为什么重庆核心区建面80多平的项目，很难活下来？

说这么一个话题，肯定会引来很多人不开心，肯定也会有杠精说那个xx项目就是这个面积段的，不就活的挺好的。

别杠。嗯，你是对的。

我来说下对这一市场观察的理解。

这里讲的重庆核心区，是指内环以内的高价地集中的区域，比如大杨石、石桥铺、大石坝、观音桥、南坪等这些地方。

这些项目基本都是在最近两年拿地的，有这么几个共同特征：

①、地价贵，普遍11000元以上，高的甚至有15000的；

②、容积率高，不同于市场常见的1.5-2容积率，这些项目的容积率甚至高达3-4；

③、体量不大。

都已经是寸土寸金的核心区了，聚集了重庆最优质的各种配套，核心区价格不上来的话，怎么辅助郊区卖出高价呢？

重庆虽然是多中心多组团，但核心区和郊区还是有非常明显的价差外溢逻辑的。

外环郊区的容积率普遍是2以下，低的可以到1-1.5，但核心区就这些土地了，以后再想有只能靠拆迁、棚改了。

所以容积率只能尽量定高点，房子就能多一点，可以让更多的人能享有核心区的房子。而且，如果容积率低了，做出别墅、洋房产品出来，周边被一群老破小围着，一点居住的舒适度都没有。

很多开发商的操盘手在拿到土地之后，其实还是沿用着其之前操盘郊区项目的思考。

核心区与郊区相比，有着非常明显的优势，而郊区的优势则是产品的居住舒适度、性价比、以及价格。

所以你会看到，重庆的郊区项目，要么是非常改善的别墅，要么是尺度非常宽松的改善项目，再要么就是性价比非常高的产品——得房率高、价格低。

拿郊区的操盘思路来操盘核心区，很显然会出问题。

未来的房地产，不会再这么大踏步前进了，资源方面不会再有大的增量，而且会逐渐萎缩聚集至城市核心区。

重庆核心区的价值，在于未来，而它目前的价格是匹配不上这个价值的。

既然核心区未来无限，而且稀缺基本不可再生，那单价高点是不是就可以说的过去了。

价格高起来后，如果再用建面80多、90多的房子，怎么可能卖的好呢？

因为这个面积段，在核心区很尴尬。

有钱人看不上这个面积段，

中产不会买这个面积段，因为跟他现在住的基本差不多，

刚需则根本买不起这个面积段的房子。

那这个房子做出来之后，能卖给谁？卖的不好就是很自然的事了。

在核心区做中庸面积段和中庸产品，其实很难活下去。

我觉得核心区的房子，大概率只能卖给两种人——有钱人、刚需。

有钱人喜欢的是对极致资源的占有，是我有你没有，是一种炫耀。

香港置地的两江峯，卖的是一线江景，和最极致的产品，但本质上卖的还是两江四岸、两江交汇。你心心所恋的母城，正巧出现在我家阳台上。

万科的锦绣滨江，卖的是几何中心、一线江景。在重庆核心区，再也不会有这么一大片新城了。

这些高单价、高总价的产品能有人买单，能卖断货，说明有钱人是认可这个逻辑的。

而刚需也同样适合在核心区买房。

总价100万，要么买空港、水土、界石的房子，然后上下班通勤2-3个小时，各类配套目前也相对缺乏，要么买核心区的小户型房子，隔三差五就可以和朋友在核心区聚。

是你，你怎么选？

这是摆在刚需面前很现实的问题。

如果你特别看好自己的前途，觉得自己有很大未来，那就一定要珍惜自己的时间，买在核心区。别人上下班通勤的时间，你已经到家开始学习了，用时间换空间，几年之后你就会甩同龄人一截了。

我觉得这个是刚需置业核心区的逻辑。

给你们看一组数据。

在过去10年里，重庆主城9区从745万人，增长到了1034万人，人口净增加了288万人，人口增幅高达39%。

这是重庆城市化发展的必然结果，而且还在继续发酵，未来还会有更多区县的人进来主城，毕竟谁都想来城里寻找更好生活。

在2020-2030年未来10年里，即便人口增速减半至20%，10年人口会增加200万人，平均每年增加20万人，这些新重庆人就是一个非常大的增量市场。

而从区县进来重庆主城的，大部分都是年轻人，说实话大部分都是刚需，购买力非常有限，很多基本就是100万出头的买房预算。

其实留给他们的选择并不多，如果核心区没有小户型卖的话，他们很多就只能去买远郊的房子了，然后上下班通勤时间高达3小时，配套也不完整，平时和朋友在观音桥聚哈都要跨越大半个重庆来见你，这对于年轻人来说其实是特别难受的。

这个就是年轻刚需们的痛点和需求，也是开发商可以发力去争取的对象。

在核心区的开发商们，一定不要放过新重庆人这个增量市场，那些新重庆人太想在重庆买套房、太想留在重庆了。

你给到他们一个机会，他们也会给到你一个机会，你这个项目活下去的机会。