我对孝感楼市的看法 今天一个朋友问我现在孝感楼市的情况？我不是学经济的，也不是行业监管人员，我只是表达了一下我的个人看法，并不一定准确，就当聊天八卦了。 孝感楼市只是全国楼市的一个缩影。全国楼市仍然要遵循市场经济供给关系，投资关系，也要考虑地方政府土地财政的变化和商品房的寿命等，以孝感楼市为例。 第一，常住人口方面。孝感七人普有427万常住人口，但是旗下7个县市区常住人口变化较大，孝感城区常住人口以每年新增二三万人，总数达90万人，而其他六个县市常住人口持续减少，孝感城区有新增人口不断流入，城区楼市才有不断发展壮大的基础。这就是孝感城区建设持续向四周扩张，近十年楼市供不应求的底气。 第二，商品房的寿命方面。自98年住房改革，孝感城区商品房大规模入市主要还是在2005年后，特别是2010年后商品房建造工艺和标准大幅提高，商品房质量比2000年前集资房等大幅提高，入市楼盘更多。国家也明确了商品房70年产权，相当于70年寿命。而以前三五十年的老房子普遍进入房屋寿命中后期，很多房屋甚至已经被鉴定为危房（一旦确定为危房，意味着这个房子价值清零，居住有坍塌风险，唯一残存价值就是学区），这就是近几年老城区三五十年老破旧房屋加速挂牌出售的根本原因，谁是最后一个接盘侠就有可能砸手里。银行确定20年内的房屋才能贷款，相当于银行还是认可2005年后交付的商品房质量和价值。这也是孝感各路房产中介现在天天高呼，二手房挂牌大涨，再不低价甩出，就彻底砸手里了，就是针对老城区那些三五十年的老房子挂牌量大涨，毕竟没人会买那些准危房。其实对于那些2005年后交付的商品房并不存在这个风险。3年前各路房产中介疾呼赶紧买房，再不买房就要涨价了就是针对当前前景看涨，新房供不应求的状况。此一时彼一时！ 第三，楼市供需关系。自2010年后，孝感城区城镇化加速推进，高峰期城区每年商品房销售高达2万套。2021年随着美国加息抽空各国美元，恒大、碧桂园、融创等全国房产巨头纷纷暴雷。外资背景的楼市炒房团纷纷退出房地产市场。近三年，城区好像除了民邦和华耀两个私企拿地，其他大小地产公司纷纷退出土地拍卖市场。国资被迫进入土拍市场，必然带来新房供给量大幅减少。 第四，楼市价值关系。受到美国暴力加息抽血美元影响，目前国内股债汇市行情并不好，但是不可否认，楼市和黄金仍然是保值增值的两大优质资产，特别是大中城市核心区域。面对各国政府长期性以通货膨胀化解政府债务的举措，经济发展下，适度通货膨胀也是正常现象。当前存款利率持续下降，面对通货膨胀，存款在银行实际上就是贬值过程。商品房作为必备品，特别是改善型住房需求越来越大。目前国内大中城市核心区域的改善型楼盘几乎没降价就是明证！ 第五个上层楼市新改革方面，目前国家大力推进保障房建设，去年首批8个大城市收购商品房作为保障房试点，据传今年国家很可能拿出1万亿收购待售商品房作为保障房房源库。国家土地财政难以为继，地方政府开始探索新的楼市政策，发债收购低价待售商品房，一方面避免楼盘烂尾促进社会稳定，一方面也解决保障房房源问题，从卖地的一次性收益变成利用保障房租赁收租金，持续细水长流模式已经是公认的学习新加坡楼市模式 目前孝感城区批准预售待销售的商品房预计是1万套。，这两年孝感城区通过网上公示已经超过6千套商品房入选孝感还建房保障性租赁住房房源库公示。 据悉。2023年，孝感城区销售商品房9380套、109.7万平方米，分别比2022年增长19.7%和18.7%。 当前。孝感土地拍卖几乎冰冻，新盘入市极少（今年主要是民邦璞樾入市），新盘去化奖励政策下，孝感城区待售新盘明年很可能将枯竭。今年武汉市正式进入二手房时代，二手房成交量首次超越新房，以后二手房成交量越来越大。而孝感一旦去化奖励政策结束，大部分待售新房将完成去化。届时新房供给接近枯竭时，入市新房供给将呈现高端化，将加速孝感城区楼市加速进入二手房时代。 为了应付房地产面临的新形势，孝感市出台《关于进一步促进孝感中心城区房地产市场平稳健康发展的通知》《孝感主城区住房“以旧换新”工作方案》《孝感市推进高品质住宅建设实施方案》等，7月份孝感相关部门举办培训会，就当前房地产面临的新形势，如何构建房地产发展新模式，推进高品质住宅建设和住房建设高质量发展进行了专题培训。 这也呼应了国内各路专家预言的以后大中城市大部分人住保障房，少部分人住高端楼盘的新加坡楼市模式。 未来新房呈现高端化，那些2005年后交付的二手房必然加速恢复到三年前价格，甚至超越三年前价格，不是房子涨价了，而是钱贬值了，冬天都来了三年，春天也不远了。 （本文为个人看法，仅供参考，不做他用）