重庆是一个多中心多组团的城市，大家也都知道这一点，如果反映在房价柱状地图上，那重庆看上去就是平的，在一个平面上，核心区和近郊区一个价，次核心区和远郊区一个价。

如果要说谁是重庆房价的扛把子，好像很多个板块都有发言权，都有标杆性楼盘，都能出来秀一下肌肉，谁也不服谁。

重庆真的是太“散装”了。

◉ 原图源于铭腾数据，杨一重新制图

价格是价值的外化，核心区和郊区一个价格。很明显，重庆核心区的价值被严重低估了。

而重庆核心区，主要是在内环里。

内环在重庆的意义，并不仅仅只是一条城市中心的环形道路，而是把重庆各核心组团的核心地带，全部串联起来，这才成为了内环。

内环是核心之核，是重庆城市内部交通大枢纽。

内环的价值根本就不止于此，它更是集聚了重庆的各类优秀资源，如内环以内的人口密度远高于重庆主城其他区域、各类公共资源配套如商务、金融保险、休闲娱乐、生活服务、公共服务等也大都分布在内环以内。

这是我在《资源科学》期刊上找到的重庆人口热力分布图，内环里的人口密度明显更高。

◉ 重庆主城人口热力分布图，图源于《资源科学》期刊

根据中国移动2022年的手机数据显示，不管是解放碑、观音桥、大坪、杨家坪、南坪，还是沙坪坝、石坪桥、大石坝，晚上的人都要比白天更多，流量更大。

重庆的夜经济真的很发达，晚上比白天的人要多的多。

另外，重庆的核心区在逐渐往外赶人，渝中半岛、观音桥、沙坪坝商圈、九龙半岛等区域长驻人口有所减少。郊区的入住率在逐渐提升，礼嘉、蔡家、中央公园、西永微电园和茶园等区域长驻人口增加。

◉ 重庆中国移动2022年手机数据

这是我在《重庆市中心城区交通发展年度报告》上找到的轨道交通热力图，2022年重庆共有454列轨道，同比增加了80列，增长高达21%，运力最高的3号线、6号线、1号线、环线，在内环里的人流量都非常大。

◉ 源于《重庆市中心城区交通发展年度报告》

根据锐理发布的土地数据，2023年重庆主城共成交了27宗土地，内环里面的只有8宗土地，如果再刨掉地方平台公司拿地，内环里面的土地仅仅只成交了4宗，其中有3宗都是在观音桥，而这是在观音桥片区进行大拆大建的前提下拆出来的结果。

内环里的土地是非常珍贵的，卖一块少一块。

◉ 原图源于锐理数据，杨一重新制图

我之前也讲过，内环里面供应量最大的就是大杨石片区了（九龙坡核心区），毕竟九龙坡区有钱，能拆的出来那么多土地，但是这些在售的楼盘，可能在2024年大部分都会清盘了。等它们一售罄，内环里未来在售的新盘就真的是屈指可数了。

另外，我根据重庆公布的七普人口数据，上面详细展现了重庆各街道的常住人口数据，由于有些街道横跨了内环线，我进行了粗略估计，最后得出的大致结果是这样的：

重庆内环里，大概有474万人

重庆内环外，大概有573万人。

◉ 重庆主城人口分布，杨一设计并制图

这个数据是不是要比你想象中的多很多，毕竟内环就那么大点位置，居然容纳了474万人，而这还是内环不断往外赶人的结果，比如渝中区近年来常住人口下降，就跟北京、上海的人口控制思路非常相似。

现在重庆大量的写字楼、产业、商圈、好的学校都是在内环里，不管你是住在哪儿，总会来内环里进行工作和消费，带动内环里的经济增长。

而且随着城市的扩张边界触顶后，郊区的扩张步伐总有一天会停下来，交通、轨道、学校、医院、公园等城市配套不会再大肆铺开，更多的人口将涌进内环里，这474万人未来还会继续增长，甚至未来某一天，内环里的常住人口会超过内环外。

中国的新出生人口确实是在减少，重庆的新增人口也确实是在减少，这个都是很正常的事情，没有一个城市的人口会永远增长的。

但是人口减少之后，城市就没有未来了吗？这个城市里所有的板块都没有希望了吗？

很明显不是这样。

不能只看总量，不看结构。

上海的人口早就不增长了，但这一点都不影响上海仍然是中国最有希望的城市，上海的房子依然是高价值资产。

经常在网上冲浪的人应该都关注过这样一个新闻，上海某个有着几十年房龄的老洋房，破破烂烂的，地段都非常好，动辄就可以卖出几个亿的天价出来。

重庆也有几十年房龄的老房子啊，还是某某著名历史人物住过的，怎么就卖不到上亿的价格呢？重庆南山上面有一大片背靠南山、正看整个渝中城的别墅，它们怎么就卖不起价呢？

◉ 重庆南山别墅群，图源网络

不是因为房子值钱，而是因为城市值钱、土地值钱，所以房子才能卖几个亿。

据了解，上海全市现存老洋房大概有4000栋，但其中90%以上，产权都归国有。

上海的老洋房，是被垄断的。

这些老洋房，从2004年开始便只租不售，拥有私有产权的老洋房只有200栋左右，产权清晰可以出售的，不超过100栋，修整完好的，不足50栋，可以马上交易的，不足10栋。

这就是上海老洋房惊人「天价」的原因，太稀缺了，卖一栋少一栋。

◉ 上海老洋房报价，图源网络

假设每栋老洋房价值3个亿，4000栋算下来，就是1.2万亿元。

但如果你一次性把它们全部推向市场，那只会导致老洋房价格的崩塌，别说一栋3个亿了，就是一栋1个亿估计也很难卖出去。

所以要控制供给，慢慢地向外供应，这样才能保护洋房的价格体系不崩塌，而且在上海城市进一步发展的过程中，未来老洋房的价格只会越来越高。

对上海政府来说，这些老洋房是硬通货，可以用来应付很多突发事件，比如之前上海封城，损失了千亿，只需要卖300-400栋老洋房，就可以补这个窟窿。

对购买者来说，只要上海城市一直在向前发展，那买的老洋房就一直都有保值增值的属性，也可以在未来某天用来应付突发事件。

重庆作为中国第四城，GDP超过了3万亿，根据政府工作目标，到2027年GDP将超过4万亿元，未来还将持续高速发展。

房产不是因为房子本身值钱，砖头水泥才多少钱啊，而是因为城市值钱、土地值钱，房子才值钱，稀缺的房子则更加值钱。

重庆核心区的价值，真的被严重低估了，总有一天，这些错误的价格会被市场自动纠正过来。