也不低。

【批复要求】：

可带民间、机构出批复、个别银行可带个人出批复。可接受福建人。不要随意接受民间、非银机构的抵押借款，会限制转贷银行的可操作性。请咨询专业人士。

【流水要求】：

多数银行要求流水0.5~2倍覆盖负债总额。优质房产1000万内轻流水要求。金额越大，流水要求越高。

【征信要求】：

逾期情况原则上多数银行两年内不得有3个2，1个3，6个1，或不能有9个1。实际个案各异，如果我们有特殊理由造成非主观逾期，有证据能证明，还是可以沟通的。

【备用房要求】：

几乎都有，只是松紧的区别。一些银行要求必须是主贷人名下房产，而另一些可以是直系亲属。再松一点宅基地也认。个别银行没有要求。

二押优质方案一览：

一押优质方案一览：

综上是银行经营性抵押可操作极限。三分靠贷款，七分靠经营。希望各位老板合理做好规划，生意兴隆。

注意：同一银行不同支行不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素会导致准入条件、过件率和利率的不同。本文限参考小睦实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。

我是小睦，唯道、善贷、且成。