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2025年的头一个重磅利好终于来了！

1月14日，央行发布了2024年12月及全年的金融数据，大伙儿瞬间开启同题作文。

当天晚间，央行与外汇管理局共同举办新闻发布会，介绍了关于金融支持经济高质量发展的最新情况。

会上，央行副行长对2024年取消房贷利率政策下限与推动再度降低存量房贷利率两项核弹级救市政策作出高度评价。

副行长的原话是：“每年减少借款人房贷利息支出约1500亿元，供需两端同步发力支持房地产市场平稳健康发展。”

与此同时，央行领导还表示：2025年将会落实好适度宽松的货币政策。

这意味着，今年将继续执行宽松的货币政策，无论是增量房贷还是存量房贷，今年的房贷利率均有望再创新低。

现在各路神仙普遍猜测：

2025年，LPR合计降幅预计干到75个基点，存量房贷利率也很可能再继续调低25个基点。到时候，房贷利率干到“2”字头只剩时间问题。

如果真是这样，那对想买房的和买了房的来说，绝对都是包省钱的重量级利好。

为啥能作出如此笃定的判断？

我们从近期的货币政策效果与近期的央行政策表述，就能咂摸出个一二三…

根据近期央行发布的统计数据显示：

截至去年12月份，新发放企业贷款利率约3.43%，个人住房贷款利率约为3.11%，同比分别下降0.36和0.88个百分点。

制造业中长期贷款、专精特新企业贷款、普惠小微贷款同比增速均超过10%，高于同期全部贷款增速；

与此同时，中长期贷款增加2.25万亿，该项四季度增长明显出现提速迹象，明显是与按揭早偿下降以及房地产市场回暖呈强关联。

这充分说明持续的货币宽松政策还是相当奏效的。

从微观视角来看，降低存量房贷利率，确实给买房人剩下了相当可观的一笔钱。

在去年9月份央行宣布“降低，存量房贷”之前，最近的一次下调LPR是当年7月份，由3.95%下调至3.85%。

经调整之后，所有银行统一调整为LPR-30基点。

以100万贷款、30年年限等额本息为例，调降存量房贷利率后，画风是这样的——

剩下几百块钱，你可能觉得不疼不痒，但放到360倍就不是笔小钱了，如果是贷款总额是150万、200万、300万，节省下来的就更多了。

近期的高层政策表述，同样持续释放着货币宽松的信号：

2024年12月12日，中央经济工作会议指出：要实施适度宽松的货币政策；

2024年12月16日，央行会议提到“重点抓好5项工作任务”，头一项就是“实施好适度宽松的货币政策”；

2025年1月3日，央行货币政策委员会例会指出：根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息；

2025年1月4日，央行工作会议再次强调：实施适度宽松的货币政策，为经济稳定增长创造适宜的货币金融环境；

2025年1月14日，央行再次明确：2025年将落实好适度宽松的货币政策，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机调整优化政策力度和节奏。

