这个特大城市,房价卷疯了!

城市财经 2023-12-18 11:42:18
作者:余飞01 | 工业强城也托不起来

新房普遍打折,二手房普降,挂牌量创新高,新房去化周期创新高,这是佛山楼市当下的写照。

作为广东经济第三城,GDP万亿城市,工业十强城市,人口强城,佛山无论是经济、产业还是人口,都无可挑剔。

去年佛山的GDP为12698.39亿元,是24个万亿城市之一,位居全国第17位。

工业实力方面,去年佛山的工业增加值6742亿元,位居全国第6,仅次于深圳、上海、苏州、重庆、广州,是工业十强城市之一。

数据:各城市统计局

在千亿产业数量上,佛山更是拥有9个千亿产业,产业数量和千亿产业总值,位居全国前列。

人口方面,佛山的常住人口接近1000万,城区人口800万以上,是特大城市之一。

但是,综合实力强,并不代表房价就能无休止上涨。目下所有城市的房价,均透支了各城市的未来,回调之力,无法阻挡。

北上广深都在不断出招救市,遑论佛山。佛山是最早一批全面解除限购的城市之一。

去年6月份,佛山先是大幅收缩限购圈,将大沥镇、里水镇,陈村镇、北滘镇,乐从镇、南庄镇、石湾区和禅城区张槎街道的限购彻底放开,只保留禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。

没有啥效果之后,佛山又在去年12月9日全面解除限购。佛山的每一步动作,都被东莞效仿。

然而,全面解除限购之后,依旧不顶用。

佛山也成为了放开限购也起不了作用的典范。

02 | 佛山房价卷疯了

根据每日经济新闻披露,进入年底,佛山新房市场卷出了新高度。

“全场9999元任选,一年后再给首付再给月供”“首付11万起0月供”等等促销术语,是当下佛山楼市的写照。

在前两天写的《降价去库存,开始了》一文中,我说过,尽管很多城市设置了限跌令,但是当下的开发商,在融资压力、债务压力、保交楼压力、卖房压力集中轰击之下,限跌令根本挡不住。

各种花式促销你方唱罢我登场。

从目前的市场来看,基本没有不降价的新盘。品牌房企中的保利、万科、中海、华润、招商、绿城、龙湖、金地都在推打折盘,都在降价去库存。

佛山的开发商亦是如此。从佛山今年的成交量来看,非常大众化。

也即和大多数热点城市一样,在3月份前后短期躁动,然后回归平静,一路下跌。

7月份到11月份,佛山新房成交量都在3000多套,8月份甚至跌破了3000套。

二手房略好一些,11月份回到了5000套以上。

新房表现差于去年,二手房表现则略好于去年。

在新房和二手房都难卖的背景下,二手房略好于新房,主要是:

一方面,在当下房企不断出清的背景下,买新房像买盲盒,不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

另一方面,绝大多数城市都设置了跌停板,哪怕深圳这样的城市,都一样。你价格定得太低,不会让你备案。备案了,如果促销价格降得过多,会不让网签。

看下佛山的整体情况。

今年前11个月,佛山新房成交面积1032.77万平方米,同比减少16%;成交金额1433.96亿元,同比减少15%。

成交量进一步下滑,推动去化周期进一步拉长。克而瑞数据显示,截至11月末,佛山一手住宅可售库存为1074万平方米,去化周期为19.5个月。去化周期创五年来新高。

价格方面,今年1-11月,佛山一手住宅均价为18520元/平方米,同比下跌了1.2%,这也是佛山一手住宅均价自2015年以来连续8年上涨之后首次下跌。

其中佛山新城板块、龙江板块跌幅最大,下跌了17%。其次是北滘板块,下跌16%。乐从板块与伦教板块均下跌12%,

二手房方面,业主们基本都在割肉让利。

贝壳找房披露的数据显示,11月份佛山二手房均价14808元/平方米,环比下跌了1.3%,同比下跌了5.4%。

同时,佛山的二手房挂牌量11月份达到了11.75万套,逼近12万套。

卖地收入方面,2020年巅峰时期佛山的卖地收入高达1277亿元,2021年跌至890亿元,去年跳水至333亿元。

2023年佛山的土拍基本已经收官,佛山土拍已录得325亿元收入与2022年基本持平,连续两年回落到2014-2015年水平。

03 | 佛山楼市未来预判

从经济、人口、产业、工业实力角度来看,佛山无可挑剔,在地级市中,佛山处于明星地级市阵容。

而且,佛山经济主要以民营为主。

公开资料显示,佛山的民营经济贡献全市六成以上的GDP、七成以上的税收、八成以上的工业增加率、九成以上的企业数量。

这些民营经济主体,织就了佛山丰富的产业结构网络,成就了佛山两条腿快速奔跑的现状。

一条腿是传统制造业,如家电、陶瓷、家具、汽车、铝型材、纺织等。

另一条腿是新兴制造业,如装备制造、智能家电、机器人、新材料、氢能、新能源汽车、医药健康。

所以,在地级市中,佛山这座城市整体发展的未来,值得期待。

但是正如上面我所强调的,并不是综合实力强,房价就能无休止上涨。

经历了上一轮猛涨,当下所有城市的房价,都超越了城市本身的承受力,透支了城市的未来,泡沫挤兑,回调,无法避免。

强悍如深圳、广州、杭州、苏州、南京、武汉等这些城市,都在调整当中。佛山未来的调整,还会持续一段时间。

事实上,对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,往后房价回调是必然选项。

所以,本号一直在强调:

第一,高位站岗的炒房客,能现在卖掉的,不要拖,越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。

第二,至于只有一套房的中产家庭,未来要做的,是尽一切可能降低刚性债务,收缩家庭的债务表。

第三,对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,可以买。没有硬需求的人,不用急。

但切记,要精挑片区,精挑房子,还得了解清楚楼盘背后的开发商的经营状况。

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