历史纷纷扰扰，但是穿越周期，繁华落幕，夜静灯下，你再去看历史，将会无比的清晰。真相和真理，如同大浪淘沙，是金子，总是能在最后，熠熠生辉！ 01.扁平化复盘 2017年，博主最早说武汉的楼市发展就是“扁平化”，并在同年提出一系列论断： 白沙洲跟南湖未来价格差距不大（彼时南湖水域天际已经3万多，普通次新2万，白沙洲还在卖1.25带装修的新房）（进击的白沙洲#S034，再说武汉各板块（一））； 白沙洲，光谷东，后湖，四新，这是武汉“刚需四小龙”（时隔三年，再次成为武汉最好的投资板块#S048）； 刚需四小龙未来不会有太大的压倒性差距（刚需四小龙的天花板#D020）； 刚需四小龙里，天花板略有差异，其中后湖和光谷东天花板高一些，但是后湖和光谷东与未来价格也不会有太大差距（刚需四小龙的天花板#D020）； 买房入手价很重要，入手价高了是买错房的唯一原因； …… 其中一些论断，尤其是涉及光谷东与其他板块对比的论断，当时引起了很大的争议，甚至是该板块狂热粉丝的诋毁和谩骂。但是这些黑粉并不知道，博主在光谷东价格还未起来之时，最推荐的刚需板块，就是光谷东（楼市回忆录（3）光谷东篇1----持仓历史#S044），基于的逻辑，仍然是买入价格决定一切：2016年买光谷中心城和2017年买光谷中心城（楼市回忆录（3）光谷东篇2----2016至2017年真实的光谷东市场#S045，楼市回忆录（3）光谷东篇3----2018至今真实的光谷东市场#S046），单价差距 达到了1万 2018年，有个仙桃口罩从业者，来武汉买房，博主推荐了她去买光谷东，买188的新房（单价1.65带精装，到现在你肯定觉得也没赚钱，但是这个房子2021年到了2.8），2021年，几乎所有人都在疯抢光谷东，她又来找博主，说光谷东2万的新房和白沙洲1.5的新房，买哪里，博主在当时光谷东二手已经破3万的情况下，推荐她 买白沙洲 这位粉丝，后来成为博主的VIP会员，在一次面谈中，会员问道，当时整个关山大道光谷东轰轰烈烈，都来不及思考，上车氛围极为炸裂，舆论统一认为光谷中心城具有巨大的投资价值，而且当时新房是光谷中心城北区（光谷东地段分级#D069）少有的新楼盘，为什么你让我买白沙洲？博主直接问：现在来看 是对的吗？ 当然是对的，如果当时买了光谷东，目前二手只能卖1.4，直接硬亏6000每平+资金成本和利息，而白沙洲虽然也跌了，但是二手房目前可以卖1.3万，亏2000每平，资金成本和利息当然更少。目前光谷东和白沙洲二手流通率也没有太大差别，所以卖房容易成都也差不多。 除此以外，在2021年，博主还推荐过保利时代置换复地东湖国际，卖关山大道买华发中城荟。 有些粉丝说我们是墙头草，我们当然就是 墙头草 因为不同时期的价格不一样，我们的意见当然也不一样，这不是去年到现在，我们又重新推荐了关山大道了（这或许是当前武汉最好的买房机会）。是的，博主有一年推荐这里，过两年又不推荐了，再过几年，又推荐了，特别像 卖国贼，汉奸 那是因为板块价格涨涨跌跌，当然在不同的时期，买入意见也不同，高了就不能买，低了就可以买，这么简单的问题 有多难理解呢？ 而买房跟价格有关的本质，实际上依然是扁平化——即绝对位置差不多的情况下，品质要素差不多的情况下，不可能价格差距过大。到了2024年，你们再看看武汉的楼市格局，是不是扁平化？是不是后湖跟光谷东价格差不多？白沙洲跟南湖价格拉不开差距？ 真相已经在你面前 不用你反驳，也不用你说对不对，已经成为既定事实，写入楼市史书中，永远传世。 02.分化 但是，在此之前，我们也看到了一次极端的分化行情，那就是2020-2021年的那半个周期（楼市回忆录（4）----涨幅之王2020篇#S066），很多人都不知道，那一段所谓的武汉暴涨的背后，是 95%以上的房子仍在下跌 暴涨和下跌同时进行，产品上是优质学区，板块上是光谷次新（优质资产的春天#S051，武汉才是房住不炒标杆城市#S062），这两种类型的房子，在此期间暴涨，甚至涨幅单价达到一万以上，导致一些板块出现分化，似乎跟扁平化背道而驰。