国庆的楼市热潮好像一阵风，一两个月就结束了。从11月开始，市场的成交热情很快就淡下去了，我之前有说过，国庆的市场回暖很大程度上是因为积压了半年的需求集中释放和房票政策的短期刺激造成的，并不能代表市场真正的全面好起来。而在价格涨上来了之后，成交量马上又直接下滑，大部分还未下手的客户并不能接受涨价后的价格，于是又进入了新一轮的观望周期。 从两个信号也可以看出市场不是真的要好起来，一个是银行的评估价，比如最近成交一套集美莲花新城的89平小三房，高楼层看湖景精装修，卖价255万，却只能评估214万，按85%贷款算，只能贷181万，最低纯首付也要74万以上，差不多相当于30%首付。国庆后很多楼盘的成交价涨了，银行却还没有上调评估价，这点接下来买房的客户也要注意，首付门槛提高了很多。 另一个信号就是土拍，比如西亭新地块，位置比嘉悦里更好，同样是联发拿地，嘉悦里去年底楼面价都能到2万，而这块地却1.8万底价成交。比如东方快乐岛新地块，就在鲤悦隔壁，才1.7w起来，也很可能是底价成交。比如翔安会展1.5起拍，翔安实小1.7起拍...... 不管是上个月已拍还是这个月将拍的地块，楼面价相比去年都下调了不少，一方面是国庆后很多中介说的市场回暖即将全面上涨，一方面是银行，开发商对市场的预期下调，有时候看起来也感觉挺魔幻的。 我也不敢说对市场就能判断的特别精准，但就从当下市场来看，明年的厦门楼市格局大概率分化会更加明显，过去两年岛内的新盘竞争非常激烈，严重压制了岛内的二手市场，并一层层传导下去影响了整个厦门楼市，但现在岛内很多好一些的新盘不是售罄就是库存不多，接下来也没有什么新地块上拍，下湖地块的起售面积96平起，以后很难再有89平甚至更小面积的岛内新盘出来，意味着上车门槛提高了很多，在这种情况下，岛内的整体价格更能够稳住并向上走一点。 而岛外的情况就完全不同，岛内的土地库存确实不多了，岛外可是还有大片大片的空地可供开发，并且不需要拆迁，开发成本又低，在这种经济环境下，当家的手里也缺米，离不开土地财政，所以岛外的新房库存只会持续增加，进一步影响供需关系。 另外现在这种时代背景，岛外的开发速度也放缓了，很多区域更是几乎完全停止，毕竟比起已经很成熟的岛内，投资岛外是一个成本高，体量大，见效慢的生意。