珠江新城的二手楼市竞争越来越激烈。 中介费也越来越卷，已经到了白热化的阶段。 过去，珠城一张单的中介费动辄数十万。而且是卖方市场，买家甚至税费全包。 如今风水轮流转。 买方的中介费越来越低，有些渠道比Y字头、D字头的平台还要低。甚至还能0佣。 竞争对手当然难受，犹如一百只草泥马在临江大道上来回奔腾。 用粤语来讲：“喂，大佬，你收到咁低，点玩啊？”。 但没办法，现在是买方市场。 最多，羊毛出自羊身上，可以从“卖家/房价/其他增值服务”里取。 政策已经拐点，但经济大环境……信心预期……暂未复苏，市场的悲观情绪占据主导，甚至基数越来越大。 挂牌量持续增加，通过降价频率、次数、幅度看到，急售的业主也持续增加。 个别卖家为了在千军万马过独木桥的时候容易突围，除了降价和刷数据，还会给中介更多的动员和激励。 因为没有实打实的劳动力，光靠表面功夫是无法变现的。 如果卖家是高位入市+GPGD+JYD，杠杆、成本、风险拉满。那止损的迫切程度和降价幅度只会更大。 进入2024-2025，部分卖家的JYD到期要续贷。 怎么办？提前准备转到一些评估高、成数高的YH。 但房屋评估价下调。 以前标的3000w，七折为2100w。但现在这个市道，标的只值2000w，七折为1400w，差额缺口巨大。 贷款额度覆盖不了之前的贷款。所以，只能转按揭/补差额/新债盖旧债。 一套出水还好，但持有珠城房产的人往往不止一套。如果多处地方出水，就分身乏术了。 中介看到卖家的痛点，通常有三种做法： 1、收高昂的中介费。 2、软硬兼施，劝卖家降价。 3、口头应付，实际不出力。 怕就怕，他联同炒家压价…… 卖家高频次降价，有些一天之内降4-5次。仿佛回到2016-2017的海鲜价时代。 餐饮里面的“海鲜价”，即海鲜价格每天浮动，具体要看当天报价。 而楼市里面的“海鲜价”更刺激，有时候上、中、下、晚，都不同。 但是，2016-2017与2024的区别是，以前是快速跳涨，现在是快速降价。 以前是跑慢点都担心被其他买家抢了。 现在是跑慢点都担心其他业主先卖了。 卖不卖，要结合自己的情况。 但是中秋之后，珠城的中介竞争会更加激烈。好货大把，只是为了争夺买家资源，将无所不用其极。