一直有人在问我房地产的问题。买还是留，哪个城市，是否会涨跌，说以下几点。 房地产价值最重要指标是持续的人口净流入。如果没有新鲜血液支持，只靠本地人则是死水一潭。外来人口初到一个城市，起初会支撑起这个城市的老破小租房市场，直接提高租售比，之后会基于安家需求进行购房，是房地产价格的基本盘。 而购房分阶段会最先支撑起城市偏远地区的价格，此后基于改善需求逐步进入城市核心。这是对整个城市房地产的全面支持。可以说，外来人口就是一个城市的基础，没有外来人口的城市，会螺旋下行萎缩。 人口净流入也需分型，这就基于这个城市的产业结构分析。以制造业为主的工业城市，以国央企为主的传统城市，以民营企业为主的沿海城市，以及金融中心和总部城市，人口构成都是完全不同的。举例，国央企为主的城市，收入稳定，但上限较低，该城市的高端豪华住宅就不具备很好的支撑。高端住宅的天花板较低，则产生传导效应使得普通住宅更容易跌价。 再看城市能够提供的社会公共服务。表现为学校、医院、消费以及高铁站飞机场等。其中，医疗资源和交通枢纽地位最为关键，消费场景次之，学校另谈。理由很简单：医疗资源和交通枢纽地位是任何普通人都可以接触到的社会公共资源，是普惠的。消费场所是地方经济晴雨表，代表经济活力。而学校，除义务教育外并非普惠的。而且即便城市有好大学，但没有好企业，也留不住。 以上是我分析城市地产最看重的。解释了为什么除了北上通过行政命令限制以外，其他城市全部都在抢人；也解释了为什么地方政府要拼命培育本土著名企业，因为能够稳定提供大量高薪岗位，深圳的华为比亚迪腾讯等能提供的岗位数量和待遇是一般城市无法相比的。同时，有些城市在某一个领域特别优秀。比如成都，2000万级人口，有华西医院，两个4F机场，600km地铁里程，川大，社消总额全国前几，顶级社会公共服务。当然，北上广就更好。 很少有完美的城市，比较接近完美的是上海。有些城市的优势就是另一个城市的缺陷：深圳没有好的医院和学校，交通枢纽地位一般（让利香港机场）；而成都缺乏知名企业，意味着常年稳定提供大量高薪岗位的能力有限。另一些城市近年来新建了很多CBD，但是高楼是大基建时代的产物，只是一个壳。 最最需要提醒的是，光是城市风景是无法支撑房价的。很多人在某些风景优美的城市旅游购房，却没有分析上述几点。必套，慎重。