今早，央行公布10月贷款市场报价利率（LPR），1年期和5年期LPR双双下降0.25%，分别降至3.1%和3.6%（见图2-3）。分析和讨论如下。 1⃣️商贷利率再下调 以北京为例，按照6月27日新政，对于首套房，商贷利率下限调整为LPR减45个基点，本次下调LPR后降至3.15%；对于二套房，五环内商贷利率下限调整为LPR减5个基点，五环外商贷利率下限调整为LPR减25个基点，本次下调LPR后分别为3.55%和3.35%。 整体看，未来几年利率仍将持续走低，新购房和已购房者的月供都将呈下降趋势。 2⃣️公积金贷款利率也应再次下调 今年517，央行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 如今，随着商业房贷利率不断下降，本次LPR再下调后，会有更多城市的5年期商贷利率降到3%以下，部分城市甚至会低于公积金贷款利率，在此背景下，公积金贷款利率下调成为必然！ 众所周知，公积金制度是我们从新加坡学来的，通过强制性缴纳的办法，集合政府、企业、职工三方力量，解决民众购房困难的问题。过去，公积金贷款利率长期低于商业贷款利率，购房人群在申请房贷时，优先考虑公积金贷款，当公积金贷款额度不够时，会考虑商业贷款和公积金贷款进行组合贷。如果公积金贷款利率接近甚至超过商业贷款利率，公积金制度的优越性将不复存在，不利于提高资金使用效率、保障公民购房便利、促进楼市长期健康发展。 3⃣️公积金贷款利率有多大下降空间？ 我认为当前公积金贷款利率有1%左右的下降空间。计算如下：实际公积金存款的利息在1.5%左右，与一年期国债利率1.4%接近，预留0.5%左右的息差空间（覆盖正常的运营和人工成本），那么公积金贷款利率有降至2%的可能性，相比现在5年期以上的2.85%（公积金贷款的主流品种），有大概1%的下降空间。