财经视角拆解“李嘉诚成都囤地 16 年”事件 先用一句话总结： 李嘉诚用 16 年时间，将一块荒地炒成金融城“地王”，赚走 38 亿；成都政府用一纸禁令，宣告“囤地躺赚”时代终结。这场博弈没有输赢，只有市场规则的重构——资本可以逐利，但不能以透支城市未来为代价。 再说说细节： 1. 低买高卖：教科书级土地套利 2004 年，李嘉诚旗下和记黄埔以 21.35 亿元拿下成都金融城 1036 亩地块，楼面价仅 1030 元/㎡。彼时金融城尚处规划阶段，土地价值被严重低估。而到 2020 年，该区域楼面价已飙升至 2 万元/㎡，16 年土地增值近 20 倍，远超同期成都房价涨幅。 核心操作： 分期开发拖延：原定 8 期开发仅完成 5 期，剩余 6750 套房源待售，通过“技术性施工问题”延缓进度； 抵押套现放大杠杆：2006 年将未开发土地抵押给三大行，贷款 26.21 亿元（超过拿地成本 21.35 亿），实现“空手套白狼”。 2. 监管重拳：精准狙击资本空转 2020 年 7 月，和记黄埔以 78.47 亿元将项目转售禹洲集团，净赚 38 亿港元。两个月后，成都高新区财政金融局祭出杀手锏：禁止区内金融机构向和记黄埔提供融资、贷款及重组支持，直接切断其后续资金链。 政策逻辑： 传统“罚款”对港资囤地模式威慑不足，直接断贷相当于冻结资本流动性； 瞄准交易敏感期（项目已出售但未交割），防止接盘方继续套用杠杆。 3. 资本离场：套现逻辑与代价 暴利退出：通过土地增值+股权转让，李嘉诚最终净赚约 34.5 亿元，年化收益率超 15%； 区域发展代价：项目拖延导致金融城配套滞后，商业、交通、教育资源长期缺失，间接损失难以估量； 接盘者困境：禹洲集团接手后因政府限价政策，无法实现高溢价销售，被迫精装修升级，资金回笼周期拉长。 4. 案例启示：房地产市场监管范式升级 从“罚单”到“断血”：成都首次将金融工具（限制融资）与土地监管结合，提高违规成本； 狙击“时间套利”：明确土地开发周期上限，倒逼企业加速周转； 资本社会责任化：官媒定性李嘉诚模式“肥己误国”，重塑“资本须让渡公共利益”的价值观。＃李嘉诚与成都 成都楼市纵横谈
光遇琴谱
政府应在合同上注明，此土地为开发性商业用地，必须在5年内使用，否则将收回重拍并没收差价
惟吾德馨 回复 03-25 09:30
可以不溢价转让，多种办法。
锦鑫 回复 03-25 09:47
拖延着干呢？？？
用户15xxx82
国内在海外拿地，拖延建设都会被强制没收，国内难道不可以吗，看着资本家屯地发财，老百姓却迟迟拿不到房子，这损失谁来赔偿
先锋大人 回复 03-25 06:22
损失？分管负责的口袋里装满了哪里有损失。
用户10xxx17 回复 03-25 11:29
该赚的人都赚够了，房地产进入寒冬，才陆陆续续发布各种针对政策，美其名曰为民谋利，但纯属马后炮，
蓝天白云
政府精英敌不过李，工期时间不定，16年了，不过16年之前的钱也比现在值钱，说李赚钱也没这么多，利息钱也没算。
仕人 回复 03-25 07:50
投资21买地，然后在当地贷款26亿。然后囤地16年后卖地。实际上对当地并没有资金投入，反而吸血了，这种不是投资者是诈骗犯
云淡风轻 回复 03-25 23:52
地到手后再以地抵押从银行贷出更多资金！这都看不明白！
大牛
半年内开始3年完工
催眠
道德绑架就当放屁
惯惯龙
杀的又是国内250企业，有意思吗？能追回黄埔的资金才是真本事！
用户12xxx30 回复 03-24 20:40
开始不那样搞有几个人敢下场干。
光良
囤地没按一定时间要求开发的，，都要没收土地重新土拍，房地产公司有只能现房销售
