北上广深杭蓉等核心城市二手房东卖房动因分析。

近段时间重点城市二手房挂牌量一直处在高位运行，在此背景下，业主挂牌卖房的动机主要是什么？多少人卖旧还会买新？北上广深杭蓉等核心城市间二手房东卖房原因是否有所差异？

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8月15城二手房周均新增挂牌3.4万套，西安、苏州等存量挂牌房源达10万套

今年3月以来，二手房新增挂牌量一直处在高位运行，第8周-第34周，15个重点城市二手房周均挂牌4.1万套。8月以来几周（2024年第31周-第34周），15个重点城市周均挂牌二手房3.4万套，依然维持在相对高位。

二手房成交总体保持活跃，但8月成交规模降台阶。2024年第8周-第34周，15个重点城市二手房周均成交7077套，整体成交水平高于去年同期。不过8月二手房市场颓势渐显，成交规模降台阶，15个重点城市二手房周均成交5742套，较7月周均下降12%。

与此同时，累计挂牌量持续高企。截至7月末，6个重点城市二手房累计挂牌量接近50万套，其中西安高达11.7万套，较年初增加了1.4万套，且有进一步增长走势，苏州、合肥等累计挂牌量也逐步逼近10万套。

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11城二手房业主挂牌动机调研：置换占比过半，套现、看跌各占10%以上

二手房挂牌量持续高企的背景下，业主挂牌卖房的动机主要是什么？为了得到答案，我们调研了包括北京、上海、广州、深圳、天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆、南京在内11个核心城市，获得数百组客户样本数据。

调研结果显示，半数以上客户卖旧仍会买新。11个城市置换客群占比达到52%，显示买新置换仍然是二手房业主卖房的主要动机。且同一城市不同板块间置换动机占比差异较大，一般来说，高能级板块置换动机占比高于低能级板块，以南京为例，河西北、河西中、城中等高能级及中能级板块置换动机占比超过70%，而珠江镇、江宁滨江等低能级板块置换占比不足4成，反而是还贷压力、投资止损等居民购买力层面的因素在决策中占比更高。

套现持币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位，占比分别达到16%、12%、9%，反映整体市场预期偏悲观。这三类动机都以将房产变现为主要目的，且卖掉旧房后很可能不会再买新房，区别在于套现持币可能是出于资金周转或是资产安排需要，并不完全与房地产市场走势挂钩，避险和止损动机则与房价相捆绑，两者合计占比超过2成，则反映了市场整体预期偏悲观。

还不起贷款、变现还债等居民经济压力因素占比分别都仅为4%，显示居民端负债压力和整体房贷断供风险可控。除此之外，还有3%比例的客群因为离婚财产分割、更换居住地、税务规划需要等其他原因出售现有住房。

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京深超6成房东因置换卖房，广苏套现、汉渝止损动机占比较高

按照各种卖房动机占比高低，可以将11个调研城市大致分为三类：

第一类，北京、深圳等改善型，置换客群占比超过6成。典型如深圳，4月出台的住房“以旧换新”帮卖政策加强了一二手市场联动，降低了居民换房成本、缩短了卖房周期，对提振置换需求入市信心有积极效果，当前二手市场置换动机占比达到62%。北京置换客户占比更是高达70%，反映置换需求同样活跃，且相比其他城市，首都居民对房价止跌企稳的信心更加坚定，看跌避险的卖房动机占比仅有5%。

第二类，重庆、杭州、武汉、南京、上海等止损看跌型。杭州投资止损占比较高，主要是2021-2022年期间购房的业主在近两年迎来集中交付，但随着行业周期变化，这些房源市值已低于购置时的预期价值，部分房源交付标准还有调整，这类业主卖掉次新房后一般不会考虑再买新房。武汉看跌房价避险的占比高达25%，CRIC数据显示，今年前7月武汉二手房成交均价同比下降约13%，二手房成交平均套均价从去年的166万元降到今年的152万元，房价持续下行让业主资产快速缩水，市场上抛售避险情绪较为浓重。

第三类，广州、苏州、天津、成都等套现型。广州套现持币动机占比达到14%，是除了置换以外的第二大卖房动机，业主套现或出于创业等资金周转需要，又或者为子女教育、养老等储备资金，反观广州投资客群比例低，投资止损占比仅为6%。

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