一些板块和光谷的价格差距越来越大，一些楼盘价格高出周围楼盘很多，甚至有一些口嗨者公开说，未来的房地产发展趋势是 多极化 是不是听起来比“分化”更NB，更让人血脉喷张，更加像是喊口号？甚至在此过程中，宣扬要买高品质高溢价房，直接让部分购房者买入即亏百万（地王、团购与外地大V#D072），高品质从来就是人们追求的，但是在武汉买房，高溢价，几乎就意味着 高风险 但是2020-2021年，确实能让一些不熟悉武汉市场的朋友，在纷纷扰扰的楼市里面迷失真相，看不清未来和本真，因为，当时分化程度确实令人震惊。 保利时代南区卖3.9的时候（你是外行#D014），距离不远的保利花园仍然还在下跌，在不到1.5的价格下垂死挣扎； 万科城市花园卖3.4的时候，距离不远的加州香山美树仍然还在爆出笋盘，仅仅需要1.2的单价； 泛海大平层卖3.5单价的时候，同样是泛海的刚需户型，仍然在卖2.5，不远的华发登上了4万的挡位，一骑绝尘（年后这些房子在涨#D041）； 和昌森林湖在整个汉阳2021年毫无行情全都阴跌卖1.3的时候，仍然挂在2万以上，坚挺如前； 复地东湖国际更是直接成交接近6万，周围的次新小区如万达还在3万，不涨也不跌； 光谷东涨上天，花山岿然不动； 水域天际上4万（焦虑的家长和高潮的学区#S042），保利中央公馆还在持续下跌； …… 不得不说，这似乎就是朝着“多极化”的发展去了，“分化”这个词语形容当时的楼市状况，显得非常的不够 炸裂 似乎分化才是未来楼市的发展方向，好的就好的不得了，要飞上天，也就是我们现在说的“优质资产”（优质资产的春天#S051，居住属性与优质资产#S052），差的就一无是处，踩上一万只脚永世不得超生，也就是我们说的“劣质资产”（分化背景下的劣质资产#S050）。那两年，讲分化的文章不计其数，似乎已经是楼市的共识。 两年以后，大厦崩塌，美梦方醒，“全都是泡沫，那一霎的烟火”，楼市也唱了一首 泡沫 悲情而又铿锵 03.扁平回归 在“分化”的后三年，或者叫“多极化”之后，你突然发现，现在的房价却又是“超级扁平化”，就是我们在01.中说的现状，从分化到现在的扁平化，中间的过程是 扁平回归 谁在回归？那些曾经“分化”向上的楼盘，几乎都完成了回归，最近三年全武汉跌的最狠的楼盘，全部是当初涨的最狠的楼盘（楼市回忆录（4）----涨幅之王2020篇#S066），这其中： 武汉天地从巅峰期的9万多单价到现在跌破5万； 华发中城泛海等从4万跌破3万（这算这轮下跌中很保值的）； 复地东湖国际从5万多到现在3万多； 中南路帝斯曼从7万到现在的4万不到； 水域天际等一众学区房几乎腰斩； 中南路的顶级书包老破也是腰斩； 关山大道人均亏百万不是谣传，保利时代，金地格林东郡，光谷新世界几乎都快腰斩； 金融港万科红郡从3.7到现在的2.3，万科城市花园，当代国际花园等全部垮掉，往日的金融港四小龙雄风不再，变成了 四小虫 光谷东那更是惨不忍睹，从3万直降1.5，目前很多房子回到万元时代，朗诗里程从2.5到1，不止腰斩，看光谷中心城，一堆万元单价。 这里面，下跌最狠的，就是光谷（这里可能是全世界下跌最炸裂的地方（2024/7/31）），当初也是涨的最狠的，下跌最狠的产品是老破学区房。尤其是被人寄予厚望的光谷，垮得令人不敢直视。甚至从价格上来说 关山大道已经成为一个普通三环内 光谷中心城逐渐成为一个普通三环外 没有看到产业带来的一点楼市支撑（什么产业更利好房价#S075）。倾尽三十年打造的湖北品牌，也就那么回事。武汉楼市之脆弱，经此一战，战力如何，非常明显，绝对的 战五渣 反而是天花板低一些，2020-2021不涨还在阴跌的白沙洲，四新，后湖等，下跌幅度有限，至少是可以接受的，三年单价跌3千，在腰斩遍地的武汉，相当于 逆势上涨 这些板块不领涨，也不是涨幅第一梯队，甚至可以说，自2018年到现在，这些板块都在阴跌，只是幅度很小，不跟光谷和一些楼盘一样 玩心跳 一个暴跌，甚至暴跌到暴涨之前的历史最低价，一个阴跌，自然差距逐渐缩小，从分化，又回到了，我们熟悉的 扁平 像是宿命，像是写好的代码，像是已经印好的胶卷，像是已经交付的剧本。