接着上篇。 03. 同价竞品 小克勒认为，在新房限价、二手房高企的2021-2022年，买100㎡小三房倒也算了，相比于接盘二手房，少亏了很多钱。 在2024年，已经有太多的二手房源，性价比压倒了新房。 这两天，惊闻笋盘列表里推荐过的黄金豪园191㎡，以1150w各付的价格成交： 倒吸了一口冷气。 黄金豪园位于古北黄金城道，红宝石路地铁口，地段好于目前在售、待上市的所有100㎡新房。 191㎡建面，套内面积是100㎡新房的两倍。 也就是说，即将上市的中海领邸、保利外滩序，乃至续销中的静安玺悦、海上和集、保利琅誉等100㎡新房，套内单价已达到黄金豪园的两倍。 在成熟市场的香港，同一地段10年房龄内的次新房，套内单价也就是30-40年房龄老房子的1.4-1.5倍： （📷见图1） 令人尴尬的是，黄金豪园还不是大家想象中的那种塔楼老破大。纯大户型小区，一层两户： （📷见图2） 在去杠杆周期，黄金豪园不会是个例，后续这样的房源会越来越多，直到砸穿100㎡小三房的地板。 600-700万总价段的100㎡新房，则面临更残酷的竞争。 如前文所示，700万预算的买房人，可能头脑一热，就买了中环置地润府的103㎡ 1+2户型： （📷见图3） 实际上，润府隔壁的次新房——招商中环华府的117㎡飞机户型三房，才成交了700万： （📷见图4） 只要招商中环华府维持现在的价格（大概率还会继续下行），润府的103㎡就只能在二手市场上砸盘出售。 04. 这批新房，可以等2026年再买 最后，讲个关键的时间节点——2026年。 从2021年上半年开始，上海认筹比例高于130%的新房执行五年限售，大部分新房的抛盘都被锁住了。对应的解禁周期是2026-2027年。很多投资客是拉足杠杆入场的。2026年，不管是赚还是亏，他们都会挂牌出售。现在上市的新房，竣工年份恰好也在2026年左右。 等到它们上市交易（现在大部分新房都不触发限售，2026就可卖）之时，市场上会有海量100㎡次新房砸盘出售，根本不可能卖出溢价。 很多人买新房，还是因为思维惯性，停留在2021-2022年【买新房保值】的记忆里。 一定要买新房的话，就等到2026年，接手全新没住过的新房。2026年的价格很有可能比现在低，未满5年的增值税可能也取消掉了。 近两年有入住的刚需，追求性价比的话，应该回避新房了，将目光转移至二手房。