一个月左右的时间里，高层在五场重量级会议上，齐刷刷地作出相似的货币政策定调。

这个信号意义简直不要太强烈！

距离去年九月下旬官宣调降存量房贷利率才过去仨月。

高层怎么再次高调铺垫继续调降呢？

这与2025年的经济工作目标有直接关联。

2025年的目标，用老百姓的大白话，拆分一下就是：

楼市止跌回稳；

消费量价齐升。

接下来，咱们一个个来说。

当前，楼市正处在止跌回稳的关键时刻，越是这个时候，越需要下一步的增量救市，在深度和广度上双双加码。

说人话就是“革命尚未成功，给药仍需努力”。

有序引导不仅符合当前市场对于政策端的普遍预期，从现实角度看也很有必要性。

最直接的必要性，就是服务于房地产的止跌回稳。

通过降低增量与存量房贷利率，为老百姓节省下来真金白银、降低购房成本，当然会刺激交易活跃度。

但从过去这三四年的经验来看，单纯的降低交易成本而非通盘考量购房决策性价比，那只不过是救市救了个寂寞。

经济学是复杂的，经济生活是具体的，老百姓的集体决策一定是跳离了单一维度的。

当楼市在2021年下半年面临历史性拐点的时候，一些地方、一些资产陷入深度调整甚至砸穿估值只剩时间问题。

而在楼市调整、宏观基本面休养生息过后，大多数房产价值的锚也必将由城市化进程的增量模式切换为存量模式。

而最直接体现这一存量博弈的核心指标，就是租售比！

当前，不少一二线城市的房屋租售比已经较此前有了大幅提高：

1.5-2%正在成为越来越多省会以上城市的常态，老家三四线城市，3%也不是痴人说梦。

当房贷利息接近甚至低于租售比估值中枢时，观望情绪一定会被争先恐后上车所取代。

近期，央行掌门潘功胜表示：

地方债务、房地产市场风险目前总体处于收敛状态。

黄奇帆在演讲中也提到：

2025年房地产将会止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。

大家可以细品大佬们不约而同做出相应研判的依据——

长期调整、泡沫挤出、需求修复，无一不使买房的性价比再次变得凸显。

需要注意的是，以上描述的是全国楼市的总体情况。

那些产业较前沿、人口净流入的头部城市，除以上修复要素外，还有一个关键变量：

断崖式增量供应倒逼供需关系出现根本性扭转。

但这不在本文讨论范围。

除此之外，进一步下调房贷利率，还是当前刺激消费的需要。

理论上讲，下调存量房贷利率与提振消费与投资呈高度正相关。

居民减少刚性利息支出，必然增加其可支配收入，从而刺激消费和投资活动。

从2024年Q4，即9月底批量救市政策集中发布之后的消费表现来看——

10、11月两月社会消费品零售总额平均增长3.9%，较三季度平均增速快了1.2个百分点，市场销售总体回升态势明显；

11月，家用电器和音像器材类、汽车类、家具类商品零售额分别增长22.2%、6.6%和10.5%，均明显快于商品零售额增速；

建筑及装潢材料类商品由上月同比下降5.8%转为增长2.9%；

居民餐饮消费增长加快，全国餐饮收入同比增长4%，比上月加快0.8个百分点；

服务零售额增长继续快于商品零售额…

救市发力的成果已经初步显现，若要这样的消费回暖态势持续下去——

房地产领域的增量信贷政策与财政政策不但不能缺席，甚至还得下药更猛！

目前，国家队针对汽车、电脑、平板、手机、家电等多种耐用商品的补贴已经靴子落地；

能够带来实质性减负的信贷端增量政策利好，显然就是那另一只“靴子”…

最近央行的表态，已经明明白白地告诉我们：

降准降息虽好，但也要择机噢！

我们不止一次听到的这个“择机”，到底择的什么机？

说白了，这里面主要需要面临两重阻碍。

一个是内部因素，一个是外部因素。

内部因素，是银行业净息差与利润率的问题。

国家金融监管总局数据显示：

2024年Q1商业银行总体净息差1.54%，较2023年末下降15个基点；

2024年Q2基本与年初持平，但到了Q3时下降了1个基点到1.53%。

截至2024年三季度末，不同类型银行的净息差大致是这样的：

大型商业银行1.45%；

城商行1.43%；

民营银行4.13%；

股份行1.63%；

农商行1.72%。

这里面除了民营银行的表现略显魔性之外，其它各类银行净息差的表现均低于1.8%的警戒线。

银行业净息差下滑，与2024年内LPR三次下降，叠加存量房贷利率下调有着直接关系。

2024年Q1-Q3，商业银行非利息收入占比分别为25.63%、24.31%、22.95%，债券市场、投资收益调整，对银行业利润增长构成了较大的压力。

经测算，若存量房贷继续下调，银行净息预计将继续减少3.3-6.8个基点。

如何稀释因净息差与利润率下行带来的中短期冲击，已经成为金融机构的头号议题。

咱们水平有限，能力一般，能想到的最合理的路径，就是银行业“以价换量”——

通过利率中枢下行，促进经济基本面修复与增量信贷放量。

咱无比希望国家队能有更高段的思路，毕竟，这关系到降息操作的可行性与持续性。

外部因素，是中美利差与汇率基本盘的问题。

去年四季度美联储降息之前，坊间经常戏称金融战叫作“高血压大战低血糖”。

目前，美联储已经经历了两次降息，但中美之间的利差依然保持着3个左右的百分点。

中美利差依然维持着相当可观的空间！

此外，北京时间1月15日晚间，美方公布了2024年12月的CPI数据——

同比增长了2.9%，前值为2.7%，通胀率有所反弹。

这是不利于进一步降息的。

然而看权重更大的环比数据，12月核心通胀环比上涨0.2%，之前数月维持在0.3%。

这是有利于进一步降息的。

目前，市场普遍预计，美联储2025年的首次降息很可能比预想中的更晚，推迟到今年年中也绝非不可能。

从近期来看，我们仍然需要密切观察懂王上线之后，拎起关税大棒、筑起高墙小院的具体影响。

关于这一部分，我曾在去年11月份懂王胜选之前撰写的文章里，有过详细阐述，这里不再赘言。

维持人民币汇率基本稳定，是保卫人民币资产价格与信心的重要一环。

但需要注意的是，这里所说的维持汇率基本稳定——

并不是一定得卡着7.3、7.5或者什么心理关口，底线是不发生汇率超调。

从央行刚刚公布的金融数据来看，我们当前面临的形势用一句话总结就是——

风险与机遇已开启深度置换。

具体表现有两个：

其一，居民端存款堰塞湖压力依旧；

根据最新数据，截至2024年12月末，全国居民存在银行里的钱已经高达152.11万亿。

不仅是再创历史记录，而且与2019年末相比，已经几近翻倍。

这背后的问题早已是老生常谈：消费需求不足、投资信心不足导致防御性储蓄有增无减。

继续降准降息，明显是有利于定向拆解堰塞湖的。

其二，人民币信贷的低迷有所缓解。

不可否认，眼下人民币信贷依旧徘徊在低位，2024年全年仅为2.25万亿左右。

但与2021-2022年度的断崖式收缩相比，已经有了些企稳态势。

尤其是2024年Q4的社融表现，更是贡献了全年的半壁江山。

这在很大程度上印证了前期救市的有效性。

进入2024年Q4以后，狭义货币M1已经迎来持续性修复；

在这种情况下，M2与M1的剪刀差，也相应呈现出明显的收窄趋势。

2025年已经被定调为货币宽松之年，我们也可以叫它“大放水之年”。

一旦M2与M1剪刀差持续收窄，且M2增长突破两位数——

资产价格的深度回血甚至反弹，必将到来。

而促成这一切的关键，从目前来看，主要有两个：

一是维持金融系统与汇率基本稳定的前提下，择机降准降息；

二是财政发力，确保2025年内土拍市场增量供应能刹住车。

相信不久之后，当我们看到以上两点双向奔赴，定然会由衷感叹一句——

轻舟已过万重山！