文/凯风

房地产税负成本，已经降到历史最低阶段。

11月18日，上海出台楼市新政，取消普通住房和非普通住房标准，所有住房转让适用1%个税税率，而个人出售2年及2年以上住房免征增值税，相关契税标准也与全国相统一。

这是自上周财政部等三部门出台房地产税收新政之后第一个响应的一线城市，北京、广州、深圳有望迅速跟进，这标志着实行了将近20年的普通住房与非普通住房标准迎来转折点，而增值税、个人所得税、契税的同步降低，更意味着自楼市“四限”政策大范围松绑之后，房地产交易成本也降到了历史最低位。

普通住房与非普通住房看起来只有一字之差，涉及的却是数十万乃至上百万的税收差异。非普通住宅，不仅需要缴纳更高的契税、个人所得税，而即使已满2年的住房，仍要缴纳房价差额的5%增值税，这被形象称为“豪宅税”。过去在北京上海等地，一套非普通住宅从600万涨到1000万，在交易时仅额外的增值税就要缴纳20万元，而普通住宅无论增值多少，只有持有超过2年都在免征之列。

“非普通住房”的出现，始于20年前。当时，我国正处于住房相对短缺的时代，几乎所有大城市都面临房价持续上涨的压力。为规范房地产市场、鼓励建设更多刚需住宅同时抑制楼市投机，各大城市先后推出非普通住房标准，一般将140平方米以上、容积率低于1、售价高于市场指导价1.2倍以上的视为非普通住房，别墅、高端公寓、大平层以及一些高价住宅都在其列。

政策的出发点毋庸置疑，但过去一段时间，由于房价普涨，一些城市的普通住房调准未能及时跟随调整，导致出现“普宅豪宅化”的现象，一些面积不大、容积率不高的普通住宅最终要缴纳数额不菲的“豪宅税”，导致最终能享受普通住宅税收优惠的占比越来越低。这在房价一路高涨的时候还不明显，反倒起到遏制过度投机的效果，但在楼市普遍出现压力的现在，税费差异成了刚需群体购房消费的最大“拦路虎”之一。

考虑到我国房地产已经不存在整体性的短缺，部分城市甚至面临库存过剩的尴尬，而楼市消费也出现明显的分化，一些群体对高标准的房子有了更多需求，降低非普通住宅的税费标准，有助于释放这些被压抑的购房需求，尤其是改善型需求的出现更利于带动楼市的良性循环，进而在更大程度上稳定市场。

不只是房地产税费，我国的楼市调控政策整体上也接近“史上最宽松”阶段。无论是限购、限售，还是限贷、限价，绝大多数都已全部取消，而商品房首付比例、贷款利率都已降到历史最低。目前，只有北京、上海、深圳还存在一定范围的限购政策，其他城市基本已进入“裸奔”模式。

政策效果可谓立竿见影。根据国家统计局发布的2024年10月70个大中城市房价数据，新房环比上涨的城市从上月3个增加到7个，二手房环比上涨城市更从上月的0个增加到8个，上涨城市数量创下一年多来的新高，打破此前二手房连续几个月环比全线下跌的僵局。

比房价逐步企稳更关键的是成交量开始大幅反弹。根据住建部数据，10月份，广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。其中深圳一手住宅网签量达到5422套，同比增长72.8%，创近3年以来的新高，二手房连续5周成交超2000套，10月成交量创下45个月以来新高。

正如国家统计局新闻发言人所说，“随着相关政策相继落地见效，房地产市场信心得到提振，市场交易活跃，房地产向着止跌回稳方向迈进”。前不久召开的中央政治局会议明确强调，“要促进房地产市场止跌回稳”。随后，一系列政策迅速落地，从货币政策到财政政策，从降首付降存量房贷利率再到降低房地产税费，政策组合拳带来了市场信心的修复。

当然，“止跌回稳”是稳定房地产市场的第一步。当楼市真正止跌回稳，当房地产真正告别过去的高周转高负债高杠杆模式，楼市有望真正告别“暴涨暴跌”模式，迎来新一轮良序发展。