9号线是被眷顾的，又上热搜了.......

网友：9号线，拿你怎么办......

网友：9号线，你有点频繁了......

一条9号线，带动了松江7个板块的发展。

松江老城板块：含松江南站、醉白池站、松江体育中心站

松江新城板块：含松江新城站

松江大学城板块：含松江大学城站

洞泾板块：无

佘山板块：含洞泾站

泗泾板块：含佘山站、泗泾站

九亭板块：含九亭站

作为上海最先通地铁的郊区，松江在郊区里的发展也是最快的。

早在2005年，轨交九号线通到松江新城。

9号线沿线集中了太多动迁基地和超大型居住区，

上海有六大动迁基地，分别是分布在外环线附近，

9号线的松江段就占了3个动迁基地，佘山北部、松江南和泗泾-洞泾这一片，

动迁更多的是选择了泗泾，洞泾实际建成的并不多，

大多数还是为了安置原住民而建。

而泗泾、佘山又集中了上海最多的打工人，

常年人山人海，早高峰进站人数全市领先。

如果不限流，泗泾、佘山2站就能挤瘫整条9号线。

九亭，泗泾，佘山基本包揽了9号线的前三，

今天我们就来聊一聊这三大板块。

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洞泾

虽然交通在很大程度上决定了一个板块的虹吸能力，但洞泾显然是吃亏的。

洞泾在松江的存在感很弱，弱到大家宁愿住泗泾九亭这样地铁口附近的。

可想而知洞泾地铁站之远，毕竟洞泾一半都是农田用地。

所以，便有了泗泾站、九亭站早晚高峰难挤上车的景象。

从洞泾地铁站出来，目之所及周围都是农田，

地理位置上不及九亭，城市资源不及松江新城，

缺了泗泾的历史底蕴，少了佘山的自然风光。

距离洞泾地铁站最近的小区距离4.6公里，

公交到地铁站至少需要50分钟。

经常被吐槽，洞泾地铁站太远了，

出行不方便，甚至还不如去泗泾坐地铁。

实际对洞泾居民并没有多少利好。

洞泾除了在交通上拉胯之外，

生活配套也很吃亏，教育资源就更处于下风了。

当年就连动迁房都不愿意建在这里。

周边的泗泾、佘山、九亭都有TOD，

九亭有金地广场、U天地等TOD商业；

泗泾有三湘商业广场TOD，佘山有宝乐汇TOD。

就洞泾没有，最为热闹的还在同乐路上。

整个板块内并没有像样的商业体，

零零散散的底商苦撑着洞泾居民日常生活所需。

当然，夏天在这里吃瓜很便宜，沿街的8424西瓜。

未来洞泾的救赎就看12号线西延伸了，预计2028年前后开通。

还有沪松公路站的洞泾未来湾TOD、刘五公路站的生态科技城TOD，

沪松公路TOD北侧2公里处还新建了新校，

一个华东师范大学第二附属中学松江实验学校，

一所九年一贯制学校，虽然华二来了，

但华二近些年在上海很多地方都开了分校，成绩师资力量还得另说。

最令人迷惑的是洞泾的房地联动价，未来洞泾的新房要卖5万元/m²。

隔壁泗泾这两年开出的新盘都没上过5万，洞泾这离谱的自信心。

如果想要投资或是不在附近上班，这边的新房或者二手房都不建议入手。

即便未来有华二的加持，这里小区的潜力仍然没有那么大。

同样的预算，你可以有更好的选择。

泗泾

住在泗泾的人们，应该经常看到这样的小场面。

泗泾地铁站不愧闻名上海，早高峰进站客流全市第一。

作为轨交9号线进入松江区范围的第二个站点，

泗泾3站通七宝、6站到漕河泾、9站达徐家汇的通勤优势，

让泗泾率先成为了9号线沿线年轻人群的居住首选地。

泗泾主要依托于九号线，工作人群也主要在九号线沿线上班。

本身产业并不算强，但是往东到漕河泾，往南到松江新城，

往北到大虹桥，距离都不算太远，交通也比较方便。

作为一个外环外的板块，泗泾现在的配套只能算尚可。

整个泗泾都在往上发展，但相比九亭的成熟，还有差距。

目前泗泾的常住人口数量是整个松江区第一，

九亭买不上，松江新城房价又是居高不下，

泗泾便成为松江区具有性价比的板块，

去漕河泾、徐家汇上班的年轻人，这个距离尚可接受。

在商业配套方面，泗泾地区汇聚了众多优质商业体，

如三湘商业广场、大润发、保利悦活荟等。

9号线还与打浦桥、新天地、陆家嘴等多个核心商圈紧密相连，

为年轻人群提供了丰富的消费与娱乐选择。

泗泾虽说是动迁基地，但近些年来也开发了不少高品质楼盘，

成功吸引了一批市区客的外溢，赚足了流量。

泗泾西南是动迁大居，包括新凯城和塘和家园两大动迁基地，基本以动迁房为主。

北泗泾都是新房和次新房，是泗泾唯一一个全次新的片区。

南泗泾包括泗泾镇的老房子和泗泾地铁口的新房，

是泗泾生活配套比较齐全，次新片区也比较宜居的片区。

南北泗泾大把的商品房社区，其实产品结构、户型、总价段的差距真的不太大。

这类小区最大的问题是，如果在下行市场，你的房子可能在整个板块中有几十个竞品。

就会拉长挂牌周期，买家这时候只会选择性价比最高的前几套，或者只能低价卖出。

这样的踩踏不仅是泗泾，其他板块的一些动迁大居，老公房片区也一样。

佘山

佘山是上海唯一像样的山，整个浦西的亿万身家土豪都是佘山顶级大别墅的客源地，

作为拥有极度稀缺景观资源和大尺度独栋别墅的地带，自然成为购置大别墅的首选之一，

另一个之一就是百年老洋房，这就更稀缺了。

（图片来源于网络）

佘山板块，其实很大很大，真正的顶级大别墅，

就只有嘉松南路以西、泗陈公路以南、沈砖公路以南、辰山塘以东这小块。

对于泛佘山地带，不能够给小高层和叠加带来多少居住的舒适度和资产的增值，

唯一能带来的只是郊区所代表的偏远和资源不足，主要是文教，医疗比较薄弱，商业倒还可以。

再来说说佘山动迁大居，目前基本已经成型，周边生活配套较为成熟，但是整体配套档次比较低。

佘北大居承接了上海市中心旧城改造中的杨浦区、虹口区、黄浦区的动迁居民，

交通主要靠9号线附近的佘山站，上班绝对挤得让你怀疑人生。

写在最后，

目前，佘北和泗泾站北端还有大量的在建住宅以及待拍待建住宅用地，

刚被招商拿下的泗泾站北边的项目，以及至少还能开发十年才能完成的佘北大居。

无论12号西延线是否开通，要是这三站北部没有新地铁线路开辟，

几年以后，这三站地铁工作日早高峰进站客流量会不会依然冠绝全市呢？

而且今年机场联络线开通后，也会加剧这三站工作日早高峰的拥挤度。

还有，松江南站扩建后9号线更拥堵了。

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