等了五年的《庆余年》第二季终于正式开播，在网上掀起一股收视狂潮。

莆一开场，之前中剑身亡的范闲神奇地“死而复生”，破解了此前剧情最大的悬念。

死而复生的不止男主角，楼市也会诞生各种神话。

这两天小树便突然收到网友爆料，市场上冒出了一批神秘的商铺，回报率高得吓人：

“业务员卖一套商铺，不但给XX万的佣金，还送一套价值20万的商铺，且商铺回报率达到了6%-9%”

回报率这么高的商铺，应该不愁卖才对，怎么给出这么高的奖励？

小树打听了下这批商铺的位置，居然是位于渝北的金港国际；

对楼市稍有了解的朋友应该都知道，这个商场前几年因破产拍卖多次上头条，很多人都以为它垮杆了，如今又悄悄上演“起死回生”？

01.金港国际突然破产

祸起开发商大跃进

回顾金港国际的破产史，同样也是精彩纷呈。

金港国际与江北机场仅一路之隔，于2005年建成投用，是喜地山实业斥资30亿元打造的集酒店、餐饮、娱乐等业态于一体的城市综合体，开业之后大获成功。

因金港国际项目的成功，喜地山实业也被业内视为重庆地产界的一匹“黑马”。

不料，此后却风云突变。

从2017年开始，金港国际便频频摆上拍卖席，至今已被拍卖近20次，着实让人唏嘘不已。

原来，喜地山实业走到这步，跟实际控人张豫喜冒险大跃进、举债打造“东方国际广场”不无关系。

金港国际运营成功之后，春风得意的张豫喜开始大肆扩张，手上实际控制30余家企业，涵盖地产、酒店、奢侈品销售等领域，资产规模达数十亿。

2010年，喜地山集团又以14.4亿元拿下江北嘴黄金地块，打造以奢侈品为中心的东方国际广场，包括超5A甲级写字楼、五星级酒店、顶级公寓和约10万平方米的购物中心，总投资达到上百亿元。

让人意外的是，这个购物中心于2015年开业试营业一年左右就基本停止运营，2017年6月项目彻底停工。

经营困难的原因，主要还是江北嘴区域常年人气不足，商业氛围没有起来；而开发商喜地山实业欠下重庆16家银行约32.5亿元贷款无力偿还，陷入众多法律纠纷当中。

2017年底，重庆市第一中级人民法院裁定受理了润山置业破产清算案，喜地山名下最值钱的资产—东方国际广场被挂到了法拍网上。

关于喜地山的精彩故事，这才刚刚开始。

02.江北嘴地标拍卖

资产魔术叹为观止

2017年7月8日，喜地山实控人张豫喜突然陷入一宗离奇的奢侈品走私案，彻底丧失了对喜地山的控制权。

实控人身陷囹圄，东方国际广场和金港国际就此沦为了别人的盘中餐。

2019年10月18日，东方国际广场正式拍卖仅获得1人报名竞拍，最终被一家名为“重庆鑫谷弘实业有限公司”的神秘公司以底价31.92亿元竞得。

这个神秘的“鑫谷弘”，在拍卖四个月前才突击成立，注册资金仅3000万却能豪掷30多亿买楼，显然只能是大佬手中的棋子。

裁判文书网信息显示，2014年1月，重庆信托与喜地山子公司润山置业签订了《信托借款合同》，向后者放借款24亿元，再加上多年欠付利息合计欠款34亿元，成为喜地山破产案的最大债主。

而这个神秘“鑫谷弘”，正是重庆信托所运作的众多表外公司之一。

在鑫谷弘拍下东方国际广场后，重庆信托成立了“鑫盛21号集合资金信托计划”，为鑫谷弘公司融资22亿，资金用途为“通过与光大金瓯或其他投资者合作设立有限合伙企业，用于收购融资人持有的‘东方国际广场’资产收益权”。

一系列复杂的资本运作之后，最后呈现了什么结果呢？

重庆信托原本放贷24亿元，通过破产清算的方式收回全部本金（损失了利息），顺手蒸发掉项目建设时产生的其他债务约13亿元，再以31.9亿元的折价拍下物业，最终以100亿元的估值卖给投资人。

不仅自己全身而退，顺便还收割了一大波韭菜，自己还赚了个盆满钵满，资本的魔术确实让人叹为观止。

东方国际广场被人吃干榨尽，这个金港国际又会玩出什么新花样呢？

03.金港国际仍然在

集中商业拆零卖

小树杀到这个金港国际，它的对面就是江北国际机场，拥有重百、沃尔玛、大地影院等重量级商家，整体规模相当之大，确实是空港这边的地标。

而门口的这家戴斯大酒店在拍卖之后已经易主，目前正在重新装修，准备择日回归。

各种八卦新闻缠身，商场的实际经营情况怎么样呢？

小树进到商场里面一看，人气还是非常闹热的，恰逢端午期间还在进行各种活动，吸引了不少家长过来。

根据爆料人提供的消息，小树在商场对面一个不起眼的店铺找到了这个“销售中心”，不过招牌上连名字都没有。

打听一番后，原来是一家叫做中X的公司通过拍卖拿到了约2万方金港国际的商铺，随后拆开后分散出售，数量大概有200来个。

由于这批商铺刚出来，有些位置还是比较不错，现场还看到一张价格表“清盘特价5折起”。

比如商场门口的这个星巴克店、一楼临街的这个兴业银行，总价大概在200~300万之间，回报率号称能达到七八个点。

而一家开美容店商铺，甚至宣传回报率达到十个点。

对商铺投资稍有了解的朋友都知道，目前重庆商铺真实租金回报率也就3~4个点，有五六个点就算非常优质的了，这么高的回报率确实让人震惊！

至于传说中的“卖一套商铺、送一套商铺”也确有其事，不过实地一看却把我惊呆了。

原来这是一个叫做“阿好坊之家”的店面，出售方将它拆成了几十个产权商铺进行销售，每个商铺面积仅十几个平方总价只需20万，月租金在700元左右。

将一个好好的店铺如此化整为零进行销售，的确是个天才！

人气这么旺，租金回报率也这么可观，果真是一门包赚不赔的生意？

04.资本的美餐

看到这里，有经验的粉丝应该也能看出点问题了。

一个偌大的集中商业，产权被拆分给数百个零散业主，后继的招商运营就是个很大的问题，重大事项协调难度可想而知。

在经历多次拍卖后，金港国际的产权就已支离破碎，如今更是彻底沦为了散户的天下。

目前商场还能正常运营，主要还是有前期租约可以履行；一旦租约到期或者形势发生变化，几百名业主与商管团队能否达成一致，将直接决定商场的生和死。

一旦商管团队撤场，整个商场就将沦为空城，价值几百万的商铺也将瞬间归零，想再度扭转局面比登天还难。

这方面已经有很多惨痛案例，在此就不一一列举了，有兴趣的可以参观一下美全世纪城；

资金的介入，不但没有让喜地山死而复生，反而可能将它一步步推进深渊。

至于这些在售的门面，是如何实现回报率达到七八个点、甚至十来个点呢？

这里面的细节就没法深究了，毕竟谁也不是活神仙，只是想起某知名大佬曾经说过的一句话：

“高收益意味着高风险，收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险。10%以上就要损失全部本金的准备。”

这颗耀眼的空港明珠，最后还是沦为了资本的美餐。