文/羊城晚报全媒体记者范晗越

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布公告，对涉房地产交易有关税收政策进行一系列调整。

公告指出，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

作为四大一线城市中唯一暂未取消普通住宅和非普通住宅标准的区域，这一政策后续能否在广州落地备受市场各方关注。

10月以来，广州二手楼市在多重利好的加持下，走出了与新房市场相似的火热行情，成交达10379套（广州市房地产中介协会数据）。有经纪人表示：“没想到在新房市场抢客的情况下，二手市场的成交还是能有这么大幅度的上涨，尽管这个月到目前为止成交略有减少，但与往年10月、11月的差额相比，跌幅小了很多。”

价格筑底成普遍共识自住需求入市更果断

“我最近一单成交的客户，只带看了两次，客户就作了决定。”链家地产金诚分店负责人梁嘉华向羊城晚报记者表示。据梁先生介绍，这位客户是典型的刚需客，由于近期即将结婚，在第三金碧花园小区购置了一套总价200万元左右的两房用作婚房。据介绍，金碧花园小区是广州二手成交最为活跃的小区之一，由于小区住宅以90平方米以内的两房户型为主，一直以来备受预算有限的刚需客户关注，10月仅该门店便录得9套成交。贝壳APP平台数据显示，10月，第三金碧花园二手住宅成交量为24套，是9月的2.5倍。

海珠南区域是广州市二手房交易相对活跃且市场规律逻辑清晰的板块，片区内的二手业主近半属于区域内的置换客，外溢的需求大多也到了芳村、天河东、万博等置业热门区域，二手买家则大多数是首套住宅，占比约70%。

“我们这片的二手住宅价格基本已经到底了，而且现在挂牌量也基本维持在一个比较稳定的水平，对自住的买家来说，继续观望的意义不大。”链家地产海珠南大区总监李雄伟告诉记者，根据近期成交的数据，海珠南片区的住宅末次挂牌价和实际成交价之间的平均差值已经缩小到了10%以内，今年早先时候，这一数据最高达到27%，这反映出，除个别急需脱手的业主外，买卖双方的议价空间小了很多，大多数业主已经把预期的售价“挤干水分”。

在二套买家偏多的越秀区东风东板块，类似的情况也有所体现。中原地产环市东二分店负责人廖锦春向记者表示，截至11月19日，东风东板块11月二手住宅成交35套，仅略低于10月第二、第三周的数据之和。“买家目前的心态是即便底价可能还没到，但高位站岗的担忧是完全没有了，加上东风东板块的二手买家大多是有学位的刚需，入市都很果断。”

银十需求已得集中释放市场期待税收优惠落地

多位中介经纪人表示，10月二手住宅市场的回暖表现在一定程度上超出了预期，由于新房开发商大多于10月加快出货节奏、加大营销力度，一手市场与二手抢客的现象是客观存在的。“解除限购的政策还是解放了一批外来人口的需求，我们近期的成交，有一些就是在广州经商或者工作了多年，但是一直没有缴纳社保的个体户。”李雄伟表示。

不过，步入11月后，成交量减少的迹象也确实存在，在财政部等三部门联合公告调整税收政策后，部分原本已经进入成交流程的二手交易也停滞了下来，这一现象在140平方米以上的大户型住宅交易中较为普遍。据合富研究院数据，11月11日至17日，广州市二手住宅成交2513套，连续两周小幅度下滑，越秀、天河、海珠三区90平方米以下中小户型成交显著上升，全市刚需刚改户型成交占比达68%。

“大户型这周的交易基本停了，上海、深圳取消普通和非普通住宅标准后，大家都在等广州也跟进，毕竟一线城市里只剩广州没取消了。”梁嘉华表示，自税收政策调整的公告出台后，有买家直接通知要推迟到12月再签约。根据广州现行的增值税及附加税征收标准，非普通住宅交易的增值税税率为交易差额（提供发票）的5.3%。对于中心城区的建筑面积在144平方米以上的非普通住宅而言，增值税往往可以达到六位数。

据廖锦春介绍，以今年10月该门店成交的一单锦城花园的154平方米房源为例，成交价达1400万元，若能够免征增值税，买卖双方能够减免30万元左右的交易成本。“明年春节来得比较早，1月底就要过年了，考虑到10月这波需求的集中释放，以及往年年终市场的相对冷清，今年12月和明年1月的二手交易量相比10月肯定有差距，因此如果增值税政策最终能够落地，这段时间积累下来的大户型交易对年底的数据肯定是利好的。”廖锦春表示。