527新政的药效还在延续。（至少在上海是这样） 根据央行最新公布的数据，上海的住户贷款自2024年6月起加速增长，与其他一线城市背离： （📷见图1） 北京自从2024年初，就开始就逐步减速： （📷见图2） 深圳【去杠杆】的步伐更为激进，增速已经清零： （📷见图3） 这和我的体感也是相符的。 不过，从最新的官方房价数据来看，上海在6、7月份回暖了两个月后，8月重回下行通道，环比下跌0.6%： （📷见图4） 实际上，在中产加杠杆的1000-2000万价位段，确实成交了不少令人咂舌的高价房源。 相比今年上半年，价格甚至有所反弹： （📷见图5） 房源的特征很鲜明。 1️⃣要么是黄浦、静安、徐汇核心地段的标杆楼盘，上海本地人的置换终点。 2️⃣要么是七宝、大宁、北蔡这种学区+产业/通勤板块的标杆盘。漕河泾、张江的高收入群体，咬咬牙加个杠杆就上车了。 🥶然而，我们可以静下心来想一想，符合上述标准的房源，全上海有多少？ 6-7月份，上海二手房环比回升，反弹的主力，也就是这些房子。 （📷见图6） 区别在于，6-7月份，热门楼盘价格反弹的时候，大部分小区维持了横盘或者微跌。 而到了8月份，【沉默的大多数】开始加速下行。 😱上海外围区域的房子，同时面临好几个严峻的问题： ①整体租金回报率偏低，精装修次新房基本都在1.6%以下，老房子普通装修会更低； ②保租房供应的重灾区，超量供应打击租金； ③新房竞品密集供应，卖不掉就打折，虹吸新上海人小年轻客户（外围购房主力）； 不过，上海8月份二手房的成交量还是挺大的，超过17000套，比往年的淡季要更高。 收入还未受到冲击者，还在踊跃加杠杆买入热门中产盘；外围房产以价换量，刚需买房人砍到自己能接受的价位就会上车。 对于上海买房人在去杠杆周期里逆势加杠杆，小克勒表示担忧。 全国楼市2022年就开始下行，上海最晚下跌，撑到2023年4月。 527行政后，上海又冒出来逆势补仓。我估计，上海楼市会是一线城市里最晚见底的。不过，对于持币待购的买房人来说，未必是个坏消息。 ⚠️想要避免抄错底，盯牢深圳就完事了。 深圳上一轮启动、见顶的位置更早，是一个领先指标： （📷见图7） 📝而且，深圳目前的新增居民贷款增速已经清零，去杠杆执行得更彻底。深圳确认见底回升后的半年到一年，估计才会轮到上海。