2025年北京楼市走势如何？哪些房子可以入？

2025年北京楼市走势如何？哪些房子可以闭眼入？哪些房子坚决不能入？其实24年一些数据已经告诉了我们。回顾2024年，整体来看，大盘价格是平稳下行，全年挂牌均价下跌13%左右，实际成交价跌幅更多。 通过2024年新房的成交，我们发现几个情况： 刚需更热衷于配套完善的地铁沿线，哪怕环线位置差点，所以24年全年的销冠是六环外昌平的建发观堂府，去化率90%，另外昌平、顺义、房山的地铁沿线刚需盘也都卖的不错。 环线位置不错的新盘，即使产品做的不错，价格也要在指导价的基础之上做出让步，比如东四环的宸园。 很多尾盘的价格都比期房的时候打了8折，确实挺香的。 顶着指导价出售的新盘，没几个卖的好的，哪怕是前期大热的地块。 2025年北京楼市走势如何？咱们今天做个预测，先声明，仅个人观点，不做任何投资买房建议。 小阳春如期而至，但是分化为主，不同小区甚至同一小区不同户型之间，走势都不同，具体要看供需。 房价方面也是如此，中小户型优质书包房，价格还会往上走一走，尤其是兼顾自住属性的（特别小的上车盘以及特别大总价高的书包不在这一类）。 新房市场会出现一个明显的回暖趋势（因为近半年地块都不错），但是同样是冰火两重天，偏远没有地铁的刚需盘只能靠当地刚需群体了。 稀缺改善房的价格开始走高，预计全年会有一个10%的涨幅。注意：一定是稀缺改善。 之前价格下降较多的地铁沿线老破小，价格也会有一个小幅回暖。 远郊区的老破小，目前还没看到明显回暖的信号。 地铁和书包依旧是影响板块价格最大的因素，满足这两条，如果加上产品不错的话，相信这类房子25年走势不错。 2025年哪些房子可以入？哪些房子不建议入呢？ 可以入： 有地铁加持的新盘，且产品做的不错，尤其是环线和板块位置占优的。 片区内头部小区里面的好户型产品，当然这类产品大部分是改善型。 东西海优质书包板块里面的小2居或者小3居，有自用需求的。 东西城及海淀四环内的改善商品房社区，价格和户型不错的话，可以入。 纯投资的话，要求的技术和水平含量很高，小白的话不建议。 不建议入： 远郊区的老破小，这类产品不建议入，预算有限可选择远郊区地铁沿线的新盘。 无地铁且无书包属性的老破小。 环线位置占用，但是发展不行规划还不行的板块。 同质化严重的产品，且小区还不算新的这类产品。 我是青哥，房产一线从业12年，主打长期主义，老客户成交占比80%，不说教、不好为人师，做的是服务，持有的是专业。 北京楼市