全球的保障性住房

各个国家将住房大多分为公屋和私屋。

“公屋”——政府买单的保障性住房；

“私屋”——私人拥有的自建以及市场化的商品房。

比如日本就有一种保障性住房叫公营住房（类似我们的廉租房），住户是没有产权；还有一种是公团住房，个人、政府共同出资，住房者拥有部分产权。

在新加坡，保障性住房叫“组屋”，既有出租的，也有销售的。

保障性住房是我国商品房历史上一种特殊性住宅类型，根据一定国家政策以及法律法规，由国家规划统筹，提供给中低收入的人群使用，并对这种住房的价格或租金给予优惠，属于惠民政策。常见的有：经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房、安居商品房以及两限商品房（严格意义上算不上）。

发展保障性租赁住房——“十四五”重点

保障性租赁住房作为住房保障体系的重要一环，一直发挥了重要的民生作用。2021年以来，中央、地方不断出台鼓励政策，保障性租赁住房未来仍将持续发力保障国民住房。十四五期间全国新增保障性租赁住房将在800万到900万套之间，新增建筑面积在4亿至4.5亿平方米左右，开发投资将在1.7万亿至1.9万亿元左右，在今年投资将超过4000亿元，提升3%地产投资额。

照理说，保障性住房保障中低收入无房家庭，但是为什么说保障房最终大概率会提升房价，引起贫富分化呢？

1、资格认定

一旦全民形成买房投资共识，人人寄希望房产的增值属性。吃了历史的亏，不敢忘记。我国目前大多数人之间的贫富悬殊极大程度来自于有没有及早地购买房产。拿深圳南山润玺千万级别的“刚需”举例，因为严重价格倒挂，导致一万多人去摇一千多套房子。房子总价动辄千万起步，显然这脱离了普通中低产收入家庭的能力范围，变成了投资客的一场狂欢。甚至，摇号是否真正公平也有待考证。保障房最终保障了谁？

2、占据购房名额，换房困难

新增建筑面积在4亿至4.5亿平方米，总数为800万到900万套之间，平均一套50平方米，显然只略大于我国目前人均住宅面积40平方米。作为一个难以支撑三口之家的房型，面对开放的三胎政策，卖掉置换似乎成了一种必然。不管买还是卖，保障性住房条件都非常严格，流程繁琐，办理时间长耗费精力。此外，保障性住宅，有些不能够入市，即便可以也是需要一定的条件和比较长的时间。

3、置换价格难提升

保障性住房因为带有公益性质，其物业管理大多数比较一般，房子也很难卖得起价格。置换要比同条件商品房价格低，保值能力差。万一里面有安置房，还会把整个小区的价位都拉低。总体没有商品房来得省心省力。

4、短期拉低平均价格，但长期分化严重

保障性住房规模大幅增加后，占城市房价比重增大，那么房价短期会有一定下降，但长期来看由于保障性住房大幅增加，会有效降低商品房市场上的供需矛盾，长期下来，原有的楼市调控政策会逐步退出市场。那么商品房上涨空间就更大了，同时由于供给缺少，更容易造成涨价。

保障性住房，能够为中低收入家庭带来一定的保障，不可否认这个出发点是好的。但是我们要同时预防各种负面影响，让保障房政策成为真正利国利民的好政策。