不管你过程如何，不管中间剧情有多精彩，不管多跌宕起伏，不管你曾经多心潮澎湃，最后都是 一地鸡毛 扁平化像是一种未被发现的楼市神秘力量，像物理学中的“能量最低原理”，到最后，到终点，到你玩够了，最后还是扁平化。 曾经的分化甚至叫做“多极化”，是沙漠中高耸的巨石和山峰，看起来坚不可摧，经历风沙摧残演变，只需几年时间，就能变成一滩腐朽的小石头，小沙粒。 往日的历史告诉我们一个道理，或许分化是过程，是表象，但是终点，真相，一定是扁平化。 04.买房策略 没有人能够改变规律，你能做的，是发现规律，总结规律，最重要的还是 利用规律 博主对于未来的楼市判断，全部集中在这一系列文章中（未来五年的买房技巧（一）----回归市场#S068，未来五年的买房技巧（二）----宇宙中心不躺平#S069，未来五年的买房技巧（三）收敛到学区---极度刚需时代#S071，未来五年的买房技巧（四）—城市，地段和楼盘固化#S072，未来五年的买房技巧（五）—5%的新新时代#S073），其中主要说的是，大部分的房子（超过95%）将永远走入下行期，不会再有任何机会，即便是你看到有些房子上涨，你也会看到这些房子岿然不动，这些房子，我们都叫做“非优质资产”，他们已经永远地离开了楼市这个牌桌，根本不参与楼市这个游戏，永远地走向失败，从这个角度上来说，你几乎可以说，武汉楼市，已经几乎进入 垃圾时间 普涨已经不可能，留在牌桌上的，只有我们说的“优质资产”，这些房子，拉长时间来说，也依然进入“垃圾时间”，但是与劣质资产不同的是，这些房子在垃圾时间里，可能会表现出极为顽强的生命力。非优质资产在垃圾时间里，躺平，旁观，不参与，不影响。优质资产在垃圾时间里，可能会反复拉扯，挣扎，来回波动。其表现，很可能是，扁平化——分化——扁平化的多个循环，最终落脚到扁平化。从价格上来说，就是暴涨——暴跌——暴涨，最终还是落脚到暴跌。这些优质资产，既不是很多人想的，长期萎靡，极度悲观，楼市毫无机会。也不是很多大V想的，这些资产，未来价值还会提升，不断打破天花板，不断创新高。甚至可以说，楼市拉长时间，以价值来评估，楼市 不会再有任何机会 但是由于楼市在扁平化——分化——扁平化中震荡，短期的操作，很有可能还是有机会的。即在扁平化时买入优质资产，在分化时卖出优质资产，如此循环套利，即是短期机会，这也是博主之前提到的，要像对待股市一样，对待楼市，你才可能真正赚钱（楼市“股市化”及投资技巧的变化#S063），否则，都是自嗨，竹篮打水一场空。 如果你相信，楼市在未来，价值上还会提升，以价值投资的方式去看待，跟很多冥顽不灵的楼市大V一样，认为“不动产就是不要动”，那你将收获失望，还有资金利息等亏损。 当然，在扁平化——分化——扁平化震荡的过程中，那些非优质资产，已经离开牌桌，根本不参与，进入到长期贬值阴跌的楼市黑洞，而优质资产，则在此过程中，完成了一定的保值。 所以未来楼市能不能赚钱？可以，但是 极难 首先你需要抄底买入，然后你要逢高卖出，很多人觉得，这有什么难的，经历过的人都知道，这很难的，难在 人性之贪婪 真正的底，你怕抄早了，所以你抄不到低，真正的顶，你又怕卖早了，所以你逃不了真正的顶，需要极为专业的楼市操盘能力和敏锐的市场意识，还要加上极强的执行力。 最近很多人问，现在应该怎么买房，实际上很简单，没涨起来扁平化阶段买优质资产，涨起来了分化了千万别追高，不买，等一等，等扁平化了再买优质资产。如果你有需要，现在很显然是扁平化阶段，你现在唯一能买的，是优质资产，而不是那些看起来很很很很便宜的房子，虽然优质资产看起来还是市场上比较贵的，但是相对来说，又是市场上 最便宜的 因为其他房子，已经永远离场，只有他们，可能还会迎来下一次分化。 水大文集 （全文完，欢迎转发）