给金茂4个诚意,丰台楼市更卷了

房财经 2024-11-13 21:43:19

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前不久,中国金茂以40.13亿元底价拿下北京丰台东铁营地块后,余温未了。

大家最关心的是,它到底会以什么产品重回南三环?

在“金玉满堂”四个产品系,"金茂府"是上一任CEO李从瑞的政绩。这次,新CEO陶天海很可能主推带“玉”的璞系。

新人,新气象嘛。

这块地位置不错,但丰台楼市很卷、且在南城,很多业内人士都说,只有金茂最适合它,对片区很了解、有客户积累,开发过东叁金茂府、永定金茂府。

为了迎接金茂的回归,丰台区超乎真诚。花姐至少看到四个可以量化的诚意:

1、金茂提前“内定”

金茂丰台区东铁营项目,分FT00-0512-0010和FT00-0512-0015两个地块,总建筑面积102300平方米,其中地上建筑面积72100平方米建筑高度54.7米(最高),容积率2.16。

这两块地在竞拍前一个月,金茂就已经动手了。

花姐有两个维度可以佐证:A、土地10月23日开拍,金茂旗下的喜茂地产在9月25日就发布了该地块的招标公告,内容包括施工总承包、设计、勘察、监理;B、地块总平面设计图出得神速,拿地一周就出来了。

2、逆天的缝差

金茂地块的楼面价5.75万/平米,销售指导价却高达10.75万/平米,有5万元/平米的缝差——这在北京土拍市场是绝无仅有的!

它可对标的是,西南五公里之外的豪宅中环悦府楼面价6.82万元/平米,销售指导价却仅有9.5万元/平米;中海丰和叁號院楼面价 6.2万元/㎡,中建云境楼面价6.8万元/㎡,销售指导价都是9.2万元;最近揭晓的海淀功德寺地块,绿城和越秀拿地的楼面是7.1万元/平米,销售指导价也仅有10.5万元/平米。

或许,金茂项目开盘卖不到10.75万/平米,但这个价格,是一座标尺、一座丰碑,是可腾挪的空间。

3、赠送尺度再突破

金茂地块的户型图尚未公开,但透过总平面图,可窥见其赠送面积之大,力透纸背。

花姐预计,它有四类户型:北区150平米、168平米和192平米,层高以3.12米为主,3#层高为3.25米;南区140平米,层高为3米。

它的每一款户型,南面全部设有内嵌式阳台,赠送一半面积;北面有2-3处为设备平台和挑空,也变成室内面积,全赠送。

这个赠送尺度,全面超越了中环悦府。因为,金茂项目南向阳台宽2.5米,而中环悦府只有1.5米。

4、南城首个首层架空层

首层架空层在北京十分罕见。今年6月份,昌平区的龙湖观萃总平图出来了,2#、5#和8#出现了“局部首层架空”。

龙湖在架空层设计了童梦魔方、机能氧舱、沐光酒廊、精灵梦工厂等多个专属区域,共计1000多平米。它是全国首个携"好房子"大赛一等奖落地的住宅项目。

既然龙湖可以,金茂也是“好房子”的代表啊,又是央企地产商,根正苗红。

丰台给金茂特批了“架空层”,北区4#为首层局部架空——局部是多少,是个谜?这栋楼长65.6米,面积近1000平米;南区3#为首层架空——楼长22.4米,面积约300平米。它们将成为金茂项目的地上会所,冠绝丰台。

这四份对金茂的诚意,会对中环悦府、中海丰和叁號院和中建云境,呈降维打击之势。

没有对比就没有伤害。

今年以来,北京一部分开发商和业主有个共同的担心,担心周边下一个项目的赠送面积更大,不敢买地,不敢买房。

前一阵子,有海淀的老业主们公开提意见:强烈反对某个新项目有阳台规划,会影响本区域房价其他二手房保值。

这是民情,也是实情。

花姐举几个例子:

1、石景山区:中海寰宇天下天镜无阳台,中海长安玖章、中海长安源境有开敞阳台;

2、大兴区:元启没有阳台,京玺有奇偶层挑空阳台;

3、在昌平:建发观堂府无阳台,龙湖观萃有奇偶挑空阳台、首层局部架空层、连廊;

4、在通州:建投国贸·瑨上无阳台,城建宋庄项目有开敞阳台;

5、在朝阳:北京隅东序有开敞阳台,但隔壁的692项目调规后降了容积率、增加了楼高,甚至未来是内嵌式阳台;

6、在门头沟:长安华曦府成了首个南北向都有内嵌式阳台的楼盘;

7、在房山:璟贤瑞庭成了首个北向赠送开敞阳台的楼盘,让京熙润府、和知筑、颐知筑该怎么办?

这些“迭代”的产品,令诸多北京在售老盘如哑巴吃黄连,有苦说不出。

如今,金茂的架空层又来了!

不过,金茂花费近350万元请来的设计公司北京弘石嘉业出了点小差错,东铁营项目总平图上标出的两栋配套楼不翼而飞了。在保利建工嘉华天珺的消防设计上也出现了瑕疵。

这会令中国金茂新舵手陶天海有些尴尬,毕竟那是他掌舵以来首次在北京市场上亮相。

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