[气球R] 最近看到一组数据，海淀清河橡树湾五期的一套185平三居室，在2024年12月的成交价是2260万元。小区同户型房源在2023年2月的成交价为2860万，跌了600万，跌幅21%。 [气球R] 每当有优质改善房价格下跌，业主和购房者都非常焦虑：如果连最抗跌的房子都跌了，我该怎么买才最安全？ [气球R] 今天这里也有必要给大家理清一点：价格下跌和价格浮动是两个概念。 [气球R] 价格下跌：这套房子现在的成交价，大概率是未来5年的最高价了。比如这套房子现在500万成交，下一次成交可能是450万。 [气球R] 价格浮动：这套房子现在的成交价，一定不是未来5年的最高价。现在这套房500万成交，下一次成交可能是550万。 [气球R] 我们所说的改善次新房和硬伤老破小的区别就在于，改善次新房在楼市下行周期中是最抗跌的，在楼市上行期会率先领涨。 [气球R] 而硬伤老破小，在楼市下行周期中跌的最快，现在老城区很多弱学区老破小跌40%都是常态，并且未来也很难涨回来了。这就是最大的区别。 [气球R] 低预算在海淀买房，比如四五百万，可以围绕着三四环这个位置买，在甘家口、北太平庄、牡丹园这些地段不错，且十分成熟的商圈买个没有硬伤的老公房，后续是有基础的流通性的。 [气球R] 如果是中预算在海淀买房，比如七八百万，可以奔着两居去，选三居居住属性和保值能力会大打折扣。没有学区需求，可以主要围绕着产业去买，比如清河、西二旗、西三旗、西北旺、四季青这些商圈的主流小区，问题都不大。 [气球R] 对于卖家来说，房龄超过20年的老破小，有人买就抓紧时间卖，别再想着房子能上涨了。现在像清河老破小，比如永泰西里、永泰园等小区，现在卖家的心里预期在进一步提高，部分房价涨了一些。 [气球R] 田村四季青板块临近地铁，且房源相对较新，越来越受欢迎。但板块未来也要面临石景山新房的竞争，追求海淀户口又想要新一点的重点看这里。目前四季青商圈的改善房，去化速度很快，而且谈价空间在下降。 [气球R] 在海淀买新房，永丰是个不错的板块，但没有必须要对这里的学区有太高的期待。教育是个长线发展的行业，没有生源和师资，一切规划都是白谈。 [气球R] 在海淀，清河、羊坊店、世纪城、上地这些兼顾改善和学区需求的板块，整体的保值能力要比纯改善或者纯学区板块强。