tb_514852 回复 03-25 12:42
烂尾楼人人都有得赚 当然消费者除外[滑稽笑][滑稽笑][滑稽笑]
随秋
很多年前有这样一种情况，如果哪个地方李嘉诚拿了地，那他周围的地还有其他都会大升值。有思想的都会想想
燃烧的蔬菜 回复 03-24 15:09
这本来就利用首富光环的的双赢操作，成都那边较真了。当然，也跟李的影响力下降有关。刚开始的时候都是半买半送地给李，然后其它港商看到李进来，就会跟着进来投资！
燃烧的蔬菜
这才几年，南沙霍家那地都四十几年没开发了吧。
用户12xxx30
李家说自己是纯粹商人，其实就是为虎作伥、助纣为虐！
信天翁 回复 理想 03-25 11:18
许皮带起码还盖房子
理想 回复 03-25 10:10
他和许皮带比怎么样，幼稚
紫的嘿嘿
不要说的那么多，他当初16亿买下来，当地不也是拿这个钱去做了很多事情，产生的价值也无法统计。
tb_514852 回复 03-25 12:44
但是收款方拿到真金白银了呀
Lizon 回复 03-25 06:52
空手套白狼
用户12xxx30
开始没人下场，不哪样搞怎么吸引人气。
yxk
从农民手中6万收，卖开发商60万，如何？
班班
小编这么聪明怎么不去做生意
用户16xxx39
李在北京最早的项目到现在也没有完全完工，三十几年了吧
梦幻超人
这是照搬犹太人套路用在中国人身上
自称
哪里是纯粹的商人，就一无中生有的资本而已。在商言商简直是笑话，中国人向伊朗出售无人机被美国通缉，赏金比踏马拉登都高，怎么不说是商业行为了
东成西就
投标几年不开发，直接废标。看谁敢囤地。
用户10xxx91 回复 03-25 09:08
都是狗罢了，罚太轻了，助纣为虐而已
难以置信 回复 03-25 08:19
他只是慢慢开发每天挖一铲土，不给你借口的
用户10xxx90
对大宗土地出让要明确标段，小于500亩的地块，只能一个标段，一次性开发，不得拖延，对于一次出让大1于500亩的土地，小于1000亩的土地可分两个标段，分期开发，但开发周期不得超过5年，5年之内必须全部完工进入交付。对特别大宗的土地超过1500亩，每宗土地最多分为三个标段，分期开发，但总工期不得超过十年，地产商只能做房地产开发，向社会公众售卖已完工的，并取得售卖许可证的房屋，不得向同行售卖名下地块。售卖地块视为违法，由国土局执法队没收违法收入，并予违法所得十倍罚款。
笑看人生
为什么不是全国通用
老茶客
在成都凭本事屯的地还大有人在。
用户10xxx91
李嘉诚就一卖国贼的狗罢了[赞]
用户10xxx16
慢慢地造，造成不合格的再拆。
平头哥的凝视
泥马，难道不考虑16年前的21和现在的21亿有多大差别？
剑出长销
房价就是这样抬高的，全部由买房人买单
INertd tredffg
难道不用交土地增值税，企业所得税吗
一往无前
这孙子靠屯地赚了内地多少钱，有关部门不妨查查
李逍遥
不开发为什么不回收？
用户10xxx91
还是她妈罚太轻了，合约期没建好直接没收了
伟哥
直接收回罚款10倍
好年代啊
国内那么多地方之前怎么舔李跑跑的？怎么舔富士康的？
用户12xxx16
现在的土地中标就是有限期开发的
啊哈
政府没经验，第一遇到。
爱无悔
应该查查贷款谁批的，有多少利益输送
天天向上
一说都会，一做就废
天下有雪
是法律问题，还是道德问题？
黑色羽毛
人家不过是个商人，在规则之内赚钱而已。
铁马冰河入梦来
快把这个漏洞补上吧，都16年了，早该发现并弥补这个政策法规漏洞了。
杰克付船长
他们贷款就是套钱来的，不给他贷款人家也有钱，关键是要他把钱留下来
小雪棒
成都的这波操作，几年前看了就感觉爽，李老皮确实是资本吸血鬼