其实评估房屋价值的时候，一直都有把折旧率算进去。只不过，过去房价上涨幅度远大于折旧率，所以才被人们忽略。 举个例子：房价原值100w，十年后原本只值90w。可是，这十年增加了大量的人口、产业，还有地铁、商场、学校等配套设施，而且道路、环境、卫生、治安等也越来越完善，结合到产品力（户型、面积、实用率、楼层、外立面、楼距、景观、视野、装修等）因素，房价去到500w，就掩盖了折旧的情况。但是当房价进入下跌周期，则折旧率就会被放大。 除了楼龄（折旧率），还有产品力（实用率）。假如一手房的实用率去到130%甚至更高，同时，楼盘和房源的整体设计更优质，那它附近的二手房价也会受到影响。 除此以外，法拍房也是影响房价的一个因素。以前数量少，影响轻微。现在持续增多，会逐渐对它所属的小区/地段/板块的房价水平带来影响。除了数量和占比，最终还要看成交情况，但成交率、成交折价率（折扣率）同样有下滑的趋势。