既有旧人哭，也有新人笑！说的是深圳的城市更新。今年7月22日，官方公布了罗湖区莲塘街道鹏莲花园城市更新单元市场主体投票结果，深圳市鹏莲兴置业有限公司中选为该项目市场主体。根据工商资料显示，该公司背后大股东企业为明昇集团。
鹏莲花园被列入《2020年深圳市罗湖区城市更新单元计划第二批计划》，先后已经过了9年的努力与推进，至市场主体敲定即将迈入城市更新的序章。
30年日晒雨淋，已成危楼！
资料显示，罗湖鹏莲花园建成于1993年，位于罗湖区罗沙路3103号，由深圳鹏基房地产开发有限公司开发的小区，皆为7层左右的步梯楼。
楼龄已逾30年，属于老旧住宅区，建筑年限符合拆除重建条件。
由于早年建材大量使用海沙，经过了三十多年的日晒雨淋，目前楼面外墙风化，泥沙裸露。据悉，房屋部分承重结构承载力已不能满足日常居住和使用要求，俨然成了危楼，亟需更新改造。
乐居君实地探访，与深圳许多老旧楼梯小区一样，鹏莲花园规划落后，车辆也是随意停放；多栋楼房的外墙破败，防盗窗锈迹斑斑，楼梯间阴暗逼仄；园林内说不清是绿化还是杂草，茂密而疯狂的生成着；地面也是坑洼不平。
鹏莲花园城市更新单元位于莲塘街道，南侧紧靠深圳河，北侧临近罗沙路，距离莲塘口岸1000米左右，也正因为如此，这里充满老深圳的浓厚生活气息，干净、舒适、低密……有些许8090年代香港街道的影子。
所在片区为鹏基工业区，除了鹏莲花园，周边还有鹏兴花园一至六期，形成了早年工业区家属生活小区。
旧改路走了9年
同片区房价8字头降至4字头
有居民在社交平台发文表示：
“鹏莲花园城市更新项目己进行了九年，不少热心业主为此付出了大量心血……”
回顾鹏莲花园的旧改之路，除了仅存有一户无法联系的物业权利人之外，算是比较顺利且速度的：
2018年2月下旬，鹏莲花园启动更新意愿征集；
2020年，被列入《2020年罗湖区城市更新单元计划第二批计划》，更新单元用地面积为26379.1㎡，拆除范围用地面积26353.1㎡，开发建设用地面积17390.5㎡，规划容积100990㎡，规划容积率5.8。申报主体为莲塘街道办事处。
2024年1月10日，鹏莲花园城市更新单元规划，区政府批准并核发；
紧接着今年4月25日，小区的《搬迁补偿指导方案》、《公开选择市场主体方案》开始投票表决……
按规定，搬迁补偿的具体条款，包括货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自行选择。
5月29日，根据《深圳经济特区城市更新条例》等规定，迅速达到了“双95%”的标准，即面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意，获得通过生效。
6月3日，小区公开选择市场主体邀请报名，同时列出7项十分具体的报名条件，其中包括：
注册资本不低于人民币10000万元、人民币500万元不可撤销的银行保函等要求……最关键是具有良好的社会信誉，信用资质良好的房企！
最终，符合条件仅有深圳市鹏莲兴置业有限公司，也就是中选的开发企业。
从拆迁改造的线上程序到线下动员，看得出居民改造的迫切心情。
根据规划，改造后鹏莲花园将供应住宅93640㎡(含保障性住房14990㎡)，6班幼儿园2200㎡(占地面积1800㎡)，以及2000㎡配套商业和其他公共配套。
目前，整个莲塘片区新盘较为紧缺，与项目最近的是东海富汇豪庭以及京基梧桐轩。尽管如此，该片区近年房价下跌幅度也不小。2021年11月入市的富汇豪庭，当年毛坯备案均价8.85万/㎡，如今乐有家平台显示在售均价约5.1万/㎡，剩余400多套住宅未签约，今年7月，富汇豪庭以“最低折后单价4.8万/㎡”、“卖房送车位”等噱头促销卖房；京基项目剩余少量尾盘房源，备案价约6.23万/㎡，折后单价约“5字头”。
获得主体通过后，鹏莲花园城市更新项目将进入实施阶段，包括启动拆迁、补偿工作等。
在明昇集团对外媒体通稿中，对鹏莲花园的改造是这么规划的：未来的鹏莲花园建筑外立面均以高端建材金属铝板和双层LOW-E玻璃组合。以暖色调为主，边缘柔和，视野宽阔，融合现代主义美学的同时展现出浪漫的人文气息。
操刀的房企明昇集团深圳人并不陌生，在罗湖片区、旧城改造领域算是较有经验的企业，该企业在罗湖除了鹏莲花园，还有布心片区的布心花园等“废宅”旧改项目。
背后开发企业，布局深圳城更
明昇集团在深圳旧改，算小有名气。
查询工商信息显示，深圳市鹏莲兴置业有限公司大股东为厦门明昇集团有限公司，背后控制企业为明昇集团。
资料显示，明昇集团成立于1999年，总部位于中国深圳，是一家大型跨区域综合型投资集团,业务覆盖全国多个城市，核心业务涉及城市更新、地产开发、产业投资、商业经营、国际贸易、物业管理等领域。
除了鹏莲花园，近年明昇集团在罗湖最大动作是布心花园的旧改，两者皆为《2020年深圳市罗湖区城市更新单元计划第二批计划》项目。
布心花园的旧改提了多年，早在2022年中便传出年底要清退开拆，被纳入旧改范围的业主们，都不敢轻易卖房子（乐有家平台三区仅有1套挂牌）。
就在今年1月，罗湖布心花园一、二、四区城市更新单元项目一期（以下简称布心花园旧改）实施主体确认为明昇集团。
布心花园旧改，东依丹平快速、深圳水库，南邻布心路，北至太白路。改造规模比鹏莲花园更大，改造方向仍以居住为主。布心花园项目更新单元用地面积171632.2㎡，拆除用地面积168391㎡，开发建设用地面积126179.3㎡（含划入国有未出让零星用地423.1㎡），规划容积826480㎡。
项目分两期实施。一期拆除范围面积162372.8㎡，开发建设01-01、01-02、01-04、01-05、01-06、01-07、01-09地块，并移交教育设施用地和公园绿地；二期拆除范围面积6018.2㎡，开发建设01-03、01-08地块。
明昇集团有着十分清晰地改造模式，主攻都是老旧小区的城市更新，以及政府较为重视的棚改。
据介绍，该集团涉猎福建、湖南等地累计完成了占地1000多万平方米的棚户区改造、老旧小区改造的工作。
在深圳，早早布局罗湖城市更新，除了上述的旧改项目确认主体，明昇集团在文锦渡锦联片区，设有城市更新办公室。
正如，在其官网上说，在深圳城市更新的项目里，针对旧城区土地紧缺、配套缺失的现状，明昇集团创造了节约用地的模式，打造“多赢格局”的旧改项目。
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