市场上有种声音说，前海房价失控了？

克而瑞披露的最新房价数据，8月份深圳各区普通住宅（不含公寓/别墅）成交均价，共有64个板块有网签，房价10万元以上的板块减少至7个，其中，前海稳稳地占据一席之地。

“前海”被视为深圳房地产的风向标、试金石，曾创造出不少楼市的“天方夜谭”。

当年那些抢破头都要入手的网红小区，如何怎么样了？

前海跌幅超过65%的房子

正如外界热衷于，用花样年花乡、花郡来佐证宝中楼市的“疯狂”，以八卦岭宿舍的“落寞”，来批判被房产捆绑至深的学区房。

那么前海概念的“黯然”，势必与以下两个项目，有点渊源！

乐居曾报道过深圳跌幅最大的“学区房”——八卦岭宿舍，与之差不多境况的，便是前海的月亮湾花园，两者都踩中时代的“风口”起飞，被炒至“天价”。

去年初有媒体报道称其房价跌幅近六成，如今要改口：

跌幅超过65%的前海房子。

月亮湾花园最早建成于1995年，至今将近30年历史，皆为约7-8层楼高的步梯楼，规划户数2120户。

首先，是前海概念。

与八卦岭宿舍不同，月亮湾花园依仗它所在的区位。月亮湾花园位于前海路南端，大小南山之间，属于妈湾片区。它的房价抛物线，是前海概念热度的最好见证。

其次，是拆迁利好。

彼时，2020年8月初，月亮湾花园棚改意见启动征集，消息传出，月亮湾花园房价一路狂飙。

据深圳中原平台数据，曾经一个月单价涨3.2万/㎡，在2021年2月最顶峰时期，一套北向低楼层92㎡房子卖出了1186万，成交单价12.8万/㎡，只为押注在棚改上。

如此疯狂？！这个价格可以买海德园，当时与之相隔的次新房佳兆业前海广场，也不过是13万/㎡的行情。

随后，拆迁迟迟不见实质性推进。

2022年住建部一纸《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》政策，月亮湾花园改造计划搁置，棚改“梦碎”，一年之后的房价跌落到7.8万/㎡左右，跌幅39%；此时的八卦岭学位房也蒸发了30%房价。

再之后，便是遇上市场大环境调整期。如今的前海，行业巨头退租消息层出不巧，片区写字楼空置率高企，对房价的支撑与拉升作用有多少，大众清晰地知道。

接下来的事，如大家所知，月亮湾房价大跳水。

2023年8月，一套面积104㎡月亮湾花园法拍房，以474万底价成交，单价约4.56万/㎡；同年3月同样户型，还能以总价650万、单价6.27万/㎡成交。

到今年，同面积房源，成交单价已经低至4.4万/㎡，该房源从2021年5月挂牌至今，成交周期超过1000天，多次调整价格后终于卖掉了。

在乐有家平台上，目前有25套月亮湾花园房源挂牌出售，普遍挂牌价格在4.4-4.8万/㎡之间，个别楼层、装修及位置较好的房源，挂出5.9万-7.1万/㎡价格。

曾经的月亮湾花园留给了市场无尽遐想，如今炒房客离场，恢复4万多的价格，对于最早批业主来说，终究是不亏的。

在最低迷的2023年全年成交了10套，上了法拍的也不少。即使在今年2月春节，月亮湾还有一个月成交8套成绩。

诺德假日花园房价腰斩

既然提及近年靠前海概念起飞的楼盘，那就不得不提诺德假日花园，曾一夜爆红，如今淡出大众视野。

诺德假日花园位于南山沿湖路与前海路的交汇处西南方向，小区规划户数2702户，2008年-2009年间建成，至今16年左右楼龄。整个楼盘以48-80㎡二至四房为主，还有少量125㎡、145㎡的四房。

小区周边多所学校，如南山实验荔林小学、南山实验南海中学以及深大师范附属中学等；小区自带商业，外立面现代时尚。

从环境及配套、楼龄质量来说，诺德假日花园凭前海概念起飞的有一定市场支撑。

目前，在深圳乐有家平台挂盘的住宅房源有77套，平均报价为99916元/㎡。从8月份的最新成交来看，单价维持在7.5万-10.4万/㎡之间。

50㎡以内小户型基本成交价格都在8.4万/㎡左右，楼层较好的89㎡行情总价在800多万，成交单价也逼近10万/㎡。

这么一看，不是还挺好的吗？

综上所述是2024年的成交行情，回到2021年1月，66㎡的二房成交价1115万元，单价逼近17万/㎡。2020年至2022年初，诺德假日花园成成交单价都保持在13万/㎡水平。

2022年至今，诺德假日花园房价回落。

66㎡从17万/㎡至2023年4月11.8万/㎡，再到8万/㎡，仅仅是两年多点的时间。

如今相似户型，东向房源报价仅538万，折合单价8万/㎡，跌幅超过52%；而根据乐有家8月最新成交，一套相同面积、东向低楼层以495万成交，单价跌破8万/㎡。

诺德假日花园里面，除了楼层、朝向成交价格有差，户型也有很大影响。

上述的跌破8万/㎡房源，这套房源是“房出阳台”，比6月成交的“厅出阳台”房源，总价要少了60多万。

如果是在2021年高位入手的，基本首付是亏没了。

不像月亮湾花园纯粹搏拆迁那么单一，“前海区位+楼龄较新+学校资源”，诺德假日花园除了大型综合体不成熟外，生活配套，公交地铁等都有，居住起来还是比较舒服的。

目前，诺德假日花园小区平均成交均价大概是9.17万/㎡左右，且在每个月都有稳定的几套成交，即便是在今年春节淡季，还能有9套的成交。

本月底一套47㎡房源将被摆上法拍，以市场价8折起拍，原业主资不抵债，只能拍卖房产来还银行的钱了。

司法拍卖，就像是房地产界的“闲鱼”，偶尔上去逛逛兴许能淘到心仪的房子，价格还“实惠”。

法拍也逐步成为近年来，以更低的价格入手深圳网红小区的渠道。

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