美元债交换要约，成了处于爆雷边缘的房企最后一根稻草。

这不，景瑞控股近日宣布，其5笔未偿付美元债交换要约已获得必要同意。

而此次美元债风波的主角，3月11日到期的美元债，景瑞控股并没有提及。

不过，如无意外，这笔美元债也将完成交换要约。

如今的房企已然没有了下限，不只是眼前即将到期的美元债，就连几个月之后、甚至一两年到期的美元债，也要提出交换要约。

反正都是“胁迫”投资人就范，不如将美元债一锅端，不同意大不了“躺平”。

而就结果而言，景瑞控股取得了其想要的结果，暂时“活下去”了。

从正儿八经的“三道红线”模范生，到如今毫无下限可言的心机boy，景瑞控股何以走到今天这种局面？

关于这6笔美元债的交换要约，我们在这里就不赘述了。

归为一句话，就是景瑞控股拿着违约“胁迫”投资人，把该还的美元债全部延长期限。而这些钱加起来，有13.05亿美元，约合82亿元人民币。

事实上，我们主要关注的，还是这6笔美元债的利率，最低的为12%，最高则为14.5%，这种利率水平，放眼整个房地产行业都属于最高的水平了。

就拿1.9亿美元、利率12.75%的美元债为例，1年景瑞控股就要为这笔美元债支付约1.54亿元的利息。

利率如此之高，对于投资人来说有着巨大的吸引力。但是，市场投资规则就摆在那：高收益即意味着高风险。景瑞控股既然敢于承担如此之高的融资成本发债，就说明其信用资质和偿债能力存在一定的隐患。

果不其然，如今整个房地产行业都陷入寒冬，抵抗风险能力不足的景瑞控股，自然要面临危机。

而市场预警也早已发出。

去年11月22日，标普将景瑞控股的发行人评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认其长期发行人信用评级为“B”，其未偿美元优先票据的长期发行评级为“B-”。

今年1月25日，穆迪也将景瑞控股的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，展望则维持负面。

如此看来，景瑞控股此次的美元债风波，早就有了征兆。

归根结底，景瑞控股的问题还是出在了销量上。

数据显示，2021年全年，景瑞控股累计实现合约签约销售额约270.11亿元，同比增长约5.9%；实现合同销售面积约143.3万平方米，同比增长约23.8%。

销售额的增长远远低于销售面积的增长，这也意味着，去年景瑞控股存在降价促销的情况。

而根据数据显示，2021年景瑞控股的合同销售均价，由2020年末的22033元/平方米降至18849元/平方米，同比下滑16.9%。

可即便是做了促销，景瑞控股还是没有完成2021年的销售目标。在2021年的业绩会上，景瑞控股曾表示，其2021年的目标为突破300亿元。据此推算，去年全年景瑞控股仅完成全年目标的约90.04%。

而降价促销的弊端也来了，就在近日，瑞控股发布公告称，预期2021年净利润与2020年度净利润约人民币12.375亿元相比下跌约60%至70%，公司预期2021年净利润为3.71亿至4.95亿元。

而更为危险的是，进入2022年，景瑞控股量价齐跌的局面没有丝毫改观。

数据显示，2022年1月，景瑞控股实现合约销售额仅6.34亿元，同比下滑77.53%，销售均价也同比下滑15%。

销售表现如此之差，景瑞控股还谈什么回笼资金。没钱，又怎么还债？

这就是此次景瑞控股爆发美元债风波的根本原因。

有意思的是，景瑞控股在“三道红线”方面还是正儿八经的模范生。

数据显示，截至2021年上半年，景瑞控股的资产负债率(剔除预收款)为67%，净负债率为74%，现金短债比为1.7，“三道红线”均满足监管要求。

负债结构如此合理，如今却还不起美元债了。所以说，上述数据是有问题的。

我们仅就1.7倍的现金短债比来分析。

根据2021年半年报数据，彼时的景瑞控股有货币现金142.2亿元，而短期借款规模为84.95亿元，两者相除计算，得出景瑞控股约1.7倍的现金短债比。

可这种计算方式本身就存在问题。

要知道，货币现金中包含着受限制的存款及现金，而这部分现金，景瑞控股着急了还用不了。

实际上可靠的账面现金，只是景瑞控股的现金及现金等价物，这一数据为110.7亿元。

再说短期债务。

上述84.95亿元的短期借款，实则仅为短期债务的一部分，这其中还包含有应付票据和一年内到期的非流动负债。

而景瑞控股这两项数据，保守估计，也就几十亿元规模。

由此看来，景瑞控股账面上的现金，根本无法覆盖其短期债务。

1.7倍的现金短债比，实则为景瑞控股秀“财技”的结果。

要知道，景瑞控股还存在“明股实债”的现象。

而景瑞控股“掩耳盗铃”一顿操作，最终是掩盖不住了。

也难怪，大不了债务展期、交换要约，反正投资人更着急，最终也得乖乖就范。

只不过，景瑞控股，赢了眼前，丢掉